Rénovation d'un immeuble : travaux prioritaires et aides disponibles

Rédigé par Matthieu
27 janv. 2021
Temps de lecture : 4 min
rénovation énergétique immeuble

Bon nombre de bâtiments construits avant 1975 présentent des défauts importants en matière de performance énergétique. Dans le secteur résidentiel, la rénovation complète ou partielle d’un immeuble permet ainsi de réduire les charges de copropriété et les factures d’énergie, tout en maintenant la sécurité et le confort quotidien des résidents.

Avant de faire ces travaux, il est important d’identifier les opérations prioritaires et efficaces, ainsi que les sources de financement existantes. En effet, les pouvoirs publics ont instauré de multiples mesures pour encourager les gestionnaires et syndics à rénover. Tour d’horizon avec Hellio.


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En amont : diagnostiquer l’état de l’immeuble

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 52 %

1 copropriétaire sur 2 pense que sa copropriété va réaliser de gros travaux de rénovation à l’avenir (source : étude du Crédit Foncier en 2018).

Une des erreurs fréquentes dans tout projet de rénovation est la précipitation. Par exemple, lorsque l’on constate des dépenses élevées en chauffage ou en électricité, attention à ne pas tirer de conclusions hâtives et signer des devis trop vite, sous peine de s’exposer à trois risques :

  1. Mal identifier la cause d’un problème et choisir une solution inadéquate ;
  2. N’améliorer la situation que partiellement au lieu d’adopter une approche de rénovation globale, avec un bouquet de travaux ;
  3. Passer à côté des aides financières disponibles pour l’amélioration énergétique d’une copropriété.

chronometre-gain-tempsAfin de diminuer efficacement la consommation d’un logement collectif ou individuel, tout en optimisant le prix du chantier, mieux vaut prendre le temps de réfléchir et solliciter un professionnel pour un audit complet.

Ce bilan énergétique met en évidence les besoins de l’immeuble et ses sources de déperditions thermiques. Objectif : cibler et corriger les points faibles qui entraînent le plus grand gaspillage d’énergie. À la suite de l’étude, il convient d’établir une feuille de route voire un plan pluriannuel de travaux à présenter en assemblée générale des copropriétaires.


Les types de rénovation à réaliser en habitat collectif


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• L’isolation de la copropriété, le plus efficace

C’est LA priorité des bâtiments résidentiels, maisons comme collectifs, privés comme logements sociaux.

Un immeuble rénové et isolé dans des conditions optimales garantit un meilleur confort, une meilleure maîtrise de l'énergie et ainsi une réduction des charges annuelles. La problématique est particulièrement centrale pour les immeubles anciens (avant les années 70), car leur construction n’a pas répondu à des critères d’économies d’énergie. Depuis, les normes RT (réglementation thermique) ont vu le jour, renforçant les exigences.

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

Pour rappeler la nécessité d’isoler avant toute autre action, il faut penser à n’importe quelle fuite d’eau. Tant que les brèches ne sont pas colmatées, le problème persiste ; augmenter le débit permet peut-être de satisfaire les besoins, mais ce pansement coûte cher !

Les principaux endroits à protéger composent l’enveloppe, les parois de l’édifice :

  • La toiture et les combles, là où la chaleur s’échappe le plus ;
  • Les murs, par l’intérieur ou l’extérieur (ITE) ;
  • Le sous-sol, au dessus d’un local non chauffé ;
  • Mais aussi les canalisations (calorifugeage).

De plus, il s’avère essentiel d’éradiquer tous les ponts thermiques, parfois difficiles à détecter : raccordements, jonctions, gaines...

• Le remplacement du système de chauffage

chaudiere-emissions-fumeesDeuxième priorité : changer le type de chauffage, lorsque celui-ci commence à montrer des signes de vétusté ou rejette beaucoup de gaz à effet de serre. Aujourd’hui, les énergies renouvelables ont le vent en poupe (bois, réseaux de chaleur, pompes à chaleur…), mais le gaz naturel et les radiateurs électriques restent prépondérants car simples et économiques à mettre en place.

Le remplacement concerne :

  • Soit des appareils de chauffage individuel dans chaque appartement ;
  • Soit une chaudière collective, sans impact pour les occupants puisque l’essentiel des travaux se déroule en chaufferie.

La complexité de cette opération de rénovation énergétique dépend du choix du nouvel équipement par rapport à l’ancien. Effectivement, un changement de combustible ou de technologie demande des interventions supplémentaires à la dépose et l’installation (sur les conduits, le réservoir…).

• L’éclairage des parties communes

picto-ampoule-allumeeLes charges d’électricité proviennent notamment de l’éclairage des parkings, halls, couloirs, etc.

  • À bannir : les vieilles ampoules halogènes ou à incandescence, très énergivores ;
  • À installer : des luminaires à LED, qui plus est dotés de détecteurs de présence.

Le « relamping » s’inscrit dans un projet de rénovation d’immeuble ancien comme récent, car nombreuses sont les résidences encore équipées de lampes gourmandes et coûteuses.

• Le changement des fenêtres

picto-fenetre-nuitLes parois vitrées représentent jusqu’à 15 % des pertes de chaleur dans un logement non isolé (source : Ademe). Un poste à ne pas négliger donc. Il peut être intéressant d’installer un double vitrage : cela améliore le confort de l’habitat et supprime la sensation de paroi froide.

• Le ravalement de façade obligatoire

Picto_immeuble_Echafaudages_isolation_murs_ravalement_facadeLe ravalement de façade d’un immeuble doit normalement être réalisé tous les 10 ans. Il n’aspire pas uniquement à lui redonner de l’esthétisme, mais aussi et surtout à réparer sa surface. Ce chantier peut durer plusieurs semaines ; toutefois, il ne gêne pas les résidents puisque les travaux sont réalisés à l’extérieur.

• Les autres mesures de sécurité, salubrité ou solidité

Les raisons qui amènent à rénover un immeuble ne concernent pas toujours sa consommation d’énergie. Étanchéité, présence de rongeurs, amiante, mauvaise évacuation… à chaque complication sa réponse adaptée.

En cas de défaut de solidité, cela peut même aller jusqu’à une procédure de péril.


Quelles aides financières pour la rénovation énergétique d’un immeuble ?

Logo Prime énergie HellioLogo MaPrimeRénov' Hellio
picto info HellioL’INFO HELLIO :

Quel est le coût de la rénovation d’un immeuble ? Comme on peut l’imaginer, impossible de donner un montant précis (varie selon la taille du bâtiment, le nombre et l’ampleur des travaux, le choix d’une rénovation globale ou par gestes, etc.). Toutefois, l’Anah donne des exemples dans son guide disponible ici (page 6). Comptez 450 000 € pour une copropriété de 30 logements qui remplace son chauffage collectif et isole ses façades.

Une fois le diagnostic posé et les travaux prioritaires déterminés, il reste à trouver le budget nécessaire. C'est le frein principal selon une étude Hellio en 2021. Heureusement, les dispositifs d’aides peuvent considérablement alléger la facture des copropriétaires, d’autant qu’ils sont cumulables.

  • MaPrimeRénov’Copro : en vigueur depuis 2021, ce coup de pouce de l’Anah incite les résidences collectives de plus de 15 ans à entreprendre une amélioration globale de leur efficacité énergétique (+ 35 % de gain minimum), avec Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO).
  • Aide des Certificats d’Économies d’Énergie : cette prime CEE vise les rénovations d’immeubles de plus de deux ans. Son montant diffère en fonction de la baisse de consommation énergétique prévue grâce au chantier.
  • Taux réduit de TVA : 5,5 % ou 10 % appliqué par le professionnel directement sur le devis.

La grande majorité des travaux impliquent le recours à des artisans certifiés RGE : Reconnus Garants de l’Environnement.

« C’est une réelle belle surprise de voir les chantiers réalisés avec une facture in fine de 0 €, sans décaissement. Nous commençons dès à présent à sentir les gains énergétiques. Ces travaux ont également amélioré la salubrité des parties communes. »

Karen Plisson ImmobilierKaren Plisson, gestionnaire - Plisson Immobilier


Vous êtes copropriétaire ou en charge d’un immeuble à rénover ? Profitez des aides.


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