Rénovation d'un immeuble : travaux prioritaires et aides disponibles

Bon nombre de bâtiments construits avant 1975 présentent des défauts importants en matière de performance énergétique. Dans le secteur résidentiel, la rénovation complète ou partielle d’un immeuble permet ainsi de réduire les charges de copropriété et les factures d’énergie, tout en maintenant la sécurité et le confort quotidien des résidents.

Avant de faire ces travaux, il est important d’identifier les opérations prioritaires et efficaces, ainsi que les sources de financement existantes. En effet, les pouvoirs publics ont instauré de multiples mesures pour encourager les gestionnaires et syndics à rénover. Tour d’horizon avec Hellio.

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En amont de la rénovation : diagnostiquer l’état de l’immeuble

Une des erreurs fréquentes dans tout projet de rénovation est la précipitation. Par exemple, lorsque l’on constate des dépenses élevées en chauffage ou en électricité, attention à ne pas tirer de conclusions hâtives et signer des devis trop vite, sous peine de s’exposer à trois risques :

1. Mal identifier la cause d’un problème et choisir une solution inadéquate ;
2. N’améliorer la situation que partiellement au lieu d’adopter une approche de rénovation globale, avec un bouquet de travaux ;
3. Passer à côté des aides financières disponibles pour l’amélioration énergétique d’une copropriété.

Afin de diminuer efficacement la consommation d’un logement collectif ou individuel, tout en optimisant le prix du chantier, mieux vaut prendre le temps de réfléchir et solliciter un professionnel pour un audit complet.

Ce bilan énergétique met en évidence les besoins de l’immeuble et ses sources de déperditions thermiques. Objectif : cibler et corriger les points faibles qui entraînent le plus grand gaspillage d’énergie. À la suite de l’étude, il convient d’établir une feuille de route voire un plan pluriannuel de travaux à présenter en assemblée générale des copropriétaires.

Les types de rénovation à réaliser en habitat collectif

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L’isolation de la copropriété, le plus efficace

C’est LA priorité des bâtiments résidentiels, maisons comme collectifs, privés comme logements sociaux.

Un immeuble rénové et isolé dans des conditions optimales garantit un meilleur confort, une meilleure maîtrise de l'énergie et ainsi une réduction des charges annuelles. La problématique est particulièrement centrale pour les immeubles anciens (avant les années 70), car leur construction n’a pas répondu à des critères d’économies d’énergie. Depuis, les normes RT (réglementation thermique) ont vu le jour, renforçant les exigences.

Les principaux endroits à protéger composent l’enveloppe, les parois de l’édifice :

• La toiture et les combles, là où la chaleur s’échappe le plus ;
• Les murs, par l’intérieur ou l’extérieur (ITE) ;
• Le sous-sol, au dessus d’un local non chauffé ;
• Mais aussi les canalisations (calorifugeage).

De plus, il s’avère essentiel d’éradiquer tous les ponts thermiques, parfois difficiles à détecter : raccordements, jonctions, gaines...

Le remplacement du système de chauffage

Deuxième priorité : changer le type de chauffage, lorsque celui-ci commence à montrer des signes de vétusté ou rejette beaucoup de gaz à effet de serre. Aujourd’hui, les énergies renouvelables ont le vent en poupe (bois, réseaux de chaleur, pompes à chaleur…), mais le gaz naturel et les radiateurs électriques restent prépondérants car simples et économiques à mettre en place.

Le remplacement concerne :

• Soit des appareils de chauffage individuel dans chaque appartement ;
• Soit une chaudière collective, sans impact pour les occupants puisque l’essentiel des travaux se déroule en chaufferie.

La complexité de cette opération de rénovation énergétique dépend du choix du nouvel équipement par rapport à l’ancien. Effectivement, un changement de combustible ou de technologie demande des interventions supplémentaires à la dépose et l’installation (sur les conduits, le réservoir…).

L’éclairage des parties communes

Les charges d’électricité proviennent notamment de l’éclairage des parkings, halls, couloirs, etc.

• À bannir : les vieilles ampoules halogènes ou à incandescence, très énergivores ;
• À installer : des luminaires à LED, qui plus est dotés de détecteurs de présence.

Le « relamping » s’inscrit dans un projet de rénovation d’immeuble ancien comme récent, car nombreuses sont les résidences encore équipées de lampes gourmandes et coûteuses.

Le changement des fenêtres

Les parois vitrées représentent jusqu’à 15 % des pertes de chaleur dans un logement non isolé (source : Ademe). Un poste à ne pas négliger donc. Il peut être intéressant d’installer un double vitrage : cela améliore le confort de l’habitat et supprime la sensation de paroi froide.

À lire aussi: Comment et pourquoi réaliser un changement de fenêtres en copropriété ?

Le ravalement de façade obligatoire

Le ravalement de façade d’un immeuble doit normalement être réalisé tous les 10 ans. Il n’aspire pas uniquement à lui redonner de l’esthétisme, mais aussi et surtout à réparer sa surface. Ce chantier peut durer plusieurs semaines ; toutefois, il ne gêne pas les résidents puisque les travaux sont réalisés à l’extérieur. En général, le ravalement et l'ITE vont de pair.

Les autres mesures de sécurité, salubrité ou solidité

Les raisons qui amènent à rénover un immeuble ne concernent pas toujours sa consommation d’énergie. Étanchéité, présence de rongeurs, amiante, mauvaise évacuation… à chaque complication sa réponse adaptée.

En cas de défaut de solidité, cela peut même aller jusqu’à une procédure de péril.

À lire aussi : La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?

Quelles aides financières pour la rénovation énergétique d’un immeuble ?

Une fois le diagnostic posé et les travaux prioritaires déterminés, il reste à trouver le budget nécessaire. C'est le frein principal selon une étude Hellio en 2021. Heureusement, les dispositifs d’aides peuvent considérablement alléger la facture des copropriétaires, d’autant qu’ils sont cumulables.

• MaPrimeRénov’Copro : en place depuis 2021, ce coup de pouce de l’Anah incite les résidences collectives de plus de 15 ans à entreprendre une amélioration globale de leur efficacité énergétique (+ 35 % de gain minimum), avec Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO).
• Aide des Certificats d’Économies d’Énergie : cette prime CEE vise les rénovations d’immeubles de plus de deux ans. Son montant diffère en fonction de la baisse de consommation énergétique prévue grâce au chantier.
• Coup de pouce Rénovation globale : au sein du dispositif des CEE, on trouve une prime bonifiée qui encourage les bouquets de travaux. Comme pour Ma Prime Rénov' Copropriétés, le projet doit entraîner des économies d'énergie de 35 % minimum. Une étude énergétique est nécessaire au préalable afin de définir des scénarios de travaux performants.
• Taux réduit de TVA : 5,5 % ou 10 % appliqué par le professionnel directement sur le devis.

La grande majorité des travaux impliquent le recours à des artisans certifiés RGE : Reconnus Garants de l’Environnement.

« C’est une réelle belle surprise de voir les chantiers réalisés avec une facture in fine de 0 €, sans décaissement. Nous commençons dès à présent à sentir les gains énergétiques. Ces travaux ont également amélioré la salubrité des parties communes. »

Karen Plisson, gestionnaire - Plisson Immobilier

Vous êtes copropriétaire ou en charge d’un immeuble à rénover ? Profitez des aides.