La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?

Alors que 7 millions de logements sont mal isolés en France (source : ministère de la Transition écologique), la rénovation énergétique est une priorité sur tout le territoire. Chaque copropriété a son rôle à jouer, à son échelle. Réaliser de tels travaux permet de réduire les charges, tout en valorisant l’immeuble et en améliorant le confort des résidentes et résidents. Hellio fait le point sur les différentes obligations des copropriétés en matière de travaux, et sur les grands enjeux énergétiques des prochaines années.

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Quelles sont les opérations obligatoires pour une copropriété ?

Pour réduire la consommation d’énergie en France, la rénovation énergétique des bâtiments résidentiels est indispensable. Les copropriétés sont donc concernées de près par la réalisation de travaux. Pour inciter les syndics et les copropriétaires à sauter le pas et à améliorer la performance énergétique de leur immeuble, différentes mesures ont été adoptées ces dernières années.

Audit, DPE ou DTG : le point de départ de la rénovation

En copropriété, le DPE (diagnostic de performance énergétique) est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots qui ont un système de chauffage collectif. Pour celles qui ont plus de 50 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er juin 2001, c’est un audit énergétique qu’il faut réaliser. Il s’agit d’un bilan complet, qui dresse une analyse détaillée des usages énergétiques et qui propose un plan d’action ainsi qu’une estimation des coûts. L’audit énergétique contient un DPE.

La loi Climat et résilience de 2021 impose un nouveau DPE pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Le calendrier d'obligation est étalé — 2024, 2025, 2026 — en fonction de la taille de la résidence.

Dans certains cas spécifiques, le DTG (diagnostic technique global) — un autre bilan dont le périmètre dépasse le seul aspect énergétique — est obligatoire : lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, ou suite à une procédure d’insalubrité. À ne pas confondre avec le diagnostic amiante DAAT.

La constitution d’un fonds de travaux

Depuis 2015, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux. Il est alimenté par les copropriétaires eux-mêmes, qui versent chaque année une cotisation obligatoire. Elle doit être égale, a minima, à 5 % du budget prévisionnel de l’année.

À noter que le fonds de travaux concerne uniquement les immeubles de plus de 10 lots. Pour les copropriétés plus petites, il est possible de voter à l’unanimité pour décider de ne pas le mettre en place. Lorsque le DTG ne mentionne pas de travaux à réaliser dans les 10 prochaines années, le fonds n’est pas non plus nécessaire.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Avec la loi Climat et résilience, les syndicats de copropriétaires doivent élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) pour tout bâtiment de 15 ans ou plus. L'obligation a démarré en 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, et est étendue progressivement :

• Aux résidences de 51 à 200 lots le 1^er janvier 2024 ;
• Aux résidences de 50 lots ou moins le 1^er janvier 2025.

Comme son nom l'indique, le PPPT est une première étape avant la mise en oeuvre du plan pluriannuel de travaux.

L’individualisation des frais de chauffage

Les copropriétés qui ont une chaufferie sont tenues d’installer, si cela est possible, un système pour individualiser les frais de chauffage dans chaque logement. Les habitantes et habitants ne paient ainsi que leur consommation réelle. Les syndics avaient jusqu’à 2020 pour remplir cette obligation, faute de quoi ils s’exposent à une mise en demeure, puis une amende.

L’objectif est de garantir une équité entre tous les résidents, mais aussi de les sensibiliser au gaspillage. Le déploiement des appareils est à la charge du syndic. Lorsque leur consommation est inférieure à 80 kWh/m²/an, les bâtiments ne sont pas concernés par cette obligation. Une dérogation est aussi possible lorsque l’installation est techniquement impossible.

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Rénovation énergétique en copropriété : les travaux qui vont devenir obligatoires

La précarité énergétique est dans la ligne de mire du gouvernement, qui ne lésine pas sur les moyens pour lutter contre ce fléau. Ainsi, interdictions et obligations se multiplient.

L’éradication des passoires thermiques

Une passoire thermique, ou passoire énergétique, est un logement avec une classe énergie F ou G, qui a donc une très forte consommation d’énergie. Dès 2023, certains de ces logements très énergivores sont interdits à la location. Il s’agit des biens les moins performants de classe G+, qui consomment plus de 450 kWh/m² par an, en énergie finale.

À l’horizon 2028, toutes les passoires énergétiques devront être retirées du marché locatif. Cela signifie que les bailleurs n’auront plus le choix : ils seront peu à peu contraints d’entreprendre des travaux de rénovation globale pour sortir des étiquettes F ou G. C’est à cette condition qu’ils pourront mettre leur bien à la location.

• 2025 : toutes les classes G interdites à la location ;
• 2028 : toutes les classes F ;
• 2034 : toutes les classes E.

L’interdiction du chauffage au fioul et au charbon

Les systèmes de chauffage sont aussi dans le collimateur du ministère de la Transition écologique. Un décret vise à interdire l’installation d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire qui utilisent des combustibles trop polluants. L’interdiction est entrée en vigueur le 1^er juillet 2022 pour tous les bâtiments neufs, mais aussi les immeubles existants, maisons comme copropriétés.

Ainsi, une chaudière fioul qui tombe en panne en copropriété ne peut plus être remplacée par un mode de chauffage 100 % fioul (sauf exceptions comme une impossibilité technique). Le seuil d'émissions de gaz à effet de serre du nouvel appareil est fixé à 300 gCO₂eq par kWh PCI (pouvoir calorifique inférieur).

Lire le décret du 5 janvier 2022

Le gaz interdit en 2025 en logement collectif

La RE 2020 prévoit une interdiction progressive du chauffage 100 % gaz. Depuis 2022, seuls les logements individuels neufs sont concernés. Pour les autres, la transition se fera en douceur entre 2022 et 2025 : le chauffage au gaz est utilisé dans 75 % des nouveaux logements collectifs. En copropriété, il faudra alors se tourner vers des alternatives comme les chaudières hybrides, les équipements thermodynamiques, les réseaux de chaleur, la chaufferie biomasse ou les pompes à chaleur par exemple.

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La rénovation énergétique en copropriété : comment ça marche ?

Le projet de rénovation énergétique peut être à l’initiative d’un groupe de copropriétaires. Ensemble, ils mettent alors en œuvre toutes les actions nécessaires pour convaincre les autres propriétaires et pour accompagner les travaux.

La définition des travaux

Il est indispensable de réaliser un bilan énergétique, même si celui-ci n’est pas toujours obligatoire. Cette première étape fournit un aperçu des actions à mettre en place dans le bâtiment. Pour cette prestation, l’accord des copropriétaires est nécessaire (vote à la majorité simple). L’audit met en lumière les travaux prioritaires à effectuer. Il peut s’agir, par exemple, de l’isolation thermique par l’extérieur ou du remplacement du système de chauffage.

De plus, pour mener à bien le projet dans les meilleures conditions, il est recommandé de faire appel à un maître d’œuvre. Cet expert peut ainsi coordonner les différents travaux et piloter le chantier.

Le financement des travaux

Pour financer les travaux de rénovation énergétique, la copropriété peut utiliser le fonds de travaux, ou demander une participation des copropriétaires. Certaines aides financières sont aussi disponibles.

Depuis 2021, MaPrimeRénov’Copro accompagne les copropriétés de plus de 15 ans dans les projets qui visent une amélioration de leur performance énergétique de 35 % au minimum.

Depuis le 1^er février 2023, le plafond du coût des travaux a augmenté de 15 000 € à 25 000 € par logement. Et depuis le 1er janvier 2024, le taux de financement maximal passe de 25 % à 75 % du montant total des travaux. Les copropriétaires peuvent donc bénéficier de 18 750 € maximum de prime par logement (contre 6 250 € en 2022).

Un bonus sortie de passoire est prévu (lorsque l'immeuble passe des classes F/G à la classe D minimum), à hauteur de 10% du coût des travaux.

Selon leurs conditions de ressources (ménages bleus et jaunes), certains copropriétaires peuvent obtenir une subvention complémentaire, de 1 500 € ou 3 000 € par logement depuis le 1^er février 2023 (contre 750 € et 1 500 € en 2022). Ce dispositif est cumulable avec la prime des certificats d’économies d’énergie (CEE), qui offre un coup de pouce financier complémentaire, soit pour une rénovation globale, soit pour des actions individuelles « à la carte ».

Pour profiter des aides, il est souvent indispensable de faire appel à des artisans RGE.

Le vote des travaux

Dans une copropriété, les décisions sont adoptées à la suite d’un vote en assemblée générale. Pour les travaux d’économies d’énergie, il faut recueillir la majorité absolue (majorité de l’article 25), c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l’AG.

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