Isolation d’un immeuble : tout savoir avant de se lancer dans les travaux

Entreprendre des travaux de rénovation énergétique au sein d’une copropriété offre de réels avantages aux résidents, sur plusieurs plans. L’isolation fait partie des opérations incontournables pour améliorer la performance d’un immeuble. Des combles aux points singuliers en passant par les murs extérieurs, elle peut prendre plusieurs formes, mais poursuit toujours le même objectif : diminuer la consommation d’énergie tout en augmentant le confort des habitants.

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Pourquoi isoler un immeuble ?

Parfois obligatoire, l’isolation d’un immeuble a un impact positif sur la copropriété à différents égards. Pour optimiser les résultats, il est largement conseillé de combiner plusieurs opérations afin de réduire au maximum les ponts thermiques (les zones de déperdition de chaleur). En effet, comme dans un bateau, la moindre fuite peut avoir de grandes conséquences sur le long terme.

Réduire la consommation d’énergie

Tous les Français ont un rôle à jouer dans la transition énergétique, qui est aujourd’hui une priorité nationale. S’il est possible de rénover à titre individuel les parties privatives d’un logement, il est encore plus intéressant de s’attaquer d’emblée à toute la copropriété.

Les travaux d’isolation d’un immeuble permettent, en effet, de réduire significativement la consommation d’énergie, et donc l’émission de gaz à effet de serre : un bâtiment bien protégé conserve davantage de chaleur, ce qui permet de baisser la puissance du chauffage, et de retarder son allumage lorsque les températures extérieures décroissent.

Profiter d’un meilleur confort thermique et acoustique

L’isolation porte un double enjeu en matière de confort. En réduisant les pertes de chaleur, elle permet de garder les habitants bien au chaud pendant la saison froide, et au frais dès que les beaux jours arrivent. L’isolation a aussi un impact au niveau phonique : un point essentiel dans un immeuble, pour préserver la quiétude des résidents et limiter les nuisances sonores.

Enfin, ces chantiers ont un intérêt sanitaire puisqu’ils peuvent entraîner la détection de substances nocives (comme l'amiante), et éviter la détérioration des parois ainsi que des réseaux de tuyauterie.

Diminuer les charges

Parmi les charges de copropriété, l’énergie représente un poste très important. Un immeuble bien isolé, c’est la possibilité de réduire les frais de chauffage et de baisser ainsi les factures des copropriétaires. Une économie bienvenue quand on sait que les charges augmentent régulièrement depuis plusieurs années (exception faite de 2020). Sans parler de l’augmentation des tarifs réglementés de l’énergie — électricité et gaz naturel — qui a énormément fait parler d’elle en 2021.

Valoriser l’immeuble

De plus en plus, l’efficacité énergétique est un critère essentiel pour l’achat ou la location d’un appartement. Une copropriété mieux isolée permet d’obtenir une meilleure classe énergie : des répercussions positives sur tous les lots sont à prévoir. On parle aussi de « valeur verte » : cette dernière représente la valeur ajoutée d’un bien peu énergivore (classe A ou B), par rapport à un logement similaire plus gourmand en énergie (classes F ou G).

Les futurs acheteurs ou locataires d’un bien au sein de l’immeuble seront attentifs à sa classe énergétique, et à plus forte raison les investisseurs : les passoires thermiques seront totalement interdites à la location à partir de 2028. Une bonne raison de se pencher sans tarder sur la performance de votre bâtiment.

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Choisir le type d’isolation en fonction des spécificités de l’immeuble

Isoler un immeuble peut se faire à différents niveaux. Les gains énergétiques varient en fonction du type d’isolation, car certaines parois entraînent plus de déperditions thermiques. Pour définir les opérations prioritaires, il est recommandé d’effectuer en amont un bilan énergétique. Il peut alors s’agir :

• D’un diagnostic de performance énergétique (DPE) simple,
• D’un diagnostic technique global (DTG) plus complet,
• Ou mieux, d’un audit énergétique qui fait le point sur la situation de l’immeuble et liste les chantiers prioritaires, notamment en matière d’isolation.

Les différents travaux d’isolation possibles

On retrouve 5 grands types d’isolation à réaliser en priorité au sein d’un immeuble. Pour chaque opération, il est important de choisir ensuite les bons matériaux isolants, en fonction de leur résistance thermique.

1- L’isolation thermique par l’extérieur (ITE)

Isoler les parois par l’extérieur est l’occasion de supprimer jusqu’à 30 % des pertes de chaleur, pour de très bons résultats sur la facture de chauffage d’une copropriété. L’isolation extérieure offre de nombreux avantages, outre le fait de diminuer les ponts thermiques. Elle permet effectivement de renforcer l’étanchéité des façades, pour lutter contre les infiltrations d’air, et donne souvent lieu à un ravalement qui joue aussi sur l’aspect esthétique.

L’isolation par l’intérieur (ITI) est aussi possible, mais cela implique des travaux individuels dans chaque logement et une diminution de la surface habitable.

2- Calorifugeage et isolation des points singuliers

Lorsque l’eau circule dans un réseau mal isolé, on déplore une vraie perte d’énergie. Le calorifugeage permet d’isoler les tuyaux qui transportent l’eau chaude, pour conserver la chaleur. Il est réalisé par la pose d’une gaine isolante, en laine de roche le plus souvent, tout autour des canalisations.

Les économies peuvent atteindre 5 % après cette opération.

L’isolation des points singuliers est généralement associée au calorifugeage. En isolant les vannes, les robinets et les compteurs, la copropriété peut réduire encore plus les pertes de chaleur de sa chaufferie. L’avantage réside aussi dans la simplicité et à la rapidité de sa mise en œuvre, pour des résultats probants.

3- L’isolation des combles

Une grande partie de la chaleur s’échappe par le toit : jusqu’à 30 % des fuites totales. Il est ainsi possible d’isoler les combles perdus d’une copropriété et d’économiser sur la facture de chauffage. Dans ce cas, un isolant (synthétique, biosourcé ou laine minérale) est réparti dans les combles par soufflage.

4- L’isolation des toitures terrasses

Pour les toitures terrasses (inclinaison inférieure à 5°), l’isolation est aussi possible par l’extérieur et permet de traiter jusqu’à 20 % des déperditions. Le professionnel garantit également l'étanchéité de la paroi.

5- L’isolation des planchers bas

Dans un immeuble, l’isolation des planchers bas consiste à isoler les sols en rez-de-chaussée qui sont placés au-dessus d’un local non chauffé (cave ou parking par exemple). De tels travaux offrent une économie pouvant se rapprocher de 10 % sur les dépenses de chauffage.

L’isolation se fait directement au niveau du plafond du sous-sol, par la pose et fixation de plaques de laine de verre ou de laine de roche, ou bien par la projection d’un isolant.

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Avant les travaux en copropriété : voter et demander des financements

Après avoir défini un plan de travaux adapté à la copropriété, c’est le moment de passer à l’action. Avant de se lancer dans le chantier, les opérations devront être validées par un vote en AG. La question du financement entrera ensuite en jeu : il est possible de solliciter des aides à l’isolation dans un immeuble.

Le vote des travaux par la copropriété

Au sein d’une copropriété, les travaux d’économies d’énergie des parties communes doivent être votés par les copropriétaires lors d’une assemblée générale. Il faut recueillir la majorité absolue, ou majorité de l’article 25. Cela signifie que le vote doit obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, absents ou représentés.

Les aides financières

Il existe différentes solutions pour financer les travaux qui ont été votés à l’assemblée générale. Le gouvernement propose plusieurs dispositifs dédiés aux immeubles, de source publique ou privée. Les copropriétés pourront ensuite compléter, le cas échéant, avec le fonds de travaux et/ou avec une contribution supplémentaire des copropriétaires.

MaPrimeRénov’ Copropriétés

MaPrimeRénov’ est le programme phare de l’État pour accompagner la rénovation énergétique dans le parc résidentiel. Il comporte un volet complet dédié aux copropriétés : MaPrimeRénov’ Copro.

Un gain énergétique d'au moins 35 % est imposé (avec ITE + planchers bas + changement de chaudière collective par exemple). Un organisme qualifié effectue une évaluation énergétique en amont, afin de déterminer un scénario de travaux qui permet de baisser les consommations de 35 % (en chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement). Si plusieurs immeubles composent la résidence, chacun d'entre eux doit satisfaire cette exigence.

L’aide est versée directement au syndicat de copropriétaires et couvre jusqu'à 75 % du montant total des travaux depuis janvier 2024 (au lieu de 25 % auparavant). En 2023, le gouvernement avait également acté la hausse du plafond du coût des travaux, passant de 15 000 € à 25 000 € par logement. La prime est donc maintenant de 18 750 € maximum par logement. Voici un tableau récapitulatif des différents montants éligibles selon les types de copropriétés et de travaux :

*Les copropriétés fragiles et en difficulté ne peuvent pas valoriser elles-mêmes la prime CEE (Certificats d'économies d'énergie). Elle est gérée par l'Anah et intégrée dans la demande de MaPrimeRénov'.

Pour profiter du dispositif, la copropriété doit avoir recours à une AMO (assistance à maîtrise d’ouvrage), prise en charge à hauteur de 50 % du coût de la prestation (contre 30 % en 2023).

Les primes CEE

Le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE) permet d’obtenir des aides supplémentaires, prises en charge directement par les fournisseurs d’énergie. Les travaux concernés sont répertoriés dans la liste complète des opérations standardisées d’économies d’énergie du ministère de la Transition écologique. L’ensemble des projets d’isolation cités précédemment sont éligibles. Grâce à la prime, une opération peut même être gratuite : le calorifugeage, sous réserve de valider les critières d'éligibilité (matériau de classe 4 à partir de mai 2022).

Tous les immeubles de plus de 2 ans peuvent en bénéficier, à condition de faire appel à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement) pour la plupart des actions. Les primes CEE sont cumulables avec le dispositif MaPrimeRénov’ et l’éco-PTZ.

L’éco-PTZ collectif

Le syndicat de copropriétaires peut souscrire un éco-prêt à taux zéro pour financer le reste à charge après les primes de l’État. L’éco-PTZ permet aussi bien de financer des travaux dans des parties privatives, s’ils ont un intérêt collectif, que dans les parties communes. Pour le compléter, les propriétaires pourront ensuite souscrire des éco-PTZ à titre individuel (50 000 euros maximum).

10 000 copropriétés ont déjà fait confiance à Hellio