Les copropriétés doivent-elles réaliser une isolation thermique ?

Depuis la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte de 2015, les copropriétés font face à de nouvelles obligations. Parmi ces contraintes, celle d’isoler les murs lors d’un ravalement de façade important. En outre, de nouvelles dispositions légales voient actuellement le jour, et vont créer de nouvelles obligations d’isolation thermique en copropriété. Hellio fait le point sur les différentes réglementations en vigueur et à venir sur le sujet.

Même si aucune loi n'impose directement l'isolation des bâtiments, de nombreuses mesures incitatives et contraintes poussent les copropriétaires à lancer ce type de chantier.

Isolation ou rénovation globale, Hellio vous accompagne

L’isolation thermique, priorité du gouvernement

Avec le chauffage, l’eau chaude sanitaire ou encore la climatisation, le bâtiment représente une part considérable de la consommation énergétique de la France. C’est la raison pour laquelle le législateur impose de plus en plus de règles pour faire baisser la consommation d’énergie des logements.

Objectif fixé par la loi de 2015 relative à la transition énergétique : 100 % de bâtiments basse consommation (BBC) en France d’ici 2050.

Cela correspond à des immeubles bénéficiant de l’étiquette énergie A ou B (sur le diagnostic de performance énergétique, DPE), soit une consommation de moins de 110 kWh/m²/an. Pour parvenir à cet objectif, l’isolation représente une opération cruciale, puisque d’importantes déperditions d’énergie ont lieu via les combles, les murs ou encore les planchers bas.

Dans quels cas l’isolation thermique est-elle obligatoire en copropriété ?

Dans cette optique de combattre les déperditions de chaleur, plusieurs dispositions légales rendent l’isolation obligatoire en copropriété. Mais attention : il y a des exceptions.

Les travaux embarqués

Premier cas de figure où l’obligation d’isolation thermique s’applique en copropriété : les travaux embarqués. Concrètement, cela veut dire que lors d’une opération de rénovation importante, il est nécessaire d’embarquer des travaux d’isolation du bâtiment en même temps. Cette mesure vise trois types de travaux, et elle s’applique à la plupart des bâtiments, pas seulement aux copropriétés :

• Ravalement de façade « important » (c’est-à-dire, qui comprend plus de 50 % de la surface de la façade). Dans ce cas, une isolation des murs (généralement une isolation par l’extérieur) doit être effectuée en même temps que les travaux de ravalement.
• Réfection de toiture. Lorsque le syndicat des copropriétaires décide d’entreprendre la réfection de la toiture, il est obligatoire de réaliser en même temps son isolation thermique. Cela peut alors prendre la forme d’une isolation des combles par exemple, selon le bâtiment.
• Aménagements visant à augmenter la surface habitable. Lorsqu’un copropriétaire ou la copropriété dans son ensemble souhaite transformer un local (garage, buanderie, combles, etc.) en surface habitable, il est, là aussi, obligatoire de procéder à son isolation thermique. Cela s’applique aux travaux qui créent une surface habitable supérieure ou égale à 5 m². Ensuite, les opérations d’isolation peuvent concerner les murs, la toiture ou encore les planchers bas, en fonction de la situation du bâtiment.

Toutefois, il existe 5 principales dérogations à ces obligations d’isolation. C’est le cas si :

1. Les travaux d’isolation entraînent un risque pour le bâti. C’est alors au maître d’ouvrage de prouver que l’opération peut altérer la solidité d’un mur ou d’une charpente, par exemple.
2. La rénovation du bâtiment crée des modifications de l’aspect extérieur qui altèrent un site patrimonial qualifié de « remarquable », un bâtiment ayant le label « Architecture contemporaine remarquable », ou les abords d’un site historique classé.
3. Les bâtiments servent de lieux de culte ou sont des constructions provisoires (prévues pour durer moins de 2 ans).
4. Les immeubles sont non chauffés ou, plus globalement, lorsque les travaux ne sont pas rentables. Dans ce cas, il est nécessaire de prouver que le retour sur investissement des travaux d’isolation sera supérieur à une durée de 10 ans.
5. Le ravalement concerne une façade qui comporte des matériaux sensibles à l’humidité, comme celles en pierre, en terre crue, en bois ou avec un enduit à la chaux.

Pour tout projet d’isolation, Hellio conseille les gestionnaires et syndics

Les prochaines obligations d’isolation pour les passoires thermiques

Mais ce n’est pas tout. La loi Climat et résilience, adoptée à l'été 2021, prévoit de nouvelles obligations pour les passoires thermiques (étiquettes F et G du DPE). Cependant, ces mesures ne concernent pas les copropriétés en tant que telles : elles visent d’abord les propriétaires et les copropriétaires bailleurs.

Gel des loyers depuis 2022

Les propriétaires bailleurs de biens classés F ou G n'ont plus le droit d'augmenter leur loyer. Ils doivent passer par la case rénovation.

Évolution des obligations en 2023

Depuis le 1^er janvier 2023, les logements très énergivores — qui consomment plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale — ne peuvent plus être mis en location. Ils sont considérés comme de l’habitat indécent. Concrètement, cela signifie que des travaux de rénovation globale (comprenant l’isolation) seront obligatoires si le copropriétaire souhaite mettre son bien en location.

Élargissement de l'obligation en 2025

En 2025, tous les logements classés G (plus de 420 kWh/m²/an d'énergie primaire et/ou 100 kgCO₂eq/m²/an) deviendront interdits à la location.

Élargissement de l'obligation en 2028

Nouveau palier de la réforme en 2028. À cette date, les appartements et les maisons classés F (soit ceux qui consomment plus de 330 kWh/m²/an) seront, à leur tour, interdits à la location. Les locataires pourront alors exiger que leur propriétaire ou leur bailleur réalise des travaux de rénovation énergétique comprenant souvent l’isolation des combles, celle des murs, etc.

Enfin, en 2034, la réglementation interdit de louer les biens classés E.

Autre obligation progressive pour les copropriétés : établir un plan pluriannuel de travaux.

Pourquoi isoler une copropriété ?

Les contraintes légales ne sont toutefois pas les seuls arguments qui doivent inciter les copropriétés à effectuer des travaux d’isolation thermique. Ces opérations comportent de nombreux avantages, quelle que soit la classe énergétique du logement ou de l’immeuble.

Réduire les charges et améliorer le confort

La pose d’un isolant sur les murs, les planchers bas, la toiture ou même les tuyaux d’eau chaude (calorifugeage) permet de diminuer les déperditions thermiques. De cette manière, les occupants du bâtiment ont moins besoin de solliciter le système de chauffage, puisque l’étanchéité de l’immeuble maintient la chaleur à l’intérieur.

À la clé : une baisse sensible de la facture énergétique pour l’ensemble de la copropriété. Cela permet également d’améliorer le confort thermique et phonique du logement. Les appartements deviennent moins sensibles aux aléas du climat et aux bruits extérieurs, puisque l’isolant bloque généralement également une partie du son.

Augmenter la valeur verte de la copropriété

De surcroît, l’isolation de la copropriété engendre une vraie plus-value. C’est ce qu’on appelle la valeur verte d’un logement. Pour faire simple, une habitation avec une bonne isolation et une bonne classe énergie (A ou B notamment) se vend plus cher sur le marché de l’immobilier qu’un bien équivalent avec une étiquette énergie défavorable (F ou G).

Ainsi, selon une étude des Notaires de France, un appartement de classe A ou B dans le Grand Est est valorisé 13 % plus cher qu’un même bien de classe D. Quant aux appartements classés F ou G, ils se vendent 6 % moins cher que ceux de la classe D équivalents.

Avec la vente massive de passoires thermiques, le phénomène de dépréciation s'accentue. L'offre de logements énergivores ne trouve plus assez de demandeurs. C'est peut-être le moment d'acheter puis de rénover — en recevant les subventions existantes — pour bénéficier d'une belle plus-value !

Comment se lancer dans une rénovation collective ?

Pour lancer des travaux d’isolation — obligatoires ou non —, la copropriété a deux possibilités :

1. Elle peut d’abord voter la réalisation de l’isolation seule ou avec des travaux embarqués lors d’une assemblée générale des copropriétaires (vote à la majorité absolue).
2. Elle peut aussi demander la réalisation d’un audit énergétique global afin d’avoir un bon aperçu des déperditions d’énergie de la résidence. Ses conclusions permettent ensuite d’envisager un bouquet de travaux complets (avec bien souvent de l’isolation) pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.

Hellio recommande la seconde option : c'est elle qui garantit la meilleure efficacité du projet, tout en le rendant éligible à Ma Prime Rénov' en copropriété.

Un accompagnement de A à Z pour l’isolation des copropriétés