Mon immeuble est une passoire thermique : que faire ?

En 2023, les immeubles considérés comme passoires thermiques sont dans le collimateur du gouvernement. Ce terme regroupe les logements dont la consommation énergétique et/ou les émissions de gaz à effet de serre (GES) sont extrêmement élevées, car ils sont mal isolés et/ou mal équipés.

Les propriétaires et occupants de ces passoires thermiques subissent les conséquences de cette piètre efficacité énergétique au niveau financier, mais également au niveau du confort.

Pour améliorer l’efficacité énergétique de ces passoires thermiques, de nombreux travaux de rénovation sont envisageables, aussi bien à l’échelle individuelle qu’au niveau de l’immeuble, et éligibles à des aides financières.

Votre immeuble est une passoire thermique ? Ce n’est plus une fatalité : découvrez les solutions à mettre en œuvre et les aides auxquelles vous avez droit.

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Passoires thermiques : le contexte réglementaire

Progressivement, les passoires thermiques disparaîtront du paysage résidentiel locatif, afin d’inciter les propriétaires à la rénovation. Avec la hausse vertigineuse du coût de l’énergie, les difficultés d’approvisionnement et la nécessité de réduire les émissions de GES, la lutte contre les passoires énergétiques est une priorité des pouvoirs publics.

Définition de la passoire énergétique

Une passoire énergétique ou thermique désigne un appartement ou une maison qui consomme de l’énergie de manière excessive, tout en étant fortement émetteur de GES.

Cela est causé par :

• Une mauvaise isolation (déperdition thermique par les planchers, murs, menuiseries et toiture),
• Un appareil de chauffage vétuste et/ou peu performant,
• Un défaut de ventilation.

À noter que le comportement des occupants n’est pas pris en compte, même si son impact sur la facture énergétique est considérable.

Pour les reconnaître, il s’agit des logements dont la classe énergétique au diagnostic de performance énergétique (DPE) est en F ou G et affiche :

• Des consommations comprises entre 331 et 450 (ou plus) kWh/m²/an,
• Des émissions de GES comprises entre 56 et 80 (ou plus) kg CO₂/m²/an.

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Les enjeux de la loi Climat

Promulguée le 22 août 2021, la loi Climat et Résilience a pour objectif de lutter contre le réchauffement climatique avec des mesures ciblées qui entreront en vigueur progressivement :

• Interdiction progressive de location des passoires thermiques,
• Réalisation d’un DPE obligatoire pour les copropriétés,
• Obligation de tenir un plan pluriannuel de travaux en copropriété.

Les inconvénients des passoires thermiques

Les occupantes et occupants de ces logements énergivores subissent de plein fouet l’augmentation massive du coût de l’énergie, liée entre autres à la guerre en Ukraine.

Pour ces ménages, les factures explosent et aggravent les situations de précarité énergétique.

Non seulement ces passoires énergétiques consomment énormément d’énergie, mais leur confort est médiocre.

Quels travaux pour améliorer le DPE ?

Les travaux de rénovation énergétique sont essentiels pour sortir du statut de passoire thermique. Selon que le logement soit individuel, ou collectif au sein d’une copropriété, les possibilités de travaux diffèrent.

La rénovation globale à privilégier, avec audit

Pour une rénovation énergétique efficace, il est préférable de commander un audit énergétique pour connaître avec précision les éléments du bâti à l’origine des déperditions. L’objectif de cet audit énergétique est de prioriser les actions de rénovation pour optimiser les performances énergétiques.

À savoir que la réalisation d’un audit énergétique a été obligatoire jusqu’en 2016 pour les copropriétés de plus de 50 lots dont le permis de construire avait été déposé avant le 1^er juin 2001. Désormais facultatif, il reste fortement recommandé.

De manière générale, les travaux de rénovation les plus efficaces portent sur :

• L’isolation thermique par l’extérieur (ITE),
• Le remplacement du chauffage collectif et de production d’eau chaude sanitaire (ECS) par un système performant et/ou à énergie renouvelable,
• Le calorifugeage du réseau de chauffage.

Ces travaux doivent au préalable recueillir l’accord des copropriétaires au cours de l’assemblée générale de copropriété (vote à la majorité absolue).

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Des travaux individuels, mais limités

À l’intérieur des appartements ou des maisons, les travaux d’isolation sont les plus efficaces pour sortir de passoire thermique, car ils permettent de :

• Réduire le besoin de chauffage en hiver ;
• Conserver la fraîcheur en été.

L’éventail de travaux est plus limité, car il touche aux seuls équipements propres au logement, en excluant le chauffage collectif et l’isolation des murs par l’extérieur notamment. Les travaux individuels envisageables sont :

• L’isolation des murs par l’intérieur et le remplacement des menuiseries extérieures (sous conditions),
• Le changement du système de chauffage sous réserve qu’il soit individuel (chaudière à gaz, chauffage électrique, etc.),
• L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée.

Les aides à la rénovation énergétique

Pour inciter les copropriétés à engager des démarches de rénovation énergétique, en individuel ou en collectif, l’État propose plusieurs dispositifs financiers. Ces derniers sont accessibles sous réserve d’atteinte d’un gain énergétique minimal.

MaPrimeRénov’ Copro

MaPrimeRénov’ Copro est un dispositif destiné aux copropriétés pour la réalisation de rénovations globales. Cela implique un gain énergétique de 35 % minimum, grâce à des travaux d’envergure comme l’isolation par l’extérieur et le remplacement du mode de chauffage collectif. En 2024, les montants de la prime ont été augmentés, voici ce qui change :

*La prime CEE (Certificats d'économies d'énergie) de + 20 %, pour les copropriétés fragiles et en difficulté, est gérée par l'Anah et intégrée dans la demande de MaPrimeRénov'.

C’est l’audit préalable qui établira des scénarios démontrant les gains énergétiques ci-dessus.

Coup de pouce Rénovation globale

De son nom complet « Prime Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif », cette aide est accessible sous réserve :

• D’engager des travaux qui réduisent la consommation d’énergie de 35 % minimum,
• Que les travaux soient engagés avant le 31 décembre 2025 et achevés au plus tard le 31 décembre 2026.

Les bonnes pratiques pour réaliser des économies d’énergie

Bien que les travaux de rénovation soient une manière efficace de réaliser des économies d’énergie, d'autres solutions simples peuvent être mises en place en copropriété pour réduire les charges, sans nuire au confort des occupantes et occupants. La sobriété est de mise !

Pour cela, le rôle du syndic est prépondérant afin de sensibiliser les copropriétaires aux économies d’énergie, et être force de proposition pour :

• Réduire la consommation électrique des parties communes avec les ampoules basse consommation, les minuteries et les détecteurs de présence,
• Réduire la température du chauffage collectif de 1 °C,
• Installer des compteurs individuels de chauffage collectif pour responsabiliser chaque occupant et occupante sur sa consommation d’énergie.

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