Immeuble en monopropriété : tout savoir sur l’AMO

Une monopropriété est un bien immobilier appartenant à une seule personne; cela peut être un immeuble entier ou bien une maison individuelle. En raison des diverses interdictions de la Loi Climat et résilience, les monopropriétaires comme les copropriétaires envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique. L’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) permet aux propriétaires ainsi qu’aux syndics d’être accompagnés de A à Z : suivi des travaux, mobilisation des financements, choix des artisans, etc. Tour d’horizon de l’assistance à maîtrise d’ouvrage d’un immeuble résidentiel collectif en monopropriété.

Besoin d’une assistance à maîtrise d’ouvrage pour votre immeuble ?

Qu’est-ce que l’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) en monopropriété ?

L'AMO fournit des conseils aux niveaux technique, social, financier et administratif. Elle accompagne les propriétaires (en copropriété ou en monopropriété) ainsi que les syndics de manière complète tout au long des différentes étapes du projet de rénovation.

Maître d’œuvre, maître d’ouvrage… explications des termes

Les trois termes couramment utilisés dans le domaine de l'Assistance à Maîtrise d'Ouvrage et plus largement dans celui du BTP sont les suivants :

• Maître d’ouvrage : le porteur de projet (client), soit le monopropriétaire ou le syndic. C’est à lui de définir l’objectif de vos travaux, le budget ainsi que le calendrier.
• Maître d’œuvre : la personne qui coordonne les travaux et les différents artisans. Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte ou dans certains cas de l’entreprise de travaux.
• Chargé d’AMO : un conseiller qui a pour mission de sécuriser le chantier à plusieurs niveaux tels que le gain énergétique, le coût ou l’optimisation.

Quelles sont les missions de l’Assistance à maîtrise d’ouvrage ?

L’assistance à maîtrise d’ouvrage a plusieurs rôles dans le cadre de travaux de rénovation énergétique d’un immeuble résidentiel :

• Réalisation de l’audit énergétique ;
• Étude et analyse de l’audit énergétique, tout en apportant des conseils sur les travaux à prioriser ainsi que les solutions pour maximiser le gain énergétique ;
• Sélection des artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) et des matériaux ;
• Mobilisation des aides financières, avec un plan de financement prévisionnel ;
• Suivi de l'exécution des travaux selon le cahier des charges de l'audit.

Immeuble en monopropriété : quelles sont les obligations de la loi Climat ?

La loi Climat et résilience, promulguée en juillet 2021, porte sur la lutte contre le changement climatique en France. Elle s'articule autour de cinq thématiques : logement et artificialisation des sols, consommation, production et travail, déplacement et alimentation. Les monopropriétaires d’immeubles sont ainsi concernés par plusieurs interdictions de la loi.

1. Interdictions destinées aux propriétaires bailleurs

Loyer gelé pour les passoires thermiques

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F et G sur le diagnostic de performance énergétique (passoires thermiques) n'ont plus la permission d’augmenter le montant du loyer de leurs biens en location. Pour contourner cette interdiction, l’unique solution consiste à améliorer la note du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) en réalisant des travaux d’efficacité énergétique.

Interdiction de location des logements énergivores

La loi interdit progressivement la location des logements gourmands en énergie. Depuis janvier 2023, les logements classés G+ sur le DPE (ceux consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par mètre carré et par an) ne peuvent plus être mis en location. Voici les prochaines étapes de cette interdiction :

• Janvier 2025 : logements classés G seront interdits à la location ;
• Janvier 2028 : logements classés F seront interdits à la location ;
• Janvier 2034 : logements classés E seront interdits à la location.

Cette interdiction concerne les nouveaux contrats et les contrats renouvelés ou reconduits tacitement à partir des dates d’échéances ci-dessus. Dans ce cas, les propriétaires sont contraints de rénover leur(s) bien(s) soit pour pouvoir le proposer à la location à nouveau, soit pour éviter son interdiction.

À noter qu’un décret paru en août 2023 précise les quelques exceptions qui exemptent certaines passoires énergétiques des travaux, notamment par contrainte architecturale ou patrimoniale.

2. DPE collectif obligatoire

Ce DPE collectif obligatoire concerne les copropriétés, mais aussi les résidences en monopropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 :

• Pour tous les immeubles résidentiels en monopropriété, le DPE collectif devient obligatoire dès le 1^er janvier 2024.
• Pour les copropriétés, le diagnostic collectif devient progressivement obligatoire selon leurs nombres de lots : 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2025 pour celles entre 50 et 200 lots et 2026 pour celles de moins de 50 lots.

Par ailleurs, ce DPE doit être actualisé tous les dix ans, à moins qu'un diagnostic effectué après le 1^er juillet 2021 indique que le bâtiment est classé A, B ou C.

3. Audit réglementaire obligatoire pour la vente de passoires thermiques en monopropriété

Cet audit est obligatoire pour la vente d'un bien immobilier en monopropriété, selon sa classe énergétique et à partir des dates suivantes :

• Avril 2023 : pour les logements classés F ou G
• Janvier 2025 : pour les logements classés E
• Janvier 2034 : pour les logements classés D

Par conséquent, avant la vente d’un bien en monopropriété, le propriétaire doit faire réaliser un DPE (ou un DPE collectif pour les immeubles). Sauf s’il en possède déjà un valide, c’est-à-dire un DPE réalisé après juillet 2021. Si la lettre obtenue s’avère F ou G, le propriétaire devra alors réaliser l’audit énergétique réglementaire, un bilan plus complet.

La loi Climat et résilience a également instauré le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) obligatoire. Mais celui-ci concerne uniquement les immeubles en copropriété. L’élaboration d’un PPPT a pour but de favoriser les travaux de rénovation énergétique et d’encourager les prises de décisions entre les copropriétaires.

Rénovez votre monopropriété en toute sérénité grâce à l’AMO

Pourquoi réaliser une AMO d’un immeuble en monopropriété ?

Bien que non obligatoire pour les monopropriétés, il est fortement recommandé d'envisager une AMO afin de mener à bien vos projets de rénovation énergétique. L’assistance à maîtrise d’ouvrage apporte de nombreux avantages : réalisation de travaux adaptés, suivi complet de la rénovation globale, réduction du coût total des travaux, analyse de l’audit énergétique obligatoire.

Définir les actions adéquates

Grâce à l’audit énergétique, l’opérateur d’assistance à maîtrise d’ouvrage est en mesure d'identifier les actions les plus efficaces sur le plan énergétique. Il vous guidera dans vos choix, que ce soit pour sélectionner les types d'isolations thermiques, de systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire ou de ventilation les plus adaptés au projet.

La sélection d’actions adaptées au bâtiment aura pour conséquences de :

• Améliorer considérablement la performance énergétique ainsi que les classes énergie de chaque habitat ;
• Amender le confort thermique des occupants ;
• Valoriser son immeuble et ses appartements ;
• Réduire la facture d’énergie des locataires ;
• Diminuer les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un immeuble ;
• Anticiper les réglementations de la loi Climat et résilience.

Faciliter les travaux de rénovation globale

L’assistant à maîtrise d’ouvrage vous accompagne de A à Z dans votre projet de rénovation globale. Cette assistance est en mesure de hiérarchiser les travaux, d'accroître l'efficacité et de gagner du temps.

Une rénovation globale consiste à rénover entièrement un bien afin de maximiser les économies d’énergie. Autrement dit, les travaux de rénovation geste par geste s'avèrent moins efficaces énergétiquement et financièrement. De plus, ce type de rénovation “monogeste” entrepris sur plusieurs années est également plus complexe et chronophage que la réalisation d’un seul chantier global de quelques mois.

En outre, les aides financières à la rénovation globale sont plus conséquentes que celles destinées aux rénovations partielles, telles que :

• Coup de pouce Rénovation globale (aide jusqu'à 30 % du montant des travaux) du dispositif des Certificats d'économies d'énergie (CEE),
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ),
• Aides locales…

Les bâtiments collectifs en monopropriété ne sont pas éligibles à l’aide de l’Anah : MaPrimeRénov’. En effet, cette aide supplémentaire est réservée aux copropriétés et aux maisons et appartements individuels.

Minimiser le coût des travaux

Le choix et la priorisation des travaux ainsi que la sélection des professionnels du bâtiment qualifiés par l’AMO permettent d’optimiser chaque étape du projet tout en optimisant le coût des travaux.

Audit énergétique obligatoire pour avoir des aides

Afin d’obtenir les aides Coup de pouce Rénovation globale et l’Éco-PTZ, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique — dit « incitatif » — avant les travaux et un contrôle après les travaux. L’audit et le contrôle font partie des missions de l’AMO.

Notre accompagnement des immeubles en monopropriété

Avec ses partenaires AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage), Hellio vous accompagne dans la rénovation énergétique de vos immeubles :

• Audit énergétique avec 2 à 3 scénarios de travaux adaptés à votre bâtiment ;
• Plan de financement : recherches des aides, des prêts et des dispositifs de défiscalisation de votre investissement ;
• Suivi complet du chantier avec l’ensemble des professionnels du bâtiment ;
• Contrôle après travaux, pour connaître le gain énergétique et vérifier l’absence de malfaçon ;
• DPE après travaux, afin de pouvoir mettre en location vos appartements.

Notre équipe délivre une expertise à la fois technique, sociale, financière et administrative. Hellio garantit l’amélioration des étiquettes énergétiques des logements, et optimise la rentabilité du projet.

Rénovez votre monopropriété en toute sérénité grâce à l’AMO