Mon appartement est une passoire thermique : les solutions

L’objectif du gouvernement est d'éradiquer les passoires thermiques. Ces logements sont mal isolés et mal équipés, engendrant une forte consommation d’énergie. De plus, cela entraîne pour les occupantes et occupants une facture énergétique coûteuse. En tant que propriétaire occupant ou bailleur d'une passoire thermique, la rénovation énergétique devient urgente : entre travaux, aides et DPE, découvrez les solutions pour lutter contre les appartements passoires énergétiques.

Appartement en gestion : améliorez leur étiquette énergétique

La lutte contre les passoires thermiques

Les passoires énergétiques sont nombreuses en France : 4,8 millions, selon les dernières données publiées par le ministère de la Transition écologique (2023). Parmi ces passoires thermiques, 1,8 million sont des appartements. Ce sont des logements à l’isolation vétuste, avec un défaut de ventilation, et/ou d’un système de chauffage vieillissant et énergivore ce qui entraîne une surconsommation d’énergie pour chauffer le logement ou le climatiser. Cette mauvaise isolation provoque de fortes déperditions de chaleur l’hiver et de fraîcheur l’été. Le confort thermique des habitants est considérablement altéré.

Ces appartements énergivores, comme nous l’avons indiqué, consomment beaucoup d’énergie de par leur isolation vétuste. Les factures d’énergie des ménages vivant dans ce type de logement sont alors très élevées. À cela s’ajoute l’augmentation des prix de l’énergie (électricité, gaz, fioul, gazole…) accentuée par la guerre en Ukraine.

Lorsqu’un foyer à faible revenu consacre 8 % de ce dernier aux dépenses énergétiques et que son revenu par unité de consommation est inférieur au 3^e décile de revenu par unité de consommation (l'unité de consommation permet de comparer le niveau de vie des ménages en prenant en compte le nombre de personnes selon son âge), il est considéré en situation de précarité énergétique.

Afin de lutter contre la précarité énergétique et les passoires thermiques, différentes mesures sont mises en place par le gouvernement. Ainsi, la loi Climat et Résilience instaure un calendrier interdisant progressivement la location de ces logements :

• 2022 : interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires pour les logements classés F ou G. Le propriétaire doit réaliser des travaux pour réduire la consommation énergétique de son logement.
• 2023 : interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, ce qui concerne environ 191 000 biens.
• 2025 : interdiction de louer tous les logements classés G.
• 2028 : interdiction de mise en location des logements classés F.
• 2034 : à leur tour, les logements de lettre E seront interdits à la location.

Qu'est-ce qu'un DPE ?

Le DPE est un diagnostic de performance énergétique. Comme son nom l’indique, le document sert à informer le futur locataire ou acheteur de l’efficacité énergétique du logement. Les informations recueillies permettent de définir les dépenses à prévoir pour se chauffer en hiver ou refroidir en été. Le DPE est obligatoirement effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, et est réalisé en amont de la mise en vente ou mise en location d’un bien.

À la suite d’un DPE, le logement reçoit une étiquette unique pour sa performance énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre (depuis la réforme de 2021).

Le DPE se divise en 7 étiquettes allant de la classe A à la classe G, c’est-à-dire des logements avec la meilleure performance énergétique aux logements les plus gourmands en énergie.

Des bénéficiaires de Hellio Copropriété témoignent

Quels travaux réaliser pour améliorer son DPE (en individuel et collectif) ?

Pour les propriétaires de passoires thermiques ou de logements mal classés au DPE, il est primordial de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ces restaurations permettront d’améliorer l’isolation thermique et le confort des habitantes et habitants, tout en respectant la réglementation concernant la mise en location.

Mais avant tout lancement de travaux, il est possible — et chaudement recommandé — de demander un audit énergétique afin de détecter l'origine des pertes de chaleur, de vérifier l'état de l'isolation, l'installation de chauffage, etc. L’objectif de cet audit est de définir les actions prioritaires pour optimiser les performances énergétiques.

Les travaux pour un logement individuel

Les travaux les plus efficaces pour améliorer son DPE dans un appartement individuel sont les travaux d’isolation. Ces rénovations permettent de réduire les besoins en chauffage en hiver, et de garder la fraîcheur en été. Ainsi :

• L’isolation des murs par l’intérieur et le changement de fenêtres permettent de contrer efficacement les pertes d’énergie.
• Le changement du système de chauffage individuel contre un appareil récent — chaudière à condensation, émetteurs performants… — permet d’économiser l’énergie.
• La ventilation peut également être changée. Une bonne ventilation mécanique contrôlée (VMC) permet d’assainir l’air, en éliminant l’humidité et les polluants de l’intérieur.

Les travaux pour un logement collectif

Pour parvenir à limiter la consommation d’énergie d’un appartement , le plus efficace reste les travaux qui traitent du bâtiment entier : isolation thermique des murs par l'extérieur (ITE), remplacement du chauffage collectif et du système de production d’eau chaude sanitaire (ECS), remplacement des menuiseries extérieures, et calorifugeage des réseaux de chauffage.

Ces travaux devront être votés et validés par les copropriétaires en assemblée générale.

Quelles sont les aides disponibles pour rénover une passoire ?

Le rapport Sichel estime à 25 000 € le coût de la rénovation d’un logement collectif, pour passer du statut de passoire au label BBC (lettre A-B). Un budget souvent rédhibitoire pour les propriétaires, en particulier les plus modestes.

De nombreuses aides financières existent pour limiter le montant des travaux et inciter les Françaises et Français à la rénovation. Ces aides sont ouvertes aussi bien aux logements individuels qu’aux logements collectifs.

• MaPrimeRénov’ individuelle : cette prime de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) est ouverte à tous les propriétaires bailleurs ou occupants pour des travaux privatifs. Son montant varie selon les travaux réalisés et les revenus du ménage. Depuis janvier 2024, la prime se divise en deux parcours : Accompagné (pour les rénovations d'ampleur) et Décarbonation (pour les rénovations par geste).
• MaPrimeRénov’ Copropriétés (version collective) : l’aide concerne les projets de rénovation globale d’un immeuble. Le chantier doit entraîner un gain énergétique d’au moins 35 %, grâce à l’isolation extérieure, l’installation d’une chaudière très performante, la pose de robinets thermostatiques, etc. En outre, le taux de financement est plus élevé lorsque le gain énergétique dépasse les 50 %.
• Primes Coup de pouce énergie : cette prime est dédiée à la rénovation énergétique des copropriétés. Elle est disponible pour 3 types de travaux : le raccordement à un réseau de chaleur, ainsi que la rénovation performante de l’immeuble entier ou de l'appartement individuel.
• L’éco-PTZ : il s’agit d’un prêt sans intérêts pour les projets de rénovation énergétique, d’un montant de 7 000 à 50 000 €. Disponible en version individuelle ou collective, l’éco-prêt à taux zéro est désormais plus facilement cumulable avec Ma Prime Rénov’.

À noter qu'en cas de sortie du statut de passoire énergétique (atteinte de la classe E minimum), les propriétaires peuvent prétendre à un bonus MaPrimeRénov' de 10 % sur le coût des travaux (depuis janvier 2024).

« La plupart des aides exigent l’intervention de professionnels qualifiés RGE (reconnu garant de l’environnement). »

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En tant que propriétaire bailleur ou occupant, pourquoi est-ce le bon moment de rénover ?

Le propriétaire a droit à des aides

Le gouvernement a mis en place différents dispositifs d’aides pour encourager les propriétaires à exécuter des rénovations. Ces nombreuses aides permettent de diminuer les coûts liés aux travaux. Des entreprises spécialisées s’occupent de toutes les démarches administratives.

La rénovation permet une revalorisation de l'appartement

Une fois les travaux effectués, le logement est davantage attractif. L’objectif est d’optimiser la classe DPE de l’appartement ou de la maison pour qu’ils ne soient plus aussi énergivores. Ces travaux de rénovation énergétique ont de bonnes chances d’augmenter la valeur verte du logement. Cette plus-value peut couvrir l’investissement des travaux.

En effet, un bien avec une étiquette énergétique A ou B se vend en moyenne à un prix plus élevé que des logements moins performants (étude des Notaires de France). De plus, certains locataires ont tendance à exclure de leurs recherches les logements énergivores, sources de factures d’énergie très élevées.

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Face aux interdictions, rénover n’est plus une option

Comme évoqué, l'éradication des passoires thermiques est un enjeu majeur du gouvernement. C’est pourquoi un calendrier d’interdictions progressives est mis en place. Dès août 2022, la hausse des loyers entre deux locataires pour les logements classés F ou G n’est plus autorisée. À moyen terme, les biens classés G (2025), F (2028) puis E (2034) seront interdits à la location.

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