Loi Airbnb : qu’est-ce qui change pour les copropriétés en 2025 ?

Pour lutter contre la crise du logement, la loi du 19 novembre 2024 (appelée loi Airbnb ou loi “anti-Airbnb”) restreint les meublés de tourisme pour encourager la location permanente. DPE obligatoire en 2025, interdiction des passoires énergétiques en location touristique, limitations des meublés de tourisme en copropriété, fiscalité moins favorable, pouvoir des maires renforcés… Hellio fait le point sur les mesures de la loi Airbnb concernant les copropriétés.

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Qu’est-ce que la loi Airbnb du 19 novembre 2024 ?

Paris, Marseille, Bordeaux, Toulouse, certaines villes touristiques font face à une crise du logement, la demande étant plus élevée que l’offre. L’une des principales causes de cette situation est l’accroissement des locations touristiques. En effet, depuis la création des plateformes telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking.com, les locations de courte durée attirent de plus en plus de loueurs.

Ainsi, afin de contraindre les meublés touristiques et favoriser les logements permanents, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 instaure plusieurs mesures pour renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme, notamment en copropriété.

Lexique de la loi Airbnb : meublés touristiques, zone tendue…

Pour comprendre les mesures et obligations en vigueur, rappelons les définitions des termes évoqués par la loi Airbnb.

Quelles sont les causes de la crise du logement ?

Plusieurs éléments influencent l’offre et la demande, entraînant des difficultés d’accès au logement pour les résidents :

• La popularité des locations touristiques sur des plateformes dédiées, qui offrent certains avantages : tarifs plus élevés, plus de flexibilité, risque réduit d’impayés ;
• L’interdiction de location de logements permanents énergivores de la loi Climat et résilience ;
• L’augmentation des loyers causée par l’inflation ;
• Le manque de logements sociaux disponibles à la location ;
• Renforcement des conditions d’obtention des crédits immobiliers ainsi que l’augmentation des taux d’intérêt ;
• Etc.

Quelles sont les mesures de la nouvelle loi Airbnb en copropriété ?

Certaines mesures de la loi Airbnb ne sont dédiées qu’aux logements en copropriété, telles que la possibilité de modifier le règlement, tandis que d’autres incluent les biens individuels et collectifs.

1. DPE obligatoire et interdiction des passoires énergétiques

Que ce soit en logements collectifs ou individuels, les meublés de tourisme sont, depuis janvier 2025, concernés par l'interdiction des locations énergivores.

En effet, ce type de location était jusqu’à présent exempté de l’interdiction de location des passoires thermiques de la loi Climat et résilience, contrairement aux locations privées et sociales.

Par ailleurs, cette interdiction des locations permanentes classées E, F ou G des parcs privé et social avait poussé de nombreux propriétaires à privilégier la location saisonnière et touristique, aggravant ainsi les difficultés d'accès au logement pour les ménages. Cette nouvelle loi Airbnb cherche donc à limiter cette tendance et à participer à la lutte contre la crise du logement.

Meublés touristiques : quelles sont les échéances d’interdictions ?

À compter des dates suivantes, la présentation d'un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avec une classe énergétique minimale est obligatoire :

• 1^er janvier 2025 : Les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue devront disposer d'un DPE avec une classe énergétique au moins égale à F ;
• 1^er janvier 2028 : Les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue devront disposer d'un DPE avec une classe énergétique au moins égale à E ;
• 1^er janvier 2034 : Tous les meublés de tourisme, qu'ils soient nouveaux ou existants, devront disposer d'un DPE classé entre A et D, sur l'ensemble du territoire français.

Passé ces échéances, toute location de tourisme (en copropriété ou non) ne respectant pas la classe minimale requise sera considérée comme un logement indécent au regard de la loi.

À titre de comparaison, pour les locations permanentes, la présentation d’un DPE valide est obligatoire depuis 2007, tandis que les échéances d’interdictions sont les suivantes : 2023 pour les classes G+, 2025 pour les classes G, 2028 pour les classes F et 2034 pour les classes E.

👉 En savoir plus sur : les interdictions de locations des classes F et G

Quelles sont les exceptions ?

Le DPE obligatoire ainsi que les échéances d’interdiction de location ne s’appliquent pas pour un meublé touristique qui :

• A le statut de résidence principale (celle-ci peut effectivement être mise en location temporaire 120 jours/an maximum)
• Est situé dans les DROM (départements et régions d'Outre-mer)

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2. Règlement de copropriété : autorisation ou interdiction de louer des meublés

La jurisprudence se durcit en matière de gestion des immeubles résidentiels et autorisation de la location touristique au sein des règlements de copropriété.

• Règlement existant (pour les copropriétés dont le règlement possède la clause “d'habitation bourgeoise simple”)

Avant la loi, un syndicat de copropriétaires pouvait interdire la location d'appartements en meublé de tourisme en votant à l’unanimité lors de l’Assemblée générale (AG). Désormais, seulement la majorité simple — c’est-à-dire la majorité des deux tiers des copropriétaires — suffit.

Cette mesure ne concerne que les copropriétés dont le règlement contient la clause "d'habitation bourgeoise simple".

• Nouveau règlement

Pour tout nouveau règlement de copropriété, l’accord de copropriété est obligatoire pour pouvoir louer en Airbnb. En effet, il sera nécessaire d'indiquer la possibilité ou non de louer des logements touristiques.

3. Amélioration de la transparence entre copropriétaires

Dans le cas où le règlement autorise les logements touristiques, les propriétaires et locataires, qui souhaitent transformer leur bien en meublé de tourisme, devront en informer le syndic.

Ce dernier devra alors inscrire un point spécifique concernant les meublés de tourisme existants des copropriétaires à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Cette démarche vise à renforcer la transparence entre copropriétaires en identifiant clairement les loueurs, qui seront ainsi incités à prendre les mesures nécessaires pour limiter les nuisances liées à leur logement touristique.

Des textes réglementaires viendront spécifier les modalités de ces mesures dédiées à l’habitat collectif.

4. Renforcement du pouvoir des maires pour encadrer les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme étaient déjà soumis à une déclaration en mairie, mais sans obligation systématique d'enregistrement. Avec la loi Airbnb, un enregistrement sera désormais obligatoire pour toutes les locations touristiques, qu'il s'agisse de la résidence principale ou non, et ce, dans toutes les communes. Le numéro d'enregistrement, devant être mis en place d'ici le 20 mai 2026, permettra aux maires de mieux contrôler le parc locatif touristique et de vérifier le respect des normes, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique. Ils pourront suspendre la validité de ce numéro en cas de non-conformité.

Les modalités de ce système seront précisées par décret. Par ailleurs, des amendes peuvent être infligées aux loueurs : jusqu'à 10 000 € pour l'absence d'enregistrement, et jusqu'à 20 000 € pour une fausse déclaration ou l'utilisation d'un numéro falsifié.

Les communes avec plus de 20 % de résidences secondaires, ou soumises à la taxe sur les logements vacants, pourront limiter le nombre de locations touristiques et délimiter des zones réservées à la construction de résidences principales dans leur PLU. À partir de 2025, chaque commune pourra aussi réduire à 90 jours par an la durée maximale de location de la résidence principale aux touristes, avec une amende de 15 000 € en cas de dépassement de cette limite.

5. Une fiscalité moins avantageuse pour les meublés touristiques

La loi modifie le régime fiscal "micro-BIC" des meublés de tourisme à partir de 2025 en réduisant les abattements fiscaux. Ainsi, pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, l'abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 188 700 € auparavant). Pour les meublés non classés, l'abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus. Ces changements s'appliqueront aux revenus perçus dès 2025, tandis que les taux actuels resteront valables pour les revenus de 2024.

Interdiction de location : quels travaux réaliser en copropriété ?

En copropriété, il est possible d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique à l’intérieur de l’appartement (isolation thermique des murs intérieurs, amélioration de la ventilation, etc.) mais aussi dans les parties communes (isolation des murs extérieurs, remplacement du chauffage collectif par un système moins carboné, etc.).

À l’inverse d’une rénovation “geste par geste”, la rénovation globale de l’ensemble du bâtiment résidentiel (combinant plusieurs postes de travaux) permet d’améliorer considérablement la classe énergétique de chaque bien.

Quelles sont les aides financières disponibles ?

Il existe différentes aides financières pour vous aider à financer une partie de vos travaux de rénovation énergétique ! Le type d’aide et son montant varient en fonction de votre statut : propriétaire occupant, propriétaire bailleur d’un logement permanent, propriétaire d’un meublé touristique, ou d’un logement vacant, etc.

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