Interdiction de location DPE F et G : les logements énergivores dans le viseur

Il sera bientôt interdit de louer les biens qualifiés de passoires thermiques. Cette annonce a soulevé une vague d’inquiétude chez les propriétaires de logements énergivores ; notamment en copropriété, où beaucoup d’appartements sont occupés par des locataires.

Pourquoi et comment cette interdiction de location des DPE F et G sera-t-elle mise en place ? À partir de quand la mesure s’applique-t-elle ? Quid des lettres E ? Les bailleurs peuvent-ils profiter d’aides financières pour rénover leur logement et obtenir ainsi une meilleure classe énergie sur le nouveau DPE ? Hellio fait le point sur le calendrier et les règles essentielles à connaître.

Votre logement est classé F, G ou E ? Hellio vous aide à l’améliorer

Pourquoi les logements avec DPE F et G sont-ils prochainement interdits à la location ?

Avec la loi Climat et résilience promulguée le 22 août 2021, le gouvernement fait de l’éradication des passoires énergétiques un enjeu majeur. La preuve avec des mesures inédites et contraignantes.

Le problème des passoires énergétiques : qui est concerné ?

Les passoires énergétiques, ou passoires thermiques, sont des logements présentant une consommation d’énergie particulièrement élevée par rapport aux besoins réels des occupants. En cause : une isolation insuffisante, une mauvaise ventilation ou des équipements vétustes énergivores.

Ces appartements se voient attribuer les plus mauvaises notes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) :

• Les habitations consommant entre 330 et 420 kWh/m² par an (en énergie primaire) ou générant plus de 70 kg CO₂eq/m²* par an sont classées F sur l’étiquette énergie.
• Les logements avec une consommation annuelle primaire supérieure à 420 kWh/m² ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO₂eq/m²* écopent de la classe G, signe d’une très faible performance énergétique.

Or, ces passoires thermiques posent un véritable problème d’ordre social, environnemental et économique.

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L’interdiction de location des DPE F et G pour obliger à rénover

Chaleur excessive en été, grand froid en hiver, humidité… les logements notés F et G se révèlent naturellement inconfortables. Souvent, leurs occupantes et occupants surconsomment pour compenser la déperdition de chaleur générée par la mauvaise isolation de l’habitation. Tout ceci se solde par :

• Des difficultés financières en raison d’une lourde facture énergétique, toutefois nécessaire pour chauffer son appartement.
• Un risque sanitaire accru pour les ménages contraints de se priver de chauffage, ne pouvant assumer le coût de l’énergie.
• Des conséquences climatiques néfastes pour la planète avec l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre.
• Une dépréciation des biens immobiliers classés F ou G, dépourvus de valeur verte et qui laissent présager un budget chauffage problématique.

Pour endiguer ce fléau, l’État a donc décidé d’interdire la location des passoires thermiques. À travers cette action, les pouvoirs publics affichent leur volonté : encourager (par la contrainte !) les propriétaires à rendre leur logement plus décent grâce à des travaux de rénovation énergétique.

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Nouveau DPE et loi Climat : impacts sur les classes énergie F et G

Obligatoire pour vendre ou mettre un logement en location, le DPE a été complètement remodelé pour s’inscrire dans la lignée des objectifs de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Le DPE, quelle utilité, quels changements ?

La refonte du DPE vise à accélérer l’identification des logements polluants et gourmands en énergie pour mieux les faire disparaître.

Entrée en vigueur le 1^er juillet 2021, cette nouvelle version du DPE repose sur un mode de calcul révisé qui se veut plus fiable (malgré quelques couacs à son lancement). Il tient compte, entre autres, de l’éclairage et de la ventilation au sein du logement. Pour plus de lisibilité, une estimation des dépenses énergétiques figure désormais sur l’étiquette énergie unique, qui intègre également les émissions de CO₂ (auparavant présentes sur une étiquette climat distincte).

Le nouveau diagnostic de performance énergétique doit impérativement être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, puis transmis à l’Agence de la transition écologique (Ademe). Sa durée de validité est de 10 ans.

Les dates d’interdiction de location des DPE F, G et E avec la loi Climat

L’État a programmé une succession de mesures fortes afin d’interdire la mise en location d’un logement trop énergivore (ou « logement à consommation énergétique excessive »). Une manœuvre échelonnée dans le temps pour permettre aux ménages d’anticiper la planification d’une rénovation performante globale.

Le calendrier des prochaines échéances reste néanmoins très serré :

• 2022 : dès le 1^er janvier 2022, tous les bailleurs ont l’obligation d’afficher une fourchette de prix de la consommation énergétique annuelle du logement dans les annonces immobilières. À compter du mercredi 24 août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée.
• 2023 : les logements situés au-dessus du seuil d’indécence énergétique deviennent impropres à la location. Il s’agit des biens classés G+, consommant plus de 450 kWh.m² par an en énergie finale (et non primaire comme le calcul du DPE). 168 000 biens seraient concernés selon les chiffres officiels du parc 2023.
• 2025 : toutes les classes G deviennent interdites (consommation supérieure à 420 kWh.m².an).
• 2028 : l’interdiction de mise en location s’étend aux maisons et appartements de classe énergie F.
• 2034 : les biens classés E entrent à leur tour dans la catégorie des logements indécents et, par conséquent, ne peuvent plus accueillir de nouveaux locataires. Bien que tardive, cette échéance doit également être anticipée !

Désormais, toute annonce immobilière pour un logement noté F ou G doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Est-ce que la réglementation s'applique aux baux en cours ?

Non, comme l'indique la FAQ du ministère de la Transition écologique, l'interdiction concerne tout nouveau bail à compter des dates ci-dessus. Pour les baux en cours, il faut attendre le renouvellement ou la reconduction tacite pour que la location d'un mauvais DPE tombe sous le coup de la Loi.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations

Si elles restent précisément à définir, des sanctions s’appliqueront afin de réprimer les propriétaires qui transgressent ces nouvelles règles.

D’ores et déjà, le nouveau DPE est devenu opposable. Cela signifie que le locataire a le droit de se retourner contre le bailleur si le logement loué ne se situe pas dans la classe énergétique annoncée. Après constatation judiciaire, il peut être exigé du propriétaire qu’il rénove le logement et entreprenne les travaux d’isolation thermique nécessaires. De plus, une réduction du loyer et des dommages et intérêts à verser au locataire peuvent être imposés.

La rénovation énergétique pour anticiper l’interdiction de location des DPE F et G

Face à ces nouvelles interdictions, les bailleurs n’ont d’autre choix que de vendre ou rénover leur logement. Ces projets coûtent cher, car les « monogestes » ne suffisent pas : il faut combiner une isolation des murs avec un remplacement de système de chauffage, et l’installation d’une ventilation double flux par exemple.

Selon le rapport Sichel, le passage de l'état de passoire thermique au label BBC coûte 25 000 € en moyenne pour un logement collectif ! En maison, c'est même 46 000 €.

Ainsi, les pouvoirs publics ont rassemblé une enveloppe budgétaire substantielle afin d’inciter les propriétaires à améliorer l’efficacité énergétique de leur bien.

Les ventes de passoires explosent et les prix du marché dégringolent ! Beaucoup de propriétaires préfèrent se séparer de leur bien plutôt que d’entreprendre des travaux pour sortir de la lettre F ou G. Pourtant, en rénovant à moindre coût et avec des professionnels qualifiés, il est possible de gagner plusieurs lettres et valoriser considérablement l’appartement ou la maison.

Découvrez aussi : la rénovation des passoires énergétiques en station de ski

Des problématiques spécifiques aux copropriétés

En copropriété, la situation est souvent plus complexe qu’en maison individuelle. En effet, un propriétaire bailleur n’a pas toutes les cartes en main pour rénover à sa guise.

L’accord de l’assemblée générale est nécessaire pour toutes les opérations ayant un impact sur les parties communes du bâtiment ou son aspect extérieur. Or, l’amélioration du DPE passe généralement par des travaux d’ampleur comme l’ITE ou le changement de chaudière collective. Deux obstacles surviennent alors :

• Les démarches prennent du temps, entre l’ajout de l’idée à l’ordre du jour de la prochaine AG, la recherche des entreprises, la mise en œuvre des chantiers…
• Elles peuvent se heurter à des résidents réticents qui retardent voire empêchent les travaux (coût trop élevé, propriétaires occupants qui ne se sentent pas concernés par la nouvelle réglementation…).

Une raison de plus pour anticiper ce sujet de transition énergétique !

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

Un large panel d’aides financières est aujourd’hui disponible en fonction des profils, à l'échelle de l'immeuble ou du logement.

1- Les certificats d’économies d’énergie (CEE)

Environ 50 opérations sont éligibles aux primes CEE pour financer la rénovation globale ou partielle d’une habitation. Ces opérations sont réglementées dans des fiches standardisées (« FOST ») pour encadrer les travaux. Depuis 2016, des aides appelées « Coup de pouce » complètent le dispositif des CEE, avec des montants forfaitaires et bonifiés. C'est le cas du Coup de pouce Rénovation performante d'un immeuble résidentiel collectif.

2- MaPrimeRénov’

Cumulable avec les primes CEE et sans condition de ressources, cette solution de financement permet de recevoir un montant forfaitaire pour des interventions isolées en résidence principale : installation d'une pompe à chaleur, réalisation de travaux d'isolation... Depuis janvier 2024, le dispositif se décline en deux parcours :

• Parcours Accompagné : dédié aux rénovations d'ampleur de maisons, appartements ou copropriétés entières (soit MaPrimeRénov' Copropriété, versée au syndicat des copropriétaires).
  Les plafonds dédiés à la rénovation performante d'un bien ont été augmentés, par exemple pour la version collective, le plafond éligible par logement passe de 6 250 à 18 750 € (hors prime individuelle pour les ménages modestes et très modestes).
• Parcours Décarbonation : dédié aux rénovations par geste, plus particulièrement pour le remplacement du chauffage par un système peu carboné.

Le recours à des artisans RGE (Reconnus Garants de l'Environnement) est obligatoire. C'est l'Anah qui gère le versement de la subvention.

3- L’éco-prêt à taux zéro

Tout bailleur peut profiter de l’éco-PTZ, quel que soit son niveau de revenu. Ce dispositif n’est autre qu’un prêt sans intérêt sur 20 ans maximum (15 ans jusqu'en 2021). Ainsi, les propriétaires peuvent emprunter l’argent nécessaire auprès des banques avec 0 % d’intérêt à payer. L’éco-PTZ finance les travaux de modernisation des équipements de production d’eau chaude sanitaire et de chauffage, ainsi que les opérations d’isolation.

Ce prêt avantageux se décline en deux versions, individuelle et collective, avec à la clé jusqu’à 50 000 € octroyés par logement.

4- La TVA à 5,5 %

Les propriétaires comme les locataires peuvent bénéficier d’un taux réduit de la TVA à 5,5 % dans le cadre de travaux de rénovation énergétique.

5- Les aides locales

Enfin, les propriétaires peuvent se renseigner auprès des collectivités. Ces dernières déploient parfois des dispositifs spécifiques en complément des aides publiques. Un bon moyen d’accompagner les bailleurs dans la rénovation de leur bien, avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de location des logements classés F et G.

Pour vous guider, contactez un spécialiste : Hellio Copropriété travaille aux côtés des syndics, gestionnaires et propriétaires pour mener à bien leurs projets d'économies d'énergie.

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