Double majorité : comment fonctionne cette règle de vote en copropriété ?

L’assemblée générale est un événement important : elle permet aux copropriétaires de voter pour toutes les décisions qui concernent la copropriété. En fonction de la nature et de l’importance des projets, il existe différentes règles de majorité. La double majorité (ou majorité de l’article 26) concerne toutes les décisions à fort impact.

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Comment fonctionne le vote lors d’une assemblée générale ?

Dans une copropriété, l’assemblée générale a lieu a minima une fois par an (davantage en cas d'AG extraordinaire). Elle réunit les copropriétaires (ou mandataires), le syndic de copropriété et le président, par convocation. Avant la tenue de l’AG, un ordre du jour doit être fixé. Il permet de lister tous les sujets importants qui feront l’objet d’un vote pendant la séance.

Quels sont les différents types de majorités dans une assemblée générale de copropriété ?

Les règles de vote varient en fonction de la décision à prendre. Il existe 4 catégories de vote :

• La majorité simple (article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) : il s’agit de la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions ne comptent pas.
• La majorité absolue (article 25) : elle implique le recueil de la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents.
• La double majorité (article 26) : il faut obtenir la majorité des copropriétaires (nombre) et la majorité qualifiée des deux tiers des voix (tantièmes). La double majorité est réservée aux changements importants au sein de la copropriété.
• L’unanimité : dans ce cas, tous les copropriétaires doivent fournir leur accord. L’unanimité n’est nécessaire qu’en cas de vente de parties communes, de souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires, ou de modification de la répartition des charges.

Quelles sont les modalités du vote en AG ?

Lors d’une assemblée générale de copropriété, le vote peut se faire par écrit ou à main levée. Chaque copropriétaire bénéficie d’un nombre de voix, selon sa quote-part. Cette dernière est exprimée en tantièmes (ou millièmes) et définie en fonction de son lot, rapporté à l’ensemble de la copropriété. Il n’existe pas de quorum pour l’assemblée générale : c’est-à-dire qu’il n’y a pas de nombre minimum de participantes et participants à respecter.

Avant la tenue de l’AG, les copropriétaires qui ne peuvent pas être présents ont la possibilité de voter par correspondance.

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Zoom sur la double majorité lors d’un vote en copropriété

Difficile à obtenir, la double majorité n’est utilisée que dans des cas très spécifiques. On parle de double majorité, car elle nécessite de recueillir, à la fois :

• L’accord de la majorité des copropriétaires (en nombre de personnes) ;
• Les deux tiers des voix des copropriétaires (en tantièmes).

Définition et calcul

La double majorité est encadrée par l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Pour qu’une décision soit adoptée, elle doit être validée par la majorité des copropriétaires présents, représentés ou absents. Ces derniers doivent être équivalents aux deux tiers des voix. Pour arriver à une double majorité, il est important que les absents laissent un pouvoir, c’est-à-dire qu’ils désignent un mandataire pour les représenter.

Prenons l’exemple d’une copropriété qui réunit 10 copropriétaires, représentant 1000 tantièmes. Pour valider une décision avec la double majorité, le vote nécessite alors le consentement d’au moins 6 copropriétaires, qui détiennent 700 tantièmes (plus de 2/3) ou plus.

L’ordonnance de 2019 et le vote de rattrapage

Pour faciliter les décisions lors de l’assemblée générale, l’ordonnance du 30 octobre 2019 vient modifier l’article 26. Désormais, il est possible d’effectuer immédiatement un second vote si le projet a recueilli au moins l’approbation de la moitié des copropriétaires et 1/3 des voix. Dans ce cas, la résolution pourra être votée à la majorité absolue (majorité de l’article 25), moins exigeante.

Les décisions prises à la double majorité

Conformément à l’article 26, les seules décisions concernées par la double majorité sont :

• L’acte d’acquisition immobilière et l’acte de disposition (autres que ceux cités dans l’article 25) ;
• La modification du règlement de copropriété au sujet de la jouissance, de l’usage et de l’administration des parties communes ;
• La suppression du poste de concierge ou de gardien.

Quelles autres majorités selon les types de travaux ?

La double majorité ne concerne pas les travaux à effectuer dans la copropriété. En effet, les majorités simples et absolues sont suffisantes. Les règles de vote dépendent directement du type de travaux à réaliser.

Les travaux à la majorité simple

La majorité simple suffit pour les opérations et les travaux suivants :

• La réalisation d’un diagnostic technique global de l’immeuble ;
• La décision d’équiper l’immeuble de bornes de recharge pour véhicules électriques ;
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite (majorité absolue nécessaire si la structure de l’immeuble est affectée) ;
• La suppression des vide-ordures, en cas de problématiques liées à l’hygiène.

Les travaux à la majorité absolue

Pour effectuer des travaux de rénovation énergétique au sein de la copropriété, il faut recueillir la majorité absolue lors du vote en assemblée générale. Sont alors concernés les travaux d’économies d’énergie, et l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage.

De manière générale, tous les travaux qui impliquent une transformation, une addition ou une amélioration sont soumis à la majorité absolue. Elle est aussi nécessaire lorsqu’un ou une copropriétaire souhaite engager des travaux dans les parties privatives qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

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