Quelles sont les différentes majorités en copropriété ?

Rédigé par Antoine
Mis à jour le 21 nov. 2022
Temps de lecture : 4 min
majorités en copropriété

Au moins une fois par an, le syndicat des copropriétaires est convoqué par le syndic en assemblée générale. L’AG constitue le dispositif de décision de toute copropriété. Elle permet de voter les mesures portant sur les finances, la réalisation de travaux et les règles de vie de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’exprime via un vote sur chaque résolution. Selon l’importance du projet, celui-ci est soumis à des règles de majorité variables. Majorité simple (la plus accessible), absolue, double voire unanimité ? Suivez le guide pour tout comprendre sur les différentes majorités en copropriété et leur domaine d’application.


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Qu’est-ce que le vote à la majorité simple ?

En copropriété, les règles de majorité sont issues de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit du texte de référence : il fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et il en régit le fonctionnement.

Définition du vote à la majorité simple

Pour être approuvées en assemblée générale, les décisions doivent recueillir la majorité requise. Cette majorité peut être atteinte en cumulant la quote-part des copropriétaires ayant voté en faveur de la décision. La quote-part est exprimée en tantièmes, voire en millièmes.

picto info HellioL’INFO HELLIO :

Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part qui lui est propre. Elle dépend de la quantité et de la qualité des lots que cette personne possède au sein de la copropriété. Les caves, parkings, garages et appartements ont tous une correspondance en tantièmes. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour l'attribution des tantièmes :

  • Superficie,
  • Exposition,
  • Typologie (T2, T3…),
  • Éléments de confort (balcon, terrasse…).

La majorité simple, dite de l’article 24 (de la loi de 1965), est la plus simple à obtenir.

En effet, elle est atteinte par le vote des copropriétaires présents ou représentés, y compris ceux et celles ayant voté par correspondance. Ainsi, les tantièmes des copropriétaires absents sans avoir voté par correspondance, ou qui se sont abstenus ne sont pas comptabilisés.

Exemple : imaginons que dans une copropriété de 500 personnes, seules 100 soient présentes ou représentées. Il suffit d’une majorité de tantièmes parmi ces 100 copropriétaires pour entériner une décision.

Quand intervient le vote à la majorité de l’article 24 ?

Les résolutions votées à la majorité simple concernent les actes de gestion courante de la copropriété. En raison de son obtention relativement aisée, elle permet d’éviter les situations de blocage causées par l’absentéisme en AG.

La majorité simple concerne trois catégories de décisions :

  • Les travaux d’entretien et de conservation des parties communes (réparations et maintenance), les travaux d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite, et les travaux rendus obligatoires par la loi (ravalement de façade, par exemple),
  • La gestion administrative de la copropriété : approbation des comptes, réalisation du diagnostic technique global (DTG), etc.,
  • Les organes de copropriété : quitus et autorisation de saisir la justice accordés au syndic, élection de la ou du président de séance, etc.

Qu’est-ce que le vote à la majorité absolue ?

La majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Elle concerne les décisions plus importantes que la simple gestion courante, et couvre un large éventail de résolutions.

Définition de la majorité absolue

picto astuce HellioL’ASTUCE HELLIO :

La majorité absolue possède également une passerelle permettant d’assouplir les conditions d’approbation. Lorsque la majorité n’est pas atteinte à l’article 25, un second vote a lieu à l’article 24, sous réserve que la proposition ait recueilli au moins 1/3 des voix.

Pour obtenir la majorité absolue, il faut recueillir la majorité de tous les copropriétaires du syndicat (présents, représentés et absents). Concrètement, dans une copropriété composée de 10 000 tantièmes, le vote devra recueillir au moins 5 001 voix en faveur de la décision.

Quand intervient le vote à la majorité absolue ?

Le vote à l’article 25 intervient pour certaines décisions importantes dans la vie de la copropriété. Elles concernent les résolutions relatives :

  • Aux organes de copropriété : élection ou révocation du syndic, dérogation à la mise en concurrence du syndic, etc.,
  • À la sécurité de l’immeuble : travaux de sécurisation de la copropriété (installation de contrôle d’accès ou autorisation donnée aux forces de l’ordre pour accéder à l’immeuble, par exemple),
  • À la répartition des charges de copropriété : suite à la vente d’une partie commune ou un changement d’usage de parties privatives,
  • Aux travaux d’économies d’énergie : lorsqu’ils affectent les parties communes ou les parties privatives (travaux dits d’intérêt collectif),
  • Aux travaux modifiant le comptage des fluides : installation de compteurs d’eau divisionnaires, de compteurs ou répartiteurs des frais de chauffage, etc.

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Qu’est-ce que le vote à la double majorité ?

La double majorité est encadrée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Elle est contraignante dans le sens où elle requiert la majorité sur deux aspects :

  • En nombre de voix (exprimées en tantièmes),
  • En nombre de copropriétaires votant en faveur de la résolution.

Définition du vote à la double majorité

En AG, pour qu’une décision soit adoptée à la double majorité, il faut que soit recueillie la majorité des voix des copropriétaires présents, absents et représentés. Ces personnes doivent représenter au moins les 2/3 des voix du syndicat.

Afin d’éviter les situations de blocage, l’idéal est que l'ensemble des copropriétaires soient présents à l’AG, ou donnent pouvoir à un tiers pour voter.

Pour illustrer cette majorité complexe, voici un exemple.

Une copropriété est composée de 20 copropriétaires représentant 10 500 tantièmes. Pour être adoptée, la décision doit recueillir au moins :

  • 11 votes de copropriétaires en faveur de la décision,
  • 7 000 tantièmes (les 2/3 des voix).

picto chiffre HellioLE CHIFFRE HELLIO : 26-1

La passerelle de l’article 26-1 permet de procéder immédiatement à un second vote lorsque la majorité de l’article 26 n’est pas obtenue. Pour cela, il faut que la résolution ait recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat. Le second vote a lieu à la majorité de l’article 25.

Quand intervient le vote à la double majorité ?

Difficile à obtenir, cette majorité n’est requise que dans de rares occasions :

  • Actes d’acquisition immobilière pour le compte du syndicat,
  • Modification du règlement de copropriété lorsque cela concerne les règles de jouissance, d’usage et d'administration des parties communes,
  • Suppression du poste de concierge ou gardien d’immeuble.

Qu’est-ce que le vote à l’unanimité ?

En copropriété, les règles du vote à l’unanimité sont issues de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Définition du vote à la double majorité

Le vote à l’unanimité représente le consentement de la totalité des copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

Quand intervient le vote à l’unanimité ?

Le vote à l'unanimité intervient dans quelques rares cas :

  • La souscription d’un emprunt par le syndicat des copropriétaires. Ces emprunts concernent généralement le financement de travaux des parties communes.
  • L’aliénation des parties communes : en principe, une AG ne peut pas décider de vendre des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble, sauf si cela est décidé à l'unanimité des copropriétaires.
  • La modification de la répartition des charges, qui ne peut être modifié qu’à l’unanimité des copropriétaires.

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