Tout comprendre sur la majorité absolue en copropriété

Chaque année, le syndicat des copropriétaires doit se réunir en assemblée générale afin de voter les décisions importantes concernant la copropriété. Lors de cette AG, le syndic déroule l’ordre du jour des résolutions, ensuite votées par les copropriétaires.

Selon le type de résolution, des règles de majorité différentes s’appliquent pour recueillir l’approbation — ou le refus — des copropriétaires. La majorité absolue de l’article 25 est un incontournable de toute AG. Quelles sont les résolutions votées à la majorité absolue et comment l’atteindre ? Éclairage.

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Qu’est-ce que la majorité absolue en copropriété ?

Cette majorité absolue est définie par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, fondatrice du statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Chaque copropriétaire dispose d’un certain nombre de tantièmes au sein de la copropriété. Tous les lots de l’immeuble (parking, appartement, cave, grenier…) représentent une certaine quote-part, exprimée en nombre de tantièmes, dont le total constitue l’ensemble de la copropriété. Ces tantièmes déterminent le nombre de voix en assemblée générale pour chacun des copropriétaires.

Lors d’une assemblée générale (AG) — qui a lieu au moins une fois chaque année —, le syndic fait signer la feuille de présence des copropriétaires présents ou représentés. Cela permet de calculer le nombre de tantièmes nécessaires à l’adoption de chaque résolution.

Pour la majorité de l’article 25, la décision est votée à la majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents à l’AG). Par exemple, dans une copropriété composée de 1 000 tantièmes, la majorité absolue sera atteinte avec 501 tantièmes en faveur de la décision.

Cette majorité étant parfois difficile à obtenir, un second vote peut avoir lieu au cours de la même AG, lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte. À condition que la résolution ait obtenu au moins ⅓ de voix favorables, la « passerelle » de l’article 25-1 est appliquée. Dans ce cas, l’AG procède immédiatement au vote de la résolution à la majorité simple de l’article 24.

Les votants peuvent s’exprimer à main levée, par bulletin nominatif ou encore par appel nominatif.

Quelles décisions doivent être votées en majorité absolue ?

La majorité absolue est nécessaire pour les décisions importantes de la copropriété. Certains projets de travaux ainsi que les résolutions qui affectent la répartition des charges sont notamment concernés.

Charges de copropriété

Les décisions relatives à la vente, et à la répartition des charges, nécessitent un accord à la majorité absolue. Concrètement, il s’agit de :

• La décision de vendre une partie commune à la suite d’une décision légale ou réglementaire. Il s’agit par exemple de la cession des droits de mitoyenneté.
• La modification de la répartition des charges de copropriété, suite à un changement d’usage de parties privatives. Par exemple, l’installation d’un cabinet médical en étage dans la copropriété pourrait entraîner la modification des charges. En effet, l’affluence de la patientèle ferait augmenter l’utilisation de l’ascenseur, justifiant l’augmentation des charges pour le propriétaire du cabinet.

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Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre

Plusieurs projets de travaux sont votés à la majorité absolue, notamment ceux de transformation et ceux qui affectent les parties communes ou l’aspect de l’immeuble.

Parmi eux, les travaux d’économies d’énergie sont concernés par la majorité de l’article 25. Il s’agit des opérations de rénovation énergétique, qui visent à réduire la consommation d’énergie de la copropriété et ses émissions de GES :

• Lorsqu’ils affectent les parties communes,
• Ou lorsqu’ils sont qualifiés de travaux d’intérêt collectif, affectant les parties privatives (remplacement des vitrages, pose de robinets thermostatiques, etc.).

Isolation thermique, calorifugeage, changement de la chaudière collective… Ces chantiers présentent aujourd’hui des intérêts économiques, environnementaux et réglementaires, afin d’atteindre les objectifs européens en matière de maîtrise énergétique. De nombreuses aides financières existent comme MaPrimeRénov’ Copropriétés.

Quelles sont les autres majorités ?

D’autres règles de majorité s'appliquent au cours des AG. En de rares occasions, l’unanimité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) est nécessaire. En revanche, d'autres majorités sont fréquentes — simple ou double —, et leur compréhension est nécessaire.

Le vote à la majorité simple

Définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la majorité simple est la règle de majorité la plus commune, adaptée à la gestion courante. Pour que la résolution soit approuvée, il faut réunir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’AG. On ne tient donc pas compte des absents.

Cette majorité est la plus simple à obtenir, et permet de ne pas bloquer la prise de décision en cas de fort absentéisme.

Les principales décisions relevant de la majorité simple sont les suivantes :

• Les choix relatifs aux organes de la copropriété : l’élection du président de séance et le fonctionnement du conseil syndical, le quitus au syndic, et l’autorisation pour le syndic d’agir en justice.
• Les résolutions relatives à l’administration de l’immeuble : le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, la réalisation du diagnostic technique global (DTG).
• Les travaux nécessaires, d’accessibilité et rendus obligatoires : tous les travaux contribuant à la préservation de l’immeuble (réfection de toiture, par exemple) et à la mise aux normes pour l’accessibilité des personnes à mobilité réduite (comme la création d’une rampe d’accès). Également les mesures garantissant la santé et la sécurité des occupants. Enfin, les travaux imposés par la mairie, comme le ravalement de façade, sont aussi concernés.

Il est possible de voter par correspondance, à distance. Cette technique s’est démocratisée lors de l’épidémie de Covid-19.

Le vote à la double majorité

Le vote à la double majorité de l’article 26 implique deux facteurs complémentaires :

• Un vote favorable de la part de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires (en nombre),
• Une représentation au moins des ⅔ des tantièmes de la copropriété.

Ce type de majorité est réservé aux décisions qui modifient de manière significative l’organisation de la copropriété :

• Acquisition ou aliénation (vente) de parties communes au profit du syndicat des copropriétaires,
• Achat d’une partie privative pour la création d’un espace commun (loge du gardien, par exemple),
• Action de disposition sur les parties communes : transformation d’un parking en espace vert, par exemple,
• Modification du règlement de copropriété sur des questions de jouissance, d’usage et d’administration des parties communes (changement des modalités d’accès à des parkings en sous-sol, par exemple),
• Suppression du poste de concierge ou gardien de l’immeuble.

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