La majorité simple en AG de copropriété : tout savoir

Lors des assemblées générales de copropriété (AG), les projets de résolutions qui composent l’ordre du jour sont votés selon différentes règles de majorité.

En fonction de leur importance, ils requièrent une majorité plus ou moins conséquente pour être approuvés. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la majorité simple dite de l’article 24, comment l’atteindre et pour quelles décisions. Le point avec Hellio.

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Qu’est-ce que la majorité simple en copropriété ?

Les règles relatives au statut de la copropriété sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 qui régit leur fonctionnement et leur organisation en France.

On y retrouve la définition des règles de majorité nécessaires au bon déroulement des votes en AG.

Les règles du vote en assemblée générale

Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part correspondant au nombre et à la qualité (appartement, cave, garage…) des lots qu’il détient dans la copropriété, exprimée en tantièmes.

Au moins une fois par an, le syndic convoque le syndicat des copropriétaires en assemblée générale pour voter les décisions relatives à l’immeuble. La participation n’est pas obligatoire. Cependant, mieux vaut s’y rendre afin de jouer un rôle dans la vie de la résidence, et de ne pas « subir » les choix des autres. Durant cette AG, chaque copropriétaire peut voter sur chaque résolution à hauteur de sa quote-part :

• Soit « pour »,
• Soit « contre »,
• Voire en s’abstenant.

Pour qu’une décision soit approuvée, il faut qu’elle atteigne la majorité requise.

Définition de la majorité simple

La majorité simple dite de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est la plus aisée à obtenir.

En effet, elle ne requiert que l’obtention de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et de ceux qui ont voté par correspondance. Elle ne tient donc pas compte de la quote-part des copropriétaires absents et abstentionnistes.

Exemple de majorité simple

Pour notre exemple, la copropriété représente 10 000 tantièmes répartis sur 16 copropriétaires. Lors de l’assemblée générale, 10 copropriétaires sont présents et 2 sont représentés pour un total de 8 500 tantièmes. Les 4 autres copropriétaires sont absents.

Le résultat du vote en AG :

• Pour : 8 copropriétaires soit 6 000 tantièmes,
• Contre : 3 copropriétaires soit 2 000 tantièmes,
• Abstention : 1 copropriétaire soit 500 tantièmes,
• Absents non représentés : 4 copropriétaires soit 1 500 tantièmes.

La résolution recueille la majorité simple de l’article 24 avec 6 000 tantièmes pour, sur un total de 8 500.

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Quelles décisions sont votées à la majorité simple ?

Les décisions votées à la majorité simple sont celles qui concernent la gestion courante de la copropriété. Cette majorité relativement simple à obtenir permet d’éviter les situations de blocage préjudiciables à la copropriété. Ces décisions concernent trois catégories.

La majorité simple pour les travaux et équipements

Certains travaux et équipements collectifs sont soumis au vote à la majorité de l’article 24 :

• Les travaux d’entretien et de maintien en bon état des parties communes (entretien des canalisations, réparation de toiture, etc.),
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, sous réserve qu’ils n'impactent pas la structure de l’immeuble (pose d’une rampe d’accès par exemple),
• Les travaux rendus obligatoires par la Loi (réfection de la façade ordonnée par la mairie par exemple),
• L’installation de bornes de recharge pour les possesseurs de véhicules électriques,
• La suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

La majorité simple pour gérer l’administration de la copropriété

La majorité de l’article 24 permet de voter les décisions relatives à l’administration de la copropriété, à savoir :

• Approbation des comptes (de l’exercice comptable écoulé) et vote du budget prévisionnel,
• Modification du règlement de copropriété pour des raisons de mise en conformité à la Loi,
• Réalisation du diagnostic technique global.

La majorité simple pour les organes de copropriété

Les résolutions qui régissent le fonctionnement des organes de la copropriété sont également votées à la majorité simple :

• Projets de résolutions relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical (élection du président de séance),
• Quitus au syndic, en d’autres termes, validation par les copropriétaires de la conformité de la gestion du syndic sur l’exercice écoulé,
• Autorisation donnée au syndic pour agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Quelles sont les autres majorités, et pour le vote de quelles décisions interviennent-elles ?

En fonction de l’importance des résolutions à voter, plusieurs règles de majorité existent pour leur approbation en AG.

La majorité absolue

La majorité absolue, dite de l’article 25, est atteinte lorsque la majorité de tous les copropriétaires (présents, absents et représentés) vote en faveur d’une résolution lors de l’AG.

Dans une copropriété de 1 000 tantièmes, la majorité absolue est atteinte lorsque 501 voix sont exprimées en faveur d’un projet de résolution.

La majorité de l’article 25 s'applique pour :

• La vente d’une partie commune,
• La modification de la répartition des charges de copropriété suite à la modification de la destination d’un lot (un lot à usage d’habitation devient un local commercial par exemple),
• Les travaux d’économies d’énergie (en parties communes ou travaux dits d’intérêt collectif).

La double majorité

Le vote à la double majorité de l’article 26 est plus difficile à atteindre, puisqu'il faut réunir les conditions suivantes pour que la décision soit adoptée :

• La majorité des membres du syndicat des copropriétaires (en nombre) — présents ou non lors de l’assemblée — doit voter en faveur de la décision.
• Cette majorité doit représenter les ⅔ des voix (en tantièmes) du syndicat des copropriétaires.

Cette majorité est réservée aux actes qui modifient en profondeur l'organisation de la copropriété :

• Modification du règlement de copropriété pour des questions d’usage, de jouissance ou d’administration des parties communes,
• Achat d’une partie privative pour créer une partie commune,
• Suppression du poste de gardien ou concierge.

L’unanimité

Avec l’unanimité, tous les copropriétaires doivent donner leur accord. Autrement dit, l’ensemble du syndicat des copropriétaires.

Cela concerne des décisions qui portent sur :

• La vente de parties communes,
• La modification de la répartition des charges,
• La souscription d’un emprunt pour le compte du syndicat des copropriétaires.

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