Réglementation des VMC en copropriété : normes et bonnes pratiques

Comprendre la réglementation des VMC en copropriété est essentiel pour garantir un air sain et une efficacité énergétique optimale dans les immeubles collectifs. Cet article vous guide à travers les règles et travaux nécessaires pour l'installation, l'entretien et la maintenance de votre système de Ventilation Mécanique Contrôlée. Découvrez les obligations légales, les types de VMC disponibles et les modalités de vote pour la prise de décision en assemblée générale.

Un projet d’installation ou de remplacement d’une VMC dans votre copropriété ?

Qu'est-ce qu'une VMC ?

La VMC (ventilation mécanique contrôlée) est un système de ventilation qui permet de renouveler l’air intérieur de manière automatique et contrôlée. Son objectif : assurer la bonne qualité de l’air dans un bâtiment (maison individuelle, immeuble d’habitation, bureaux…).

Par exemple : dans un logement, la VMC sert à évacuer l'air vicié et/ou humide de la cuisine, des toilettes ou de la salle de bains, tout en injectant de l'air neuf dans le salon et les chambres.

L’alternative à une VMC est la ventilation naturelle (VN), composée généralement de grilles d’arrivée d’air au niveau des fenêtres, et de bouches d’extraction dans les pièces humides. Or, cette solution présente un inconvénient majeur : la déperdition de chaleur. En effet, la ventilation naturelle ne permet pas de contrôler les quantités d’air qui transitent dans le bâtiment, ce qui engendre un risque de sur-ventilation, particulièrement en saison hivernale.

Fonctionnement d’une VMC

En copropriété ou en maison individuelle, une VMC fonctionne de la même manière. Le système est composé d’un moteur d’extraction et de conduits, permettant d’évacuer l’air des pièces humides et d’injecter de l’air neuf dans les pièces à vivre.

Ce renouvellement continu de l'air favorise un environnement sain et diminue les risques d'allergie et de problèmes respiratoires.

Les différents types de VMC

Afin de comprendre la réglementation des VMC en copropriété, il est important de connaître les quatre types principaux de VMC, ainsi que leur fonctionnement.

La VMC simple flux

La VMC simple flux est le modèle basique de VMC. C’est celui que l’on retrouve dans la plupart des logements. Ce dernier est composé d’un extracteur (souvent placé dans les combles), relié à un réseau de gaines et de bouches d’extraction. Son rôle est tout simplement d’aspirer l’air des pièces viciées et de le rejeter à l’extérieur.

Avantages : sa simplicité d'installation et son faible coût (par rapport aux autres types de VMC).

Inconvénients : moins efficace qu’une VMC double flux ou hygroréglable, elle ne permet pas de réinjecter de l’air sain depuis l’extérieur.

La VMC double flux

Comme son nom l’indique, une VMC double flux est composée de deux réseaux distincts :

• Un premier pour l'air humide/vicié ;
• Un deuxième pour l'air neuf/sain.

La VMC double flux a également un avantage de taille. Grâce à un échangeur de calories, elle récupère la chaleur de l’air sortant s’en servant pour réchauffer l’air frais venant de l’extérieur (configuration hivernale).

Avantages : plus efficace que la VMC simple flux, elle offre la garantie que l’air frais ne sera pas mélangé à l’air pollué, assurant ainsi une meilleure qualité de l’air intérieur. Grâce à l’échange de calories entre l’air entrant et l’air sortant, elle permet également d’améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment en limitant les pertes de chaleur.

Inconvénients : une VMC double flux est plus complexe à installer et requiert la place nécessaire pour faire passer les deux réseaux de conduits. Son coût est donc plus élevé qu’une VMC simple flux. Toutefois, l’installation par un professionnel est éligible à MaPrimeRénov’ (de 1 500 € à 2 500 € selon les revenus du ménage) !

La VMC hygroréglable

On appelle VMC hygroréglable, une ventilation mécanique contrôlée qui permet d’ajuster automatiquement le débit d’air en fonction du taux d’humidité à un instant T. Cela peut s’appliquer à une VMC simple flux ou double flux.

Avantages : il s’agit de la forme la plus efficace de VMC, s’ajustant de manière automatisée au chauffage et à la climatisation, permettant ainsi de limiter les déperditions de chaleur (ou de froid).

Inconvénients : plus complexe et coûteuse à mettre en place, la VMC hygroréglable nécessite un entretien spécifique, à réaliser avec précaution.

NB : à l’inverse, les VMC qui conservent un débit d’air constant sont appelées « autoréglables ».

La VMC gaz

Une VMC gaz est une VMC simple flux qui a un rôle bien précis : faire sortir du logement les résidus de combustion des équipements fonctionnant au gaz (chaudière, chauffe-eau…).  Elle est donc raccordée à ces derniers et une réglementation spécifique lui est dédiée.

Quelle réglementation pour les VMC en copropriété ?

En matière de réglementation des VMC en copropriété, une distinction doit être faite entre les bâtiments d’habitation collectifs et les maisons individuelles.

Dans cette première partie, nous aborderons les règles propres aux immeubles collectifs uniquement. Celles concernant les maisons individuelles seront traitées dans un deuxième temps.

Dans quels cas est-ce obligatoire d’installer une VMC ? Règles et textes de référence

La réglementation concernant la VMC en immeuble collectif est fixée par trois grands textes de référence :

1. L’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements a rendu obligatoire la présence d’un système de ventilation dans les bâtiments résidentiels collectifs neufs. Il ne précise toutefois pas le type de système à installer (naturel ou mécanique).
2. La réglementation thermique 2012 (RT 2012) a réglementé les constructions neuves entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Avec la RT 2012, les bâtiments sont devenus plus étanches. Afin d’atteindre les objectifs de qualité de l’air fixés par cette réglementation, il est donc devenu nécessaire de prévoir l’installation d’une VMC dans ces nouveaux immeubles. Le type de ventilation à installer n’est pas précisé, mais la VMC double flux est encouragée pour sa capacité à limiter les déperditions de chaleur.
3. La réglementation environnementale 2020 (RE 2020) s’applique à toutes les constructions neuves résidentielles depuis 2022 (ainsi qu’aux bâtiments à usage de bureaux et d’enseignement).
   

   La RE 2020 met particulièrement l’accent sur la réduction de l’empreinte carbone des bâtiments, et définit en ce sens un protocole spécifique pour la ventilation et le renouvellement de l’air. De ce fait, l’installation d’une VMC double flux est devenue presque incontournable pour respecter les exigences en termes de régulation thermique imposées par cette réglementation.

Que dit la loi pour les bâtiments existants ?

Les textes de lois précités concernent les systèmes de ventilation dans les constructions neuves uniquement. Pour ce qui est des bâtiments existants (c’est-à-dire construits avant 1982), l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée n’est pas obligatoire. Mais elle est toutefois fortement recommandée. Ainsi, de nombreuses copropriétés prennent la décision de s’équiper afin d’améliorer la qualité de l’air de leurs logements.

NB : depuis 2007, la réglementation RT existant impose certaines règles pour l’installation d’une VMC dans le cadre de travaux de rénovation.

Obligation de maintenance et d’entretien d’une VMC en copropriété

Pour garantir le bon fonctionnement d’une VMC, il est important d’assurer un entretien régulier et rigoureux du système dans son ensemble.

En terme d’obligation réglementaire, on distingue deux cas :

• Les VMC gaz : pour lesquelles l’entretien par un professionnel agréé est obligatoire au moins une fois par an (arrêté du 25 avril 1985). Un nettoyage exhaustif de l’ensemble de la VMC gaz doit également être réalisé tous les 5 ans.
• Les autres types de VMC (VMC sanitaire) : pour lesquels la réglementation est plus souple. L’article 101 de l’arrêté du 31 janvier 1986 précise la nécessité de « faire effectuer, au moins une fois par an, les vérifications des installations de détection, de désenfumage, de ventilation, ainsi que de toutes les installations fonctionnant automatiquement et des colonnes sèches ». Toutefois, la loi n’impose pas la signature d’un contrat d’entretien. Ce dernier est néanmoins vivement conseillé, afin d’éviter les problèmes d’insalubrité, de risque d’incendie et de panne du système de ventilation. Enfin, de la même manière que pour la VMC gaz, il est recommandé de programmer un nettoyage complet du réseau de VMC sanitaire tous les 5 ans.

C’est le gestionnaire de copropriété qui est responsable de cet entretien. En cas d’incendie lié à un mauvais entretien de la VMC, la responsabilité de la copropriété pourra donc être engagée (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Processus de décision et modalités de vote

Installation d’une VMC en copropriété

Lorsqu’une copropriété souhaite installer une VMC dans un immeuble collectif existant, elle doit respecter certaines règles précises pour le vote des travaux.

D’après l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’installation d’une VMC collective dans une copropriété doit être votée à la majorité absolue.

Cependant, lorsqu’un système de ventilation mécanique contrôlée est déjà présent dans l’immeuble, son remplacement est alors considéré comme une opération d’entretien. La décision pourra donc être votée à la majorité simple.

Seule exception à cette règle : si la nouvelle installation vise à améliorer l’efficacité énergétique du bâtiment. Dans ce cas, c’est bel et bien une majorité absolue qui sera nécessaire.

Enfin, si le choix porte uniquement sur l'installation d’une VMC dans les parties communes de l’immeuble (sans concerner les habitations), alors le mode de scrutin qui s’applique est celui de la majorité simple.

Dans tous les cas, attention à ne pas réaliser de travaux sans autorisation des copropriétaires. Cela doit se faire dans le cadre réglementaire afférent, sous peine de subir de lourdes sanctions en cas de litige.

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Entretien de la VMC

Pour fonctionner correctement sur le long terme, une VMC doit faire l’objet d’un entretien régulier. Cela permet notamment de prévenir les pannes, ainsi que la présence de moisissures et de mauvaises odeurs. 

Comme explicité plus haut, mise à part pour les VMC gaz, la réglementation d’entretien des VMC en copropriété reste assez vague. Il est toutefois recommandé de réaliser un entretien annuel et un nettoyage profond tous les 5 ans.

Pour ce faire, la meilleure option est de souscrire à un contrat d’entretien de la VMC auprès d’un professionnel. Cette décision doit alors être votée en assemblée générale à la majorité simple (article 24 de la loi de 1965).

Réglementation VMC pour les maisons individuelles

Jusqu’ici, nous avons abordé la question de la réglementation des VMC dans les copropriétés composées d’un ou plusieurs bâtiments collectifs. Lorsqu'il s’agit de maisons individuelles, la loi diffère légèrement, permettant davantage de liberté aux propriétaires.

De la même manière que pour les immeubles collectifs, les constructions individuelles neuves sont assujetties à la RT 2012 et/ou à la RE 2020 (selon la date de construction). Elles ont donc l’obligation de prévoir un système de ventilation performant, de préférence une VMC simple flux hygroréglable ou double flux.

En ce qui concerne les bâtiments existants, la législation est identique. Le propriétaire peut choisir entre une ventilation mécanique ou naturelle. Toutefois, de la même manière que pour les immeubles collectifs, il est fortement recommandé d’installer une VMC afin d’assurer un renouvellement de l’air continu et efficace.

La principale différence entre un bâtiment collectif et une maison individuelle est donc la suivante : le propriétaire peut décider d’installer ou de remplacer sa VMC sans avoir à obtenir l’accord des copropriétaires (travaux non votés en AG). Précisons toutefois que les travaux doivent être réalisés de manière conforme par des professionnels agréés.

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