Le syndic coopératif en copropriété : une gestion plus économique

Le syndic est un organe indispensable au sein d’une copropriété. Son rôle est de gérer toute l’administration quotidienne et de veiller à la bonne tenue des finances. C’est aux copropriétaires de choisir leur syndic, qui aura alors un mandat d’une durée de 1 an ou 3 ans, renouvelable. Professionnel ou bénévole, il peut prendre deux formes principales, mais une autre option est envisageable : le syndic coopératif. Explications.

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Les deux grandes catégories de syndics

Le syndic peut généralement être professionnel ou bénévole. Chaque option doit être étudiée en fonction de la copropriété : ces deux types de syndics présentent chacun des avantages et des inconvénients.

Le syndic professionnel

Un syndic professionnel exerce au sein d’une entreprise ou bien en nom propre. Il doit posséder une carte professionnelle remise par la CCI (chambre de commerce et d’industrie), une assurance responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière en cas de faillite, pour rembourser les fonds à la copropriété. Dans ce cas, le syndic est une organisation extérieure à la copropriété, qui en assure la gestion en échange d’honoraires.

Ces gestionnaires pilotent plusieurs immeubles, ce qui justifie parfois leur disponibilité limitée et leur faible réactivité.

Le syndic bénévole

Il est aussi possible de choisir un représentant parmi les copropriétaires eux-mêmes. On parle alors de syndic bénévole. Dans ce cas, inutile d’avoir une carte professionnelle ou une garantie : il suffit d’être propriétaire d’un ou plusieurs lots. L’assurance est tout de même recommandée, car la ou le copropriétaire engage sa responsabilité, comme un syndic professionnel. La personne volontaire présente sa candidature lors de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent l’élire à la majorité absolue.

Cette option est souvent retenue dans les petites copropriétés, car les frais de gestion sont alors moindres.

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Une alternative intéressante : le syndic coopératif

Le syndic coopératif implique une gestion collégiale de la copropriété. Peu connue, cette forme de syndic n’est pourtant pas nouvelle. Elle représente aujourd’hui une alternative intéressante pour pallier les faiblesses du syndic professionnel, et pour éviter de confier la gestion de la copropriété à une seule personne, comme c’est le cas avec le syndic bénévole.

Que dit la loi au sujet du syndic coopératif ?

Contrairement à de nombreuses idées reçues, ce modèle n’a rien de nouveau, puisque la loi de 1965 sur la copropriété l’évoquait déjà. L’article 14 mentionne en effet que le syndic peut prendre une forme coopérative. Dans ce cas, l’article 17-1 précise ensuite qu’il faut constituer un conseil syndical et élire parmi les membres le syndic, qui a alors le titre de président du conseil syndical. La loi indique aussi qu’un vice-président peut venir le suppléer.

Comment fonctionne le syndic coopératif ?

Le fonctionnement d’un syndic coopératif est assez proche de celui d’un syndic bénévole. Dans cette configuration, c’est le président du conseil syndical qui endosse le rôle du syndic : on le désigne aussi comme président-syndic. Ensuite, chaque membre du conseil syndical réalise des tâches précises dans la copropriété, pour assister le président. Les missions du syndic coopératif sont les mêmes qu’un syndic professionnel ou bénévole, à savoir :

• Collecter les charges de copropriété auprès des propriétaires et gérer les impayés le cas échéant ;
• Tenir l’assemblée générale a minima une fois par an, envoyer la convocation et le procès-verbal ;
• Répondre et suivre les demandes des copropriétaires ;
• Suivre les contrats avec les différents prestataires et prendre en charge l’accueil des artisans ;
• Établir le budget prévisionnel ;
• Garantir le bon respect du règlement intérieur de copropriété et des parties communes.

Officiellement, c’est le président-syndic qui doit assurer la gestion de la copropriété, mais les autres membres du conseil syndical se voient également attribuer certaines tâches. L’objectif est de bien répartir les différentes missions. On retrouve ainsi différents pôles : finance et comptabilité, travaux, formalités administratives, ou encore communication avec les résidents et les copropriétaires. Il n’y a pas besoin d’établir un contrat de syndic, comme c’est le cas avec le syndic professionnel.

Si le responsable du syndic coopératif perd son statut de copropriétaire, il doit renoncer à son titre de président dans un délai de 3 mois maximum.

On comptait, au 30 septembre 2022, 38 255 copropriétés gérées par un syndic bénévole ou coopératif. Soit 7 % de l'ensemble des immatriculations (source : registre national).

Quels sont ses avantages ?

Le premier avantage du syndic coopératif se situe au niveau du budget. En effet, cette solution est bien plus économique que d’avoir recours à un syndic professionnel : il n’y a pas d’honoraires à prévoir.

En outre, cela permet de confier la gestion de la copropriété aux principaux intéressés : les copropriétaires eux-mêmes. Il est vrai qu’il n’est pas toujours évident pour une tierce personne de bien comprendre les enjeux, les besoins et les difficultés d’un immeuble, lorsqu’elle n’est pas plongée dans le quotidien des résidents. Avec le syndicat coopératif, les décisions sont aussi plus simples : elles sont prises directement au sein de la copropriété, et ne nécessitent pas l’intervention d’une personne externe.

Avec le syndic coopératif, la transparence est également au rendez-vous, puisque tous les copropriétaires sont acteurs de la vie de l’immeuble, et peuvent discuter ouvertement avec le conseil syndical.

Quels sont ses inconvénients ?

S’il est avantageux à plusieurs égards, le syndic coopératif a pourtant ses limites. On peut noter qu’une telle gestion est chronophage, et implique un fort investissement des copropriétaires. Les différents membres du conseil syndical doivent aussi bien s’entendre et se montrer disponibles. Parfois, certaines failles se révèlent lorsque les gestionnaires manquent de compétences : des erreurs peuvent alors être commises, avec des conséquences importantes pour la copropriété et pour les résidents.

Par manque d’expertise technique et/ou juridique, un président-syndic pourrait par exemple ne pas repérer des travaux urgents à effectuer pour la conservation de l’immeuble, ou bien manquer à certaines obligations légales du syndic (comme l’instauration d’un fonds de travaux, conformément à la loi Alur).

Comment passer à un syndic de copropriété coopératif ?

Pour changer de syndic, il convient de respecter une certaine procédure. Pour commencer, il faut inscrire le changement à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. L’adoption d’une forme coopérative de syndic doit être votée à la majorité de l’article 25. Elle correspond à la majorité des tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires devront ensuite élire les membres du conseil syndical. Ce sera à ce dernier de voter pour le syndic, avec la désignation d’un président du conseil syndical. Il a alors les mêmes droits et obligations qu’un syndic bénévole. L’élection d’un vice-président est aussi recommandée.

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