Syndicat de copropriétaires : définition et rôle

Le syndicat de copropriétaires est l’un des organes clés de la copropriété, au même titre que le syndic ou le conseil syndical. Ces notions ne doivent pas être confondues puisqu’elles désignent des entités différentes. Conformément à la loi du 10 juillet 1965, tout immeuble ou groupe d’immeuble bâti comprenant au moins deux propriétaires différents, est soumis au statut de la copropriété.

De ce statut, découlent des obligations et un formalisme à respecter. En contrepartie, le syndicat de copropriétaires est doté du pouvoir d’agir en justice et de voter les décisions en assemblée générale. Voici le guide complet du syndicat de copropriétaires, de sa composition et ses missions à ses droits et devoirs, en passant par les liens avec le syndic de copropriété.

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Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires ?

Dans toute copropriété, trois entités sont obligatoires et leurs rôles sont complémentaires. Le syndic, qui peut être professionnel ou bénévole, est chargé d’administrer l’immeuble. La copropriété est également dotée d’un conseil syndical dont les membres sont élus parmi le syndicat de copropriétaires, et a pour mission de contrôler et assister le syndic. De son côté, le syndicat est automatiquement composé de l’ensemble des copropriétaires. Aucune démarche à réaliser pour le créer !

Définition du syndicat de copropriété

Le syndicat rassemble tous les copropriétaires et naît de plein droit le jour de la création de la copropriété. Sa durée d’existence correspond à celle de l’immeuble. En cas de destruction ou de réunion de tous les lots au profit d’un seul propriétaire, la copropriété disparaît. Les parties communes et les équipements communs appartiennent au syndicat.

Il se réunit au moins une fois par an pour voter les décisions relatives à l’immeuble, au cours d’une assemblée générale.

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, il est possible de subdiviser le syndicat de copropriétaires principal en syndicats secondaires, rattachés à un immeuble spécifique.

Composition du syndicat de copropriétaires

Cet organe est composé par l’ensemble des copropriétaires, sans qu’aucune formalité ou vote ne soit nécessaire. Tous les propriétaires d’un lot appartenant à la copropriété (appartement, garage, cave, etc) font partie du syndicat de copropriétaires. Il peut s’agir de personnes physiques (particuliers) ou personnes morales (entreprises).

Identification du syndicat

Le syndicat est identifié à la fois par son nom et par son siège. De manière générale, le siège est domicilié à l’adresse de l’immeuble, sauf si le règlement de copropriété indique qu’il s’agit du domicile du syndic.

Toutes les notifications ou mises en demeure qui concernent le syndicat de copropriétaires doivent être faites à son siège, ou à celui du syndic.

À ne pas confondre avec conseil syndical et syndic

À la différence du syndicat, le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétaires qui ont été préalablement élus en assemblée générale. Le rôle du conseil syndical est de contrôler la gestion du syndic, en élaborant le budget prévisionnel dont il suit l'exécution.

Le conseil syndical peut avoir accès à l’ensemble des documents portant sur l’administration du syndic et de la copropriété, à défaut le syndic encourt des sanctions. Il est en quelque sorte le relais d’information entre le syndic et le syndicat de copropriétaires.

Le syndic, quant à lui, peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Il s’agit du représentant légal du syndicat de copropriétaires, élu au cours de l’assemblée générale. Son rôle est d’administrer la copropriété en gérant son budget, d’assurer l’entretien du bâti et de garantir le bon usage et la jouissance des parties communes. Il est également en charge de la gestion comptable et financière du syndicat.

C’est par exemple le principal interlocuteur d’une entreprise de travaux dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique : isolation des murs avec ravalement de façade, calorifugeage, remplacement de chaudière collective, etc.

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Les missions du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriété a pour mission de veiller à la préservation de l’immeuble et à sa bonne administration. Pour cela, l’organe est doté d’une personnalité morale, ce qui lui confère la capacité d’agir en justice, que ce soit en tant que demandeur (par exemple, à l’encontre d'un copropriétaire défaillant) ou défendeur, lorsque sa responsabilité est engagée.

Son pouvoir de décision s’exerce au moins une fois par an, lors de l’assemblée générale. Chaque copropriétaire, en tant que membre du syndicat, dispose d’un nombre de voix (les tantièmes), proportionnel à la superficie de son lot de copropriété, mais aussi à sa consistance (s’il y a un balcon par exemple) et sa situation (si le lot est situé au rez-de-chaussée par exemple).

Bien que la présence et le vote à l’assemblée générale ne soient pas obligatoires, ils sont fortement recommandés pour l’atteinte des majorités requises. À noter qu’un propriétaire absent à l’AG peut choisir un représentant pour voter à sa place. Il faut alors rédiger en amont un mandat qui désigne la personne en question (le mandataire n’est pas nécessairement un copropriétaire de l’immeuble ; en revanche, est exclut le syndic).

La conservation de l’immeuble

Le syndicat est force de proposition dans l’établissement de l’ordre du jour de chacune des assemblées générales. Tout copropriétaire peut en effet demander au syndic d’inclure un projet de résolution à présenter à l’AG, notamment lorsqu’il s’agit de voter des travaux en parties privatives qui affectent l’esthétique de la bâtisse (remplacement des menuiseries extérieures par exemple).

Lors de l’assemblée générale, c’est le syndicat de copropriétaires qui vote l’ensemble des résolutions portées à l’ordre du jour. Ce vote se déroule avec des règles de majorité différentes selon les résolutions.

Une fois ces résolutions votées, il appartient au syndic élu de les faire appliquer pour le compte du syndicat.

Tous les contrats de maintenance sont souscrits par le biais du syndic, au nom du syndicat de copropriétaires. C’est ce dernier qui emploie l’éventuel personnel de l’immeuble, qu’il s’agisse des gardiens ou des concierges.

L’administration de l’immeuble

Lors des assemblées générales, le syndicat de copropriétaires vote les budgets présentés par le syndic. Il peut mandater le syndic pour recouvrer les dettes de charge des copropriétaires défaillants. Le syndicat peut également décider de l’acquisition ou de la vente de lots communs, pour le compte du collectif. Pour cela, il peut être amené à contracter un emprunt bancaire au nom du syndicat.

Le syndicat de copropriétaires a également la possibilité d’apporter des modifications au règlement de copropriété.

Les droits et obligations du syndicat

Le syndicat de copropriétaires dispose de droits individuels conférés à l'ensemble des copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, mais également de devoirs en tant que personne morale.

Les droits du syndicat de copropriétaires

Tout copropriétaire peut disposer et jouir de ses lots privatifs, dès lors que cela ne porte pas atteinte aux autres copropriétaires. Certaines restrictions peuvent exister (par exemple, la réalisation de travaux) et sont dans ce cas spécifiées dans le règlement de copropriété.

Comme précédemment évoqué, le syndicat a la capacité de proposer des résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale, et de voter en faveur, contre ou s’abstenir.

Il peut s’agir, par exemple, de proposer des travaux d’amélioration énergétique portant sur les parties communes.

Les obligations du syndicat de copropriétaires

En cas de dommages ou manquements causés à des tiers ou copropriétaires, le syndicat de copropriétaires peut être poursuivi en justice, en sa qualité de personne morale. L’engagement de sa responsabilité se fait sous forme de pénalités financières, appliquées aux copropriétaires, au prorata de leur contribution aux charges de copropriété.

Pour se prémunir des conséquences financières, le syndicat doit souscrire une assurance responsabilité civile.

En effet, seule la preuve d’un cas de force majeure ou de faute d’un tiers peut lui permettre de s'exonérer de sa responsabilité. Notamment en cas de :

• Dommage causé par un vice de construction ou malfaçon ;
• Manquement à faire respecter le règlement de copropriété ;
• Dommage causé par ses préposés dans le cadre de leur activité ;
• Accidents ou dommages causés par des équipements communs ;
• Manquement à l’entretien des parties communes.

Un compte bancaire séparé obligatoire

Depuis la loi Alur de 2014, toute copropriété doit posséder un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, dédié au fonds de travaux (article 18). Ce dernier doit être séparé des autres comptes gérés par le syndic. C’est ici que l’on retrouve « sans délai les cotisations au fonds de travaux ». À savoir que les éventuels intérêts produits par ce compte rémunéré appartiennent définitivement au syndicat.

Le syndicat paye les travaux de rénovation énergétique et reçoit les aides

Lorsqu’une résidence collective se lance dans un projet de rénovation (murs, combles, réseau de chaleur…), elle peut s’appuyer sur le fonds de travaux évoqué dans la partie précédente. De plus, certains financements sont versés sur le compte du syndicat.

Par exemple, la copropriété peut être éligible à MaPrimeRénov’ Copropriétés. Ce dispositif permet de financer des travaux de rénovation globale qui permettent d’améliorer le confort et la performance énergétique d’au moins 35 % après travaux. L’ensemble des copropriétés peut en bénéficier dès lors qu’elles sont immatriculées au registre national des copropriétés et qu’au moins 75 % des lots sont à usage d’habitation principale.

Le montant de l’aide MaPrimeRénov'Copro est plafonné à 75 % de la quote-part des travaux, dans la limite de 18 750 € par logement dès le 1^er janvier 2024 (contre 6 250 € en 2023).

Ce montant maximal inclut la prime dédiée aux copropriétés fragiles ou située en Quartier en Renouvellement urbain - NPNRU (+20 % du coût des travaux) et le bonus "Sortie de passoire" (+10 % du coût des travaux). Le recours à une AMO (Assistance à Maîtrise d’Ouvrage) est obligatoire et subventionné, sous conditions, à hauteur de 50 % de la prestation.

Enfin, le syndicat peut recevoir la prime des Certificats d’économies d’énergie (CEE) ainsi que l’éco-PTZ collectif. Des financements bienvenus pour convaincre les copropriétaires d’accepter les travaux en AG.

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