Changer de syndic de copropriété : les raisons et la démarche

La loi du 10 juillet 1965 oblige toute copropriété dûment constituée à se doter d’un syndic, qu’il soit bénévole ou professionnel. Véritable chef d’orchestre de la résidence, il assure sa bonne gestion et organise son fonctionnement au quotidien. Ainsi, dès lors que le syndicat — éventuellement un ou plusieurs copropriétaires — décide de changer de syndic de copropriété, il doit respecter une procédure précise. Pourquoi, quand et comment exécuter cette démarche lorsque la structure n'apporte pas entière satisfaction ? Les explications par nos experts.

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Le syndic de copropriété, gestionnaire et coordinateur du quotidien

Nommé en assemblée générale (AG), le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat de copropriétaires, c’est-à-dire de l’ensemble des propriétaires d’un immeuble.

Les missions du syndic requièrent des compétences multiples, étendues et un dynamisme au quotidien. Il assure effectivement la gestion administrative, comptable et financière de la copropriété, son entretien et sa conservation, ainsi que la gestion du personnel (gardien par exemple).

La durée du mandat est définie par l’assemblée générale des copropriétaires. Généralement fixée à 1 an, elle ne peut excéder 3 ans et n’a aucun seuil minimum. Cependant, ce contrat-type peut être renouvelé indéfiniment, dès lors que l’AG l’accepte par un vote à la majorité absolue.

Depuis quelque temps, on voit un nouveau type d'acteur émerger grâce à Internet : le syndic en ligne.

Pourquoi vouloir changer son syndic de copropriété ?

1- Le non-renouvellement en l’absence de faute grave

Après des mois voire années de bons et loyaux services, le syndic de copropriété peut susciter de l’insatisfaction : prestations moins bonnes, tarifs trop chers, laisser-aller, etc. Si la situation reste tolérable et que le gestionnaire continue de remplir ses fonctions indispensables, mieux vaut se quitter en bons termes. Cette option « en douceur » est la plus sage pour changer de syndic sans entrer en conflit, et surtout sans se confronter à la menace d’une révocation jugée infondée.

Le syndicat de copropriétaires peut alors demander à l’AG de ne pas renouveler le mandat du syndic en place et d’en choisir un nouveau pour la période à venir. Au préalable, il faut bien sûr prendre le temps de chercher et comparer de nouvelles offres. Des courtiers spécialisés proposent d’ailleurs leurs compétences dans ce domaine.

Ensuite, l’AG organise un vote à la majorité absolue entre tous les candidats, y compris le sortant ; si elle n’est pas atteinte, s’ensuit dans la foulée un vote à la majorité simple. Le concurrent qui obtient le plus de voix est élu.

2- La révocation en cas de manquement ou faute

L’autre moyen — plus délicat et surtout plus conflictuel — pour changer de syndic de copro est de le révoquer pour faute(s) grave(s) et de mettre fin à ses fonctions en cours de mandat.

Avant d’opter pour cette solution, il convient d’évaluer l’opportunité et les risques de ce choix. En effet, à moins d’évoquer l’unique motif « défaut de fiche synthétique de la copropriété » prévu par la loi pour changer son syndic en cours de mandat, il vous faudra trouver une raison sérieuse et légitime pour le faire. Sinon, vous vous exposez à une condamnation pour révocation abusive.

Voici, au regard des missions et obligations du syndic, quelques motifs valables de révocation :

• Pas de souscription d’assurances obligatoires ;
• Convocation de l’assemblée générale repoussée sans fin ;
• Situation délicate du syndicat des copropriétaires face à l’administration fiscale suite à des erreurs comptables ;
• Autorisation donnée par le syndic à un copropriétaire, sans celui de l’assemblée générale, d’effectuer des travaux affectant les parties communes ;
• Engagement de travaux sans autorisation de l’AG et contradictoire à une résolution ordonnant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;
• Non-attribution de subventions prévues pour des travaux votés en assemblée générale, à cause de leur réalisation tardive ;
• Choix d’un autre prestataire que celui décidé par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale ;
• Omission de déclarer des réserves sur le PV de réception des travaux ;

Par contre, révoquer son syndic pour « communication tardive des pièces comptables » est jugé comme abusif.

Enfin, l'ultime solution est la résiliation du syndic par voie judiciaire et le recours au référé auprès du président du tribunal de grande instance (TGI).

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La démarche à suivre pour révoquer un syndic

Dès lors que vous êtes certain de pouvoir prouver la ou les fautes du syndic de copropriété, lors de l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire (AGE) qui devra voter sa révocation, vous pouvez lancer la procédure à tout moment.

Vous devrez alors respecter les 3 étapes clés ci-dessous.

Étape 1 : Demander le changement du syndic

La demande de révocation du mandat doit être formulée par le conseil syndical, par courrier recommandé avec accusé de réception au syndic de copropriété.

Si la demande est faite dans les temps, le syndic est tenu d’inscrire la résolution de sa révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Attention donc aux envois tardifs de lettre recommandée avant une AG imminente ; cela peut constituer un motif de report. Le sujet serait alors repoussé à la réunion suivante, ou à une éventuelle AG extraordinaire.

Lors de cette demande, il convient de demander au syndic d’inscrire également au programme une résolution pour l’élection d’un nouveau syndic et l’approbation de son mandat de gestion. La loi ALUR impose une mise en concurrence de plusieurs propositions.

Étape 2 : Voter la révocation du syndic

Le résultat du vote en AG répond aux règles de majorité suivante :

• Si la révocation du syndic en place est votée à la majorité absolue, la résolution est adoptée ;
• Si la résolution n’obtient pas la majorité absolue mais au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple peut être organisé au cours de la même AG ;
• Si la résolution obtient moins d’un tiers des voix, le syndic doit convoquer les copropriétaires à une autre assemblée générale dans un délai de trois mois, afin de voter une nouvelle fois la résolution à la majorité simple.

Si vous souhaitez vous séparer d’un syndic défaillant, communiquez en amont de l’assemblée générale avec les autres copropriétaires sur les raisons qui motivent sa révocation ; et surtout, obtenez leur adhésion ! Ceci permettra d’assurer, en amont de l’assemblée générale, la majorité absolue au vote du changement de syndic.

Étape 3 : Élire le nouveau syndic de copropriété

Le vote de la révocation du syndic met fin immédiatement à ses fonctions.

Afin de ne pas interrompre le fonctionnement de la copropriété, la résolution pour l'élection du nouveau syndic est appelée lors de la même AG, après présentation des projets de chaque concurrent. Voilà pourquoi Hellio recommande d’anticiper le remplacement du syndic défaillant, en prenant le temps de prospecter, de se renseigner et de comparer les prestations de chacun.

Le syndic élu, avec approbation de son mandat de gestion et pour une durée fixée, est celui qui obtient la majorité absolue. Si aucune candidature n’obtient la majorité absolue des voix, un second tour à la majorité simple est organisé.

L’assemblée générale des copropriétaires peut aussi désigner un syndic bénévole ou un syndic coopératif constitué de copropriétaires.

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