Syndic de copropriété : les différents modèles de gestion

D’après la loi de 1965, toute copropriété est dans l’obligation d’avoir un syndic de copropriété. Toutefois, le texte précise qu’il existe différents modèles de gestion. Lesquels sont-ils ? Comment bien choisir son syndic ? Le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est le représentant légal des copropriétaires. Ces derniers forment ensemble le syndicat des copropriétaires, qui constitue une personne morale dotée d’une entité juridique. Le syndic signe tous les contrats de la copropriété au nom du syndicat des copropriétaires et le représente dans toutes ses actions en justice.

Cependant, le syndic a également pour rôle d’assurer la gestion administrative et financière de la copropriété, ainsi que la bonne tenue de l’immeuble. L’ensemble des missions et des obligations du syndic sont définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. À ce titre, le syndic doit notamment :

• Veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété ;
• Veiller à la bonne exécution des décisions votées en assemblée générale ;
• Tenir la comptabilité de la copropriété ;
• Établir le budget prévisionnel de l’année à venir ;
• Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
• Se charger du recouvrement des charges impayées, le cas échéant ;
• Souscrire les contrats auprès des différents prestataires de la copropriété : société de ménage, entretien des espaces verts, etc. ;
• Suivre le chantier en cas de travaux dans les parties communes et procéder à la levée des réserves lors de la livraison.

Les différents modèles de gestion de syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 admet trois modèles différents de gestion de la copropriété :

• Le syndic professionnel : c’est le modèle le plus répandu en France. Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires confie la gestion de l’immeuble à une société externe en échange du paiement d’honoraires. La relation est encadrée par un contrat-type mis en place par la loi ALUR de 2014. Toutefois, en plus des honoraires qui couvrent les missions de base du syndic, des frais annexes vous seront facturés pour toute prestation supplémentaire. C’est le cas par exemple lors de l’établissement de l’état daté en cas de vente ;
• Le syndic bénévole : ici, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour gérer l’immeuble sans intermédiaire. Il peut être rémunéré pour sa mission suite à un vote en assemblée générale à la majorité absolue ;
• Le syndic coopératif : dans ce dernier modèle, c’est un ensemble de copropriétaires élu en assemblée générale qui gèrent la copropriété. On appelle cet organe le conseil syndical. En son sein, le conseil syndical élit un président qui détient la qualité de syndic en modèle coopératif. Cependant, dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété. Ce modèle permet de répartir équitablement les tâches de gestion entre les membres du conseil syndical.

Quel modèle de gestion choisir pour sa copropriété ?

Pour savoir quel modèle de gestion correspond le mieux aux besoins de votre copropriété, nous vous recommandons de discuter avec l’ensemble des copropriétaires pour connaître leur avis sur la question. En effet, le choix du modèle de gestion de la copropriété s’effectue en fonction des problématiques des copropriétaires :

• Déléguer toute la gestion de la copropriété : dans ce cas, le syndic professionnel est la meilleure solution. Celui-ci se chargera de toute la gestion administrative et financière de la copropriété, avec le support du conseil syndical ;
• Réduire ses charges de copropriété : il n’y a pas d’honoraires en autogestion, le syndic bénévole et le syndic coopératif permettent de réduire les charges de copropriété. De plus, le syndic aura plus tendance à travailler avec le conseil syndical dans l'intérêt des copropriétaires, comme pour renégocier les contrats fournisseurs à la baisse ;
• Améliorer la transparence et la communication dans la copropriété : le syndic coopératif possède l'avantage de favoriser la communication entre les membres du conseil syndical et les copropriétaires. Certains logiciels de gestion proposent même des outils de communication pour l’ensemble des copropriétaires.

Comment changer de syndic de copropriété ?

Afin de changer de syndic de copropriété, il est impératif de demander au syndic actuel l’ajout d’une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pour cela, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut effectuer une demande auprès du syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Généralement, il est recommandé d’envoyer cette lettre deux mois avant la tenue de l’assemblée générale, pour s’assurer que la résolution soit mise à l’ordre du jour.

Attention, le syndic doit obligatoirement envoyer les convocations d’assemblée générale 21 jours avant le déroulement de l’assemblée générale. Une fois les convocations envoyées, il ne sera plus possible de modifier l’ordre du jour.

Lors de l’assemblée générale, le syndic de copropriété est élu par l’ensemble des copropriétaires à la majorité absolue. Cette majorité comptabilise les voix des copropriétaires présents, absents et représentés. Conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si la résolution ne passe pas en assemblée générale, mais qu’elle obtient au moins un tiers des tantièmes, alors un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple. Cette majorité ne prend en compte que les votes des copropriétaires présents et représentés.