Rénovation énergétique des copropriétés : quels changements en 2025 ?

Pour cette nouvelle année 2025, le secteur de la rénovation énergétique en copropriété s’apprête à accueillir son lot de changements. Entre les interdictions liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), l’obligation de Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ou encore les nouvelles modalités des aides financières, Hellio fait le point sur l’ensemble des évolutions majeures du secteur pour l’habitat collectif.

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DPE : quels changements en 2025 pour les copropriétés ?

Anciens DPE invalides, DPE collectifs obligatoires, DPE classés G interdits à la location, loi Airbnb, voici un récapitulatif de toutes les évolutions relatives au diagnostic de performance énergétique.

Quels DPE deviennent obsolètes en janvier 2025 ?

En juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été profondément révisé et renforcé pour garantir une meilleure précision et une plus grande clarté. En conséquence, tous les DPE établis avant cette date perdent progressivement leur validité selon les délais suivants :

• Les DPE effectués entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont invalides depuis le 1^er janvier 2023 ;
• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus deviennent invalides à partir du 1^er janvier 2025.

Ainsi, si le diagnostic est caduc, un nouveau DPE devra être réalisé dans les cas suivants :

• Mise en vente d’un bien,
• Mise en location,
• Renouvellement du bail ou reconduction tacite du contrat (à la demande du locataire).

DPE collectif obligatoire en 2025 pour les copropriétés de 50 à 200 lots

Le DPE collectif est un bilan énergétique qui analyse la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (GES) d’un bâtiment entier. C’est la loi Climat et résilience d’août 2021 qui impose aux bâtiments résidentiels collectifs (lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013) de réaliser un DPE collectif.

Cette obligation s'échelonne sur plusieurs années selon la taille de la résidence :

• Dès 1^er janvier 2024 : pour les copropriétés de plus de 200 lots ainsi que tous les immeubles en monopropriété (quelle que soit leur taille) ;
• Dès 1^er janvier 2025 : pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• Dès 1^er janvier 2026 : pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Ainsi, ce DPE devra être renouvelé tous les 10 ans, sauf si celui-ci est réalisé après le 1^er juillet 2021 et qu’il indique que le bâtiment est classé A, B ou C.

Interdiction de location : les biens classés G désormais indécents

À partir du 1^er janvier 2025, les logements permanents (privés et sociaux) classés G sur le DPE seront interdits à la location, étant désormais considérés comme indécents par la loi Climat et résilience. Pour rappel, voici le calendrier des interdictions de location progressives :

• Janvier 2023 : classe G+
  Les biens classés G+ sont des logements dont les consommations dépassent 420 kWhep.m².an (kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an), 420 kWhef.m².an (kWh d’énergie finale par mètre carré et par an) et 100 kg CO₂eq/m².an (ou son équivalent en gaz à effet de serre).

• Janvier 2025 : classe G
  Les biens classés G sont des logements dont les consommations dépassent 420 kWhep.m².an et 100 kg CO₂eq/m².an.

• Janvier 2028 : classe F
  Les biens classés F sont des logements dont les consommations sont inférieures à 420 kWhep.m².an et 100 kg CO₂eq/m².an.

• Janvier 2034 : classe E
  Les biens classés E sont des logements dont les consommations sont inférieures à 420 kWhep.m².an et 100 kg CO₂eq/m².an.

Ces interdictions concernent les nouveaux baux ainsi que les contrats renouvelés ou reconduits tacitement après ces dates.

L’interdiction de location des classes G est-elle reportée en copropriété ?

L’ajournement de l’interdiction de location des classes G en copropriété avait été envisagé, suite aux annonces de Valérie Létard, la Ministre du Logement et de la Rénovation urbaine, lors d’une interview accordée à France Info en octobre 2024.

Toutefois, en raison du remaniement ministériel, cette mesure ne pourra pas être mise en œuvre pour l’instant.

Loi Airbnb : ce qui change pour les meublés de tourisme

La loi Airbnb du 19 novembre 2024 instaure 4 grandes mesures pour contraindre les meublés de tourisme et limiter la crise du logement permanent :

• L’interdiction de location d’ici à 2025, 2028 ou 2034
• Plusieurs réglementations spécifiques aux copropriétés
• Le renforcement du pouvoir des maires
• Une fiscalité moins favorable

Quels sont les meublés de tourisme interdits à la location ?

La loi Airbnb interdit progressivement les locations touristiques, jusqu’à présent exemptées de l’interdiction de location des passoires énergétiques de la loi Climat. En effet, les meublés touristiques entrent désormais dans le périmètre de l’interdiction au même titre que les locations privées et sociales.

À partir des échéances suivantes, il est obligatoire de présenter un DPE ayant une classe énergétique minimale :

• 1^er janvier 2025 : le DPE doit être classé F minimum pour les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue ;
• 1^er janvier 2028 : le DPE doit être classé E minimum pour les nouveaux meublés de tourisme situés en zone tendue ;
• 1^er janvier 2034 : le DPE doit être classé D minimum pour tous les meublés de tourisme (nouveaux ou existants) partout en France.

Les mesures dédiées aux copropriétés de la loi Airbnb

Les copropriétés bénéficient désormais de mesures spécifiques pour mieux encadrer les locations de courte durée. Les modalités détaillées de ces nouvelles mesures seront prochainement précisées par des textes réglementaires.

• Modification des règlements de copropriété
  Il sera dorénavant possible de modifier un règlement de copropriété à la majorité simple (soit la majorité des deux tiers des copropriétaires) pour interdire les locations en meublé de tourisme. Actuellement, une telle décision nécessite l’unanimité.
  Cette nouvelle disposition ne concernera que les copropriétés ayant inscrit une clause d’habitation bourgeoise simple dans leur règlement.

• Nouveaux règlements de copropriété
  Les règlements de copropriété élaborés à l’avenir devront obligatoirement préciser si la location de logements en meublé de tourisme est autorisée ou non.

• Obligation de transparence
  Les propriétaires ou locataires autorisés à exploiter un logement en meublé de tourisme devront informer le syndic de toute déclaration préalable à cette fin. Le syndic devra, à son tour, inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale afin d’identifier les logements concernés et leurs loueurs. Cette démarche vise à renforcer la transparence entre copropriétaires et à inciter les loueurs à minimiser les nuisances liées à leur activité.

Renforcement du pouvoir des maires

Avec la loi Airbnb, la procédure d’enregistrement à la mairie de son meublé de tourisme est désormais obligatoire. Chaque location touristique se verra attribuer un numéro d’enregistrement au plus tard le 20 mai 2026.

En outre, dans les communes où plus de 20 % des logements sont des résidences secondaires ou qui appliquent la taxe annuelle sur les logements vacants, les maires pourront instaurer des quotas pour les autorisations de locations touristiques. Ils pourront également réserver des zones spécifiques à la construction de résidences principales dans le cadre de leur plan local d’urbanisme (PLU).

Enfin, à partir de 2025, les communes auront la possibilité de limiter à 90 jours/an la durée maximale de location des résidences principales à des touristes, contre 120 jours/an précédemment.

Une fiscalité moins favorable

À partir de 2025, la loi réduit les abattements fiscaux du régime “micro-BIC”. Pour les meublés classés et chambres d’hôtes, l’abattement passe à 50 % (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels, contre 71 % auparavant dans la limite de 188 700 €). Pour les meublés non classés, l’abattement est ramené à 30 % (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels, contre 50 % auparavant dans la limite de 77 700 €).

Concerné par l’interdiction de location ? Hellio vous guide

Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) obligatoire

Mis en place par la loi Climat et résilience, le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) est un rapport qui présente une liste de travaux collectifs à entreprendre au sein d’une copropriété, selon son état. L’objectif est d'anticiper et de planifier les travaux nécessaires sur 10 ans, tout en ayant une vision claire des dépenses à prévoir.

Ce PPPT contient deux ou trois Plans Pluriannuels de Travaux (PPT), autrement dit des scénarios de travaux qui répondent aux besoins de la copropriété, en matière de sauvegarde du bâtiment, de santé et de sécurité des résidents, d’économies d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

L’obligation de réaliser un PPPT entre en vigueur de manière progressive, selon la taille de la copropriété :

• Dès 1^er janvier 2023 pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots ;
• Dès 1^er janvier 2024 pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ;
• Dès 1^er janvier 2025 pour les copropriétés ayant moins de 51 lots.

Autrement dit, toutes les copropriétés sont à présent concernées par cette mesure !

Seule l’élaboration du PPPT est obligatoire, l’adoption ou non d’un PPT est votée à la majorité absolue par le syndicat des copropriétaires.

Exceptions à l’obligation : le syndicat est exempté de mise en place du PPPT si un diagnostic technique global (DTG) du bâtiment ne montre aucun besoin de travaux dans les 10 années qui suivent sa réalisation.

👉 À lire aussi : comment rendre un immeuble écoresponsable ?

Fonds de travaux obligatoire en 2025 pour toutes les copropriétés

Instauré par la loi Alur de 2014, le fonds de travaux est une épargne obligatoire mise en place dans un immeuble collectif. Il est financé chaque année par l'ensemble des copropriétaires, chacun contribuant proportionnellement à sa quote-part. Cette réserve sert notamment à financer les travaux indiqués dans le PPPT (travaux urgents, de rénovation énergétique ou encore la réalisation d’un DTG).

L’obligation de constituer un fonds de travaux a été révisée à compter du 1^er janvier 2023.

Obligation de fonds de travaux avant janvier 2023

Avant janvier 2023, les immeubles n’étaient pas tous concernés par cette obligation.

La constitution d’un fonds de travaux était obligatoire après une période de 5 ans suivant la date de la réception des travaux.

De surcroît, lorsque l'immeuble comportait moins de 10 lots, le syndicat pouvait décider de ne pas réaliser un fonds de travaux par un vote à l'unanimité de l'assemblée générale.

Enfin, si le diagnostic technique global (DTG) avait été effectué et ne mettait en évidence aucun besoin de travaux dans les dix années à venir, le syndicat était exempté de cette obligation, tant que le diagnostic reste valide.

Obligation de fonds de travaux après janvier 2023

Désormais, le fonds de travaux est obligatoire après une période de 10 ans à compter de la date de la réception des travaux de construction.

Cette obligation devient progressivement obligatoire pour les copropriétés selon les mêmes échéances que l’obligation de PPPT :

• Janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• Janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots ;
• Janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 51 lots.

Interdiction des nouveaux chauffages au gaz dans les copropriétés neuves

Au 1^er janvier 2025, la réglementation environnementale 2020 (RE2020) étend son interdiction d'installer un chauffage fonctionnant au gaz dans les logements neufs aux copropriétés. En effet, pour les maisons individuelles neuves, l'interdiction a pris effet en janvier 2022.

Concernant les logements existants, aucune interdiction d'installer un chauffage au gaz n'est prévue. Toutefois, les aides financières, telles que MaPrimeRénov' Copropriété et les Certificats d'économies d'énergie ne peuvent plus financer l'installation de chauffages au gaz (plus d'informations dans la partie aides financières).

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Aides financières en copropriété : quels sont les changements en 2025 ?

Il existe plusieurs aides financières disponibles pour réduire le coût des travaux de rénovation énergétique d’un immeuble résidentiel : le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE), MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif ainsi que d’autres aides complémentaires proposées par l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Certaines de ces aides ont évolué en fin d’année 2024, et d’autres changements sont prévus pour 2025.

Dispositif des CEE : quels changements ?

Ce dispositif, éligible à de nombreux secteurs (particuliers, copropriétés, entreprises...), permet de financer une partie de travaux d'économies d'énergie. Il existe deux primes CEE : les primes classiques (répertoriées dans des fiches d'opérations standardisées - FOST) ainsi que les Coups de pouce (des bonifications de certaines primes classiques).

Fin du Coup de pouce thermostat depuis novembre 2024

Depuis décembre 2023, les ménages équipés d’un chauffage individuel pouvaient bénéficier de la prime "Coup de pouce pilotage connecté du chauffage pièce par pièce" pour installer un thermostat connecté, avec une aide pouvant atteindre 624 €. Cette aide, issue du dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE), a été suspendue suite à un arrêté publié au Journal officiel le 21 novembre 2024, en raison de nombreuses arnaques.

Elle sera de nouveau accessible une fois qu’une version plus sécurisée sera mise en place. En attendant, la prime CEE classique correspondant à la fiche BAR-TH-173 reste disponible. En effet, le Coup de pouce Thermostat est une bonification de cette prime, c’est pourquoi son montant est plus élevé par rapport à la prime classique.

Enfin, pour les demandes de prime classique engagées après le 22 novembre 2024, le taux de contrôle par contact a été renforcé, passant à 80 %.

Révision du Coup de pouce Rénovation globale en habitat collectif

La prime Coup de pouce du dispositif des Certificats d’économies d’énergie a été révisé dans le cadre du 63^e arrêté publié le 6 septembre 2024 au Journal officiel.

Ce texte a supprimé la fiche d’opération standardisée (FOST) “BAR-TH-145” et son Coup de pouce afférent, pour les remplacer par une nouvelle fiche “BAR-TH-177” et une nouvelle version du Coup de pouce. Le but de cet arrêté est de lutter contre les soupçons de fraudes en instaurant 5 changements :

1. L’évolution de la valorisation du gaz : lorsque le raccordement à un réseau de chaleur ne peut être réalisé, le remplacement d'un système de chauffage et/ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) ne peut plus conduire à l’installation de chauffages fonctionnant au gaz à plus de 30 % de taux de couverture pour obtenir le Coup de pouce.
2. Nouveau forfait CEE fixe : ce forfait s’élève à 2 100 kWhc/m² SHAB  et est calculé sur la base du gain énergétique moyen des immeubles collectifs réalisé dans le cadre de MaPrimeRénov' Copropriété.
   Ancien calcul de la prime CEE : (Cef initial – Cef projet) x SHAB x coefficient
   Nouveau calcul de la prime CEE : 2 100 x SHAB
   Nouveau calcul du Coup de pouce CEE : 2 100 x SHAB x coefficient
3. Le type d'usage du bâtiment : au moins trois foyers fiscaux distincts rattachés à des logements distincts sont désormais exigés. En outre, pour se conformer aux conditions de MaPrimeRénov', les copropriétés de plus de 20 lots doivent comporter au moins 75 % de lots destinés à l’habitation principale, tandis que celles de 20 lots ou moins doivent en compter au moins 65 %.
4. De nouveaux documents exigés : plusieurs documents sont requis tels que la synthèse de l’audit énergétique, la liste des travaux préconisés, la liste des entreprises ayant réalisé les travaux, les attestations fiscales des foyers fiscaux, etc.
5. La mise en cohérence du référentiel de contrôle : désormais, 100 % de contrôles COFRAC (Comité français d'accréditation) sont effectués après l'audit et après le chantier, avec la transmission des synthèses.

Le nouveau Coup de pouce est entré en vigueur à partir du 1^er novembre 2024, il peut être engagé jusqu'au 31 décembre 2025 et achevé jusqu'au 31 décembre 2027. Les opérations engagées avant le 1^er novembre 2024, avec l’ancienne fiche BAR-TH-145 ou son Coup de pouce, doivent être achevées (date de facture) jusqu'au 31 décembre 2026.

Quelles sont les exceptions temporaires du nouveau du Coup de pouce ?

Les copropriétés suivantes peuvent être exemptées des nouvelles dispositions jusqu’au 28 février 2025 si :

• Une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux est déposée avant le 1^er novembre 2024.
• Une assemblée générale (AG) des copropriétaires est tenue avant le 1^er janvier 2025.

Révision et suppression de fiches CEE dédiées aux immeubles résidentiels collectifs

En outre, le 64^e arrêté et le  65ᵉ arrêté CEE ont notamment prévu les changements suivants au 1^er janvier 2025 :

• Suppression des fiches BAR-TH-107 et BAR-TH-107-SE dédiées aux primes classiques pour l’installation de chaudières collectives fonctionnant au gaz ;
• Révision des fiches BAR-TH-169 “Pompe à chaleur collective de type air/eau ou eau/eau pour l’eau chaude sanitaire”, BAR-SE-109 “Désembouage d’un réseau hydraulique de chauffage collectif en France métropolitaine”, BAR-EN-101 “Isolation de combles ou de toiture”, BAR-EN-103 “Isolation d’un plancher” et BAR-EN-105 “Isolation des toitures terrasses”.

Fin des aides au chauffage au gaz avec MaPrimeRénov’ Copropriété en 2025

La version collective de MaPrimeRénov' est toujours disponible en 2025 et les montants éligibles restent inchangés. Seules deux conditions évoluent en 2025 : la fin du chauffage au gaz et l'audit réglementaire obligatoire.

Le remplacement du chauffage par une chaudière collective au gaz ne fait plus partie des travaux éligibles à la prime de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) dédiée aux copropriétés. Cela permet donc à MaPrimeRénov’ Copropriété de s’aligner sur la nouvelle évolution du Coup de pouce Rénovation globale d’un immeuble collectif.

Une période transitoire sera mise en place pour les copropriétés qui adoptent un projet de remplacement de chauffage au gaz avant le 30 juin 2025.

Audit énergétique réglementaire obligatoire pour les aides en copropriété

L’audit énergétique du bâtiment (réalisé avant les travaux) doit respecter les prescriptions de l’audit réglementaire à partir du 1^er janvier 2025, pour être éligible :

• À MaPrimeRénov’ Copropriétés,
• Aux prime de la fiche BAR-TH-177 (classique et Coup de pouce)
• À l'éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ)

Les audits non réglementaires sont valides jusqu’au 31 décembre 2026.

À noter : l'audit réglementaire était obligatoire dès avril 2024 pour obtenir ces aides en logement individuel. Les copropriétés ont bénéficié d'un délai supplémentaire.

TVA réduite : changements relatifs à l'éligibilité ou non de certains travaux

Dès janvier 2025, ces travaux deviennent éligibles au taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 10 ou 20 % pour d'autres prestations) : 

• Isolation thermique des planchers de combles perdus, des portes d’entrée donnant sur l’extérieur, de volets isolants
• Installation de protections solaires mobiles
• VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) simple flux hygroréglable individuelle
• VMC simple flux hygroréglable collective ou VM basse pression simple flux hygroréglable collective
• Ventilation hybride hygroréglable
• Brasseurs d’air plafonniers fixes
• Calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur / ECS (Eau Chaude Sanitaire)
• Prestations d'entretien et réparation des chaudières à très haute performance énergétique
• Appareils de régulation de chauffage

À l'inverse, d’autres travaux ne sont plus disponibles en 2025 :

• Les systèmes de charge pour véhicule électrique
• La dépose des cuves, réservoirs ou tout autre stockage de fioul

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