Rénovation de logement social : comment réussir un projet d’amélioration énergétique ?

La consommation énergétique est un poste qui pèse lourd sur les ménages : 8,6 % de leur budget (source : Commissariat général au développement durable). Un poste d’autant plus important pour les ménages modestes, en particulier dans le parc social. La rénovation s’inscrit donc comme un outil pertinent pour réduire les charges, lutter contre la précarité énergétique et améliorer le confort des résidentes et résidents. Comment entreprendre un tel projet pour des logements sociaux ? Hellio guide les bailleurs sociaux et les copropriétés dans leur rénovation énergétique.

Hellio est le partenaire en rénovation des bailleurs sociaux

Le parc social en France : état des lieux

En France, le secteur HLM est particulièrement important, puisqu’il représente 10 millions de résidents pour 4,7 millions de logements. Selon les statistiques délivrées par l’Union sociale pour l’habitat, un Français sur deux vit actuellement dans un logement social ou y a déjà vécu. Sur le territoire, on compte 720 organismes HLM, qui réunissent 12 000 administrateurs et administratrices bénévoles et 82 000 salariés.

Plus d’un logement sur quatre est attribué à un ménage qui a un revenu inférieur à 20 % des plafonds de ressources définis pour l’obtention d’un logement social. 60 % d’entre eux ont des ressources inférieures à 60 % de ces plafonds. Parmi les locataires de HLM, 2,3 millions de ménages bénéficient d’une aide personnelle au logement (APL).

L’importance de rénover le parc social

Sur le territoire français, la rénovation énergétique concerne tous les bâtiments, mais le parc social est en première ligne. Pourquoi ? Car même si ce dernier compte moins de passoires énergétiques que le parc privé, les ménages manquent de ressources et rencontrent des difficultés pour payer leurs factures.

Dans ces appartements ou maisons mal isolés, avec des systèmes de chauffage vétustes, la consommation d’énergie grimpe en flèche, sans pour autant profiter d’un bon confort thermique : on parle de précarité énergétique. Il est donc urgent de rendre ces logements beaucoup plus économes.

Selon l’Union sociale pour l’habitat, on compte aujourd’hui 7 % de passoires dans le parc social, c’est-à-dire de logements avec une étiquette énergie F ou G. Pour les occupantes et occupants, les travaux de rénovation sont donc l’opportunité de profiter d’un plus grand confort et de conditions de vie améliorées, tout en réalisant des économies d’énergie. Du côté des bailleurs — privés comme sociaux —, la rénovation énergétique permet d’anticiper le calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements classés F ou G d’ici 2028.

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Quels sont les travaux à envisager en priorité dans les logements sociaux ?

Pour améliorer la performance énergétique d’un logement, différentes opérations sont envisageables. En associant plusieurs travaux, dans le cadre d’une rénovation globale, le gain est encore plus important. En premier lieu, il est indispensable de revoir l’isolation complète du bien, afin de limiter les pertes de chaleur. La deuxième étape consiste à installer un nouveau système de chauffage plus performant et moins énergivore, afin de profiter d’un bon confort et de réduire les factures.

L’isolation thermique

L’isolation est ainsi l’une des premières opérations à entreprendre pour réduire les déperditions thermiques. Elle peut se faire à plusieurs niveaux, dans les parties privatives et/ou collectives :

• Isolation des murs : l’isolation se réalise par l’intérieur ou par l’extérieur. Lorsqu’il s’agit des murs extérieurs (ITE), les travaux peuvent diminuer jusqu’à 30 % les pertes de chaleur et ainsi baisser la facture de chauffage ;
• Isolation des toits-terrasses : elle concerne les toits avec une pente inférieure à 5 %, et permet de générer d’importantes économies sur les dépenses de chauffage ;
• Isolation des planchers bas : le sous-sol d’un bâtiment occasionne de grandes pertes de chaleur lorsque les planchers bas ne sont pas isolés (au-dessus d’un parking, d’une cave, d’une chaufferie, etc.) ;
• Isolation des combles : la chaleur monte, et le toit représente donc une zone importante de déperditions. L’isolation des combles peut faire baisser considérablement le budget chauffage ;
• Isolation des points singuliers : il s’agit d’isoler les vannes, les robinets, les compteurs et tous les points chauds présents en chaufferie ;
• Calorifugeage : l’isolation du réseau d’eau chaude permet de maintenir la chaleur et d’économiser jusqu’à 15 % sur la facture d’énergie.

Le remplacement du système de chauffage

Après avoir limité les pertes de chaleur au sein du bâtiment, il est important de s’intéresser au chauffage. Lorsque le système est vétuste (ancienne chaudière au fioul ou au gaz par exemple), il est particulièrement énergivore. Les résidentes et résidents se retrouvent ainsi à payer des factures importantes, sans profiter d’un bon confort thermique. Dans le cadre d’une rénovation énergétique globale du logement social, il faut donc choisir un nouveau mode de chauffage, plus sain et plus efficace. C’est le cas notamment de la chaudière à gaz à condensation, qui présente de très hautes performances énergétiques.

Les actions pour mieux maîtriser la consommation

En parallèle des projets majeurs évoqués ci-dessus, d’autres mesures parfois simples ont un impact sur les dépenses énergétiques :

• Relamping : installation d’ampoules LED
• Mise en place d’un thermostat programmable sur un système de chauffage existant
• Amélioration de la ventilation : installation d’une VMC double flux
• Sans oublier la sensibilisation des occupants aux écogestes et à la sobriété énergétique.

Le point sur les aides disponibles pour rénover le parc social

La rénovation des logements sociaux est une vraie priorité pour le gouvernement. Plusieurs dispositifs permettent d’apporter un soutien financier, de source privée ou publique, à l’aide de subventions aux bailleurs sociaux.

L’éco-prêt logement social (éco-PLS)

Ce dispositif déployé dans le cadre du Grenelle de l’environnement a été mis en place pour accélérer la rénovation énergétique de 800 000 logements sociaux, considérés comme particulièrement énergivores. L’éco-PLS permet d’obtenir de 9 000 € à 22 000 € par logement, avec des majorations possibles :

• 2 000 € si à l’issue des travaux le logement obtient un label réglementaire de performance énergétique (le label BBC, par exemple, qui correspond à une consommation maximale de 50 kWh/m² par an).
• 3 000 € lorsque de l’amiante est détectée dans l’immeuble.

L’objectif phare est de réduire les charges liées à l’énergie pour les locataires qui habitent dans des logements particulièrement gourmands : en priorité, ceux classés D, E, F ou G.

Pour bénéficier de l’éco-prêt logement social, les travaux dans les bâtiments achevés après le 1^er janvier 1948 doivent respecter certains critères précis :

• Un gain de performance énergétique supérieur ou égal à 40 % ;
• Une consommation conventionnelle d’énergie primaire de l’immeuble réhabilité, inférieure ou égale à 230 kWh/m2/an ;
• Pas de dégradation du volume de CO₂ émis entre le bâtiment avant et après travaux, à vérifier sur l’étiquette GES du diagnostic de performance énergétique.

Consultez la plaquette Hellio pour les bailleurs sociaux

Le plan de relance

Le gouvernement prévoit un budget conséquent pour la restructuration, la réhabilitation lourde et la rénovation thermique des logements locatifs sociaux. Les dispositifs d’aide concernent tous les organismes listés dans l’article R323-1 du Code de la construction et de l’habitation, et les logements qui ouvrent droit à l’APL et appartenant aux classes énergétiques E, F et G.

Les travaux prioritaires sont ceux qui permettent de sortir d’une classe G ou F. Après les opérations, le logement doit atteindre, au moins, la lettre D, avec un saut de 2 étiquettes ou plus. L’ordre de commencement des travaux doit être signé d’ici la fin de l’année 2021.

Deux forfaits sont proposés dans le cadre du plan France Relance :

• Une enveloppe moyenne de 11 000 € par logement pour des travaux lourds associés à une rénovation thermique, avec un plafond à 20 000 € ;
• Un forfait moyen de 4 000 € par logement pour une rénovation thermique sans travaux lourds, avec une limite haute fixée à 12 500 €.

MaPrimeRénov’ pour les copropriétés

Le dispositif MaPrimeRénov’, qui fusionne l’ancien CITE et la subvention de l’Anah « Habiter Mieux agilité », est accessible aux propriétaires occupants, mais aussi aux copropriétés.

Elles peuvent ainsi se lancer dans une rénovation globale de l’immeuble, et bénéficier, en 2024, d’une aide de 75 % maximum du montant total des travaux (au lieu de 25 % en 2023). Le gain énergétique doit être, a minima, de 35 %. Les propriétaires aux ressources modestes qui habitent la copropriété peuvent faire grossir l’enveloppe : 1 500 € ou 3 000 € en plus par logement, selon les revenus, dès le 1er février 2023 (contre 750 € et 1 500 € en 2022).

En revanche, les bailleurs sociaux n’ont pas accès au dispositif, réservé aux bailleurs privés. Seule exception : si les bailleurs sont partie prenante d'une copropriété (syndic/syndicat), ils ont leur mot à dire dans la décision, et reçoivent la prime par l'intermédiaire du syndicat des copropriétaires.

Les CEE (certificats d’économies d’énergie)

Certains travaux de rénovation énergétique peuvent aussi être financés par les primes CEE (certificats d’économies d’énergie), afin de réduire davantage la facture. La liste des opérations éligibles est disponible en ligne sur le site du ministère. Introduits par la loi sur l’énergie du 13 juillet 2005, les CEE sont pris en charge par les grands acteurs qui ont des obligations d’économies d’énergie (fournisseurs d’électricité ou distributeurs de carburant par exemple).

Dans le secteur résidentiel, il peut s’agir par exemple :

• De travaux d’isolation thermique (combles, toitures, murs, planchers bas, etc.),
• De l’installation d’une chaudière collective à haute performance énergétique,
• D’un système de comptage individuel d’énergie de chauffage,
• D’un système solaire combiné.

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