Quelle est la réglementation applicable en matière de double vitrage dans un immeuble en copropriété ?

Lors de travaux de rénovation énergétique, l’installation de double vitrage aux fenêtres apporte confort et économies d’énergie. Mais dans un appartement, les propriétaires sont-ils obligés d’installer des doubles vitrages ? Hellio fait le point sur les obligations en matière de double vitrage dans un immeuble en copropriété.

Rénover votre immeuble en profondeur avec Hellio

Quelle est la réglementation applicable au double vitrage en copropriété ?

Pour le propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble en copropriété, il faut distinguer les obligations découlant de son rapport avec son locataire et celles issues de la copropriété. Mais aussi celles résultant des caractéristiques du bâtiment (neuf ou rénovation).

Les obligations du propriétaire selon le type de bâtiment

En présence d’un bâtiment ancien, il n’y a aucune règle concernant le vitrage. Toutefois, si le propriétaire souhaite obtenir un classement satisfaisant selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), remplacer les menuiseries par des modèles en double vitrage est un atout.

En ce qui concerne les constructions neuves, la réglementation est plus stricte puisqu’elle évolue pour prendre en compte les impératifs de transition énergétique. C’est désormais la RE2020 qui s’applique. Bien qu’aucune obligation de double vitrage n’existe stricto sensu, les seuils de performances énergétiques demandés peuvent difficilement être atteints sans installer des doubles vitrages.

Les obligations du propriétaire vis-à-vis de son locataire

Si l’appartement est donné en location, le bailleur doit respecter certaines règles et mettre à la disposition de son locataire un logement décent, conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour cela, le logement doit respecter plusieurs critères en matière de surface et de caractéristiques. Un point concerne plus précisément la performance énergétique du bien et la réglementation s’est durcie concernant la location des passoires thermiques, en fonction du classement du logement selon le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Et l’isolation, notamment des fenêtres, entre en ligne de compte dans cette notation. Toutefois, aucun texte n’impose au propriétaire de remplacer des simples vitrages par du double vitrage pour mettre son bien en location. Le logement peut être qualifié de décent même en présence de simples vitrages.

« Aucun texte ne permet donc au locataire d’exiger de la part de son bailleur le remplacement des vitres par des doubles vitrages. »

Les obligations du propriétaire vis-à-vis de la copropriété

En principe, les copropriétaires sont libres de gérer les parties privatives qui relèvent de leur lot, sous réserve de respecter le règlement de copropriété de l’immeuble. La loi interdit l’installation de certains modes de chauffage trop carbonés tels que ceux au fioul (et bientôt au gaz) mais aucun texte équivalent n’existe pour le simple vitrage. 

Toutefois, l’article 7 de la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 autorise l’assemblée générale de copropriété à voter à la majorité absolue seulement des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives.

Le remplacement des fenêtres par des modèles en double vitrage fait partie de ce dispositif. Un propriétaire peut donc se voir contraint de faire remplacer les fenêtres situées dans les parties privatives lui appartenant et d’assumer financièrement sa part des travaux, dès lors que la résolution a été acceptée en assemblée générale par la majorité absolue.

Quels sont les avantages du double vitrage dans un immeuble ?

L’installation de double vitrage présente trois principaux avantages.

L’amélioration des performances énergétiques des logements

Le remplacement des vitrages par des modèles récents améliore les performances énergétiques du logement. L’isolation du logement est ainsi améliorée, permettant d’augmenter la note du bien selon le DPE (lettre de G à A).

En plus, la présence de double vitrage réduit les déperditions, permettant de mieux conserver la chaleur dans le logement. Cela permet de diminuer la puissance du chauffage, tout en conservant le même niveau de confort.

Le confort de vie des occupants de l’immeuble

L’amélioration de l’isolation produite par le double vitrage réduit la sensation de froid dans le logement, et encore plus si les travaux sont inclus dans un chantier d’amélioration globale de l’isolation. Les transferts de chaleur entre l’intérieur et l’extérieur sont limités au niveau des fenêtres et des murs par exemple, et les occupants gagnent en confort tout au long de l’année.

Par ailleurs, l’isolation thermique se double d’une isolation phonique. Les bruits extérieurs sont moins audibles de l’intérieur grâce au double vitrage. La qualité de vie dans le logement s’en ressent au quotidien.

La plus-value des appartements en cas de vente ou de location

En améliorant les performances énergétiques du logement, le double vitrage peut éventuellement augmenter la classe énergétique du bien. Dans ce cas, cela peut entraîner une hausse du prix du logement sur le marché immobilier.

C’est important au moment de la mise en vente ou en location du bien puisque cela peut permettre une prochaine interdiction de location par exemple. Un terme existe à ce titre, c’est la valeur verte du bien immobilier.

Faites chiffrer vos travaux de rénovation énergétique

Quelles aides permettent de financer l’isolation des fenêtres d’un appartement ?

Le remplacement des fenêtres par des modèles en double vitrage coûte cher. Pour financer cet investissement, des aides financières existent individuellement, mais aussi au niveau de la copropriété.

Les aides individuelles

Un copropriétaire qui initie seul des travaux de changement de fenêtres dans son logement peut demander le bénéfice de MaPrimeRénov’.

Accordée par l’agence nationale de l’habitat (Anah), MaPrimeRénov’ comprend deux volets individuels :

• MaPrimeRénov’ « Parcours par geste » qui concerne les rénovations partielles. L’installation de doubles vitrages donne droit à l’aide si les travaux consistent à remplacer des fenêtres en simple vitrage ;
• MaPrimeRénov’ « Parcours accompagné » qui suppose une rénovation globale du logement permettant de gagner au moins 2 classes énergétiques au DPE et incluant au moins 2 gestes d’isolation. Le remplacement des fenêtres par du double vitrage entre dans ce champ d’application.

👉 Les montants varient selon les travaux réalisés et les ressources du foyer.

Avec le parcours accompagné, le montant peut aller jusqu’à 80 % des dépenses engagées dans la limite de 70 000 € HT de dépenses éligibles. Un bonus de 10 % est versé en cas de sortie du statut de passoire thermique. Avec le parcours par geste, le montant peut aller jusqu’à 100 € par fenêtre dans la limite de 1 000 € de dépenses éligibles par équipement.

Le copropriétaire peut également demander une prime dans le cadre des certificats d’économies d’énergie (CEE) versée par les fournisseurs pour le remplacement d’un simple vitrage par une fenêtre double vitrage. Les critères techniques sont détaillés dans la fiche d’opération standardisée BAR-EN-104 : coefficient de transmission surfacique minimale, facteur solaire, qualification du professionnel installateur…

L’installation de double vitrage donne droit également à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) pour financer les travaux ainsi qu’une TVA réduite à 5,5 %.

Enfin, le bénéfice des aides est conditionné par la réalisation des travaux par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement).

Les aides accordées à la copropriété

Le chantier de remplacement de fenêtre par du double vitrage peut être réalisé au niveau de la copropriété, dans le cadre d’une rénovation globale de l’immeuble. Un bouquet de travaux doit alors être envisagé — isolation des murs par l’extérieur, changement du chauffage collectif… —, comprenant le remplacement des fenêtres de tout l’immeuble par des modèles en double vitrage.

Dans ce cas, une aide spécifique a été créée pour soutenir la copropriété. Il s’agit de MaPrimeRénov’ Copropriété qui finance une partie des travaux, dans la limite de 25 000 € par logement, à hauteur de :

• 30 % lorsque les travaux permettent un gain énergétique de 35 % minimum ;
• 45 % lorsque les travaux permettent un gain énergétique de 50 % minimum.

Deux bonus complètent le dispositif :

• 10 % en cas de sortie du statut de passoire thermique ;
• 20 % pour les copropriétés fragiles qui présentent un taux d’impayés des charges de copropriété d’au moins 8 % sur le budget voté à l’année N-2.

Les travaux doivent avoir fait l’objet d’un vote en assemblée générale. Ensuite, un seul dossier est déposé au nom de la copropriété par le syndic de copropriété qui se charge de répartir l’aide entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.

Pour l’amélioration des performances énergétiques de votre immeuble