Diagnostic obligatoire pour location : tout ce qu'il faut savoir

Avant de mettre un bien en location, le propriétaire bailleur doit fournir plusieurs diagnostics techniques. Ces diagnostics, regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), garantissent la sécurité, la salubrité et le confort du logement. Hellio vous détaille les documents obligatoires à remettre au locataire.

En bref : Les diagnostics obligatoires pour la location incluent le DPE, le CREP, l’état des installations électriques et gaz, ainsi que le diagnostic des risques. Chaque diagnostic est constitué de documents précis, a un coût variable et des sanctions en cas de non-respect. Cela assure la protection des parties impliquées dans une location.

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Quel est l'intérêt des diagnostics obligatoires pour la location ?

Les diagnostics obligatoires pour une location visent à protéger les occupants en garantissant un niveau de sécurité conforme aux normes en vigueur. Ces diagnostics protègent aussi le propriétaire : en cas de litige, ils prouvent que le bien était conforme aux obligations légales.

• Sécurité des occupants : certains diagnostics visent à éviter des risques d'accidents graves, tels que des électrocutions, des incendies ou des intoxications.
• Santé des occupants : les diagnostics peuvent prévenir les risques sanitaires. Par exemple, le CREP informe de la présence de plomb qui peut causer des problèmes de santé graves.
• Transparence et confiance : les diagnostics permettent d'informer le locataire sur l'état du logement, les consommations énergétiques (DPE), ainsi que les risques naturels ou technologiques auxquels le bien pourrait être exposé.

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) évalue la performance énergétique et climatique d'un logement. Il fournit des informations sur la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre, pour recommander des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bien.

• Qui réalise le DPE ? Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié. Le gouvernement propose un annuaire officiel des diagnostiqueurs.
• Contenu : le DPE doit contenir l'identification du logement, une estimation de la quantité annuelle d'énergie consommée et des émissions de gaz à effet de serre (GES). Il classe le logement selon une échelle de performance énergétique allant de A (très performant) à G (très peu performant). Le DPE inclut également des recommandations pour améliorer l'efficacité énergétique, telles que l'isolation des fenêtres ou le remplacement des équipements de chauffage, ainsi qu'une évaluation du confort thermique en période estivale.
• Coût : le prix du DPE est généralement compris entre 100 et 250 euros. Ce tarif n’est pas réglementé et peut donc varier d'un professionnel à un autre.
• Risques et sanctions en cas d'absence : en l'absence de DPE, le propriétaire s'expose à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive). Le locataire peut également demander une diminution du loyer ou l'annulation du bail.

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Le constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements dans les logements construits avant 1949. Il permet de repérer les situations de risque de saturnisme, notamment chez les enfants et les femmes enceintes.

• Qui réalise le CREP ? Ce diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié ayant souscrit une assurance qui couvre les conséquences de ses interventions.
• Contenu : le CREP comprend la recherche de plomb dans les revêtements (peintures, plâtre, briques), y compris les revêtements extérieurs tels que les volets. Il précise la concentration en plomb, la méthode d'analyse utilisée, et l'état de conservation des revêtements. Une notice d'information sur les dangers du plomb pour la santé doit également être annexée au diagnostic.
• Coût : le coût du CREP est généralement compris entre 90 et 300 euros.
• Risques et sanctions en cas d'absence : si le CREP n'est pas fourni, le propriétaire ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés. Sa responsabilité pénale peut être engagée en cas de problèmes de santé liés à la présence de plomb, et il peut être condamné à verser des dommages et intérêts. En cas de récidive ou d'absence de réalisation des travaux nécessaires, des sanctions financières allant jusqu'à 1 500 € (ou 3 000 € en cas de récidive) peuvent être appliquées.

L’état de l'installation intérieure d'électricité

L'État de l'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui évalue la sécurité des installations électriques du logement. Il permet d'identifier les risques susceptibles de mettre en danger les occupants ou leurs biens. Ce diagnostic est obligatoire pour les installations électriques de plus de 15 ans.

• Qui réalise le diagnostic électricité ? Ce diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et indépendant, qui doit avoir une assurance couvrant sa responsabilité en cas d'erreur.
• Contenu : le diagnostic vérifie l'état des équipements électriques (tableau électrique, prises, interrupteurs), les dispositifs de protection contre les surintensités, et l'adéquation des circuits électriques aux normes de sécurité en vigueur. Il identifie toute anomalie pouvant présenter un danger, comme des risques de contact direct avec des éléments sous tension ou des câbles non protégés.
• Coût : le tarif pour l'état de l'installation électrique se situe entre 80 et 190 euros.
• Risques et sanctions en cas d'absence : si le diagnostic électricité n'est pas fourni, le propriétaire engage sa responsabilité civile et pénale, surtout en cas d'accident (électrocution ou incendie). Le locataire peut demander des dommages et intérêts, et le propriétaire risque des poursuites judiciaires pour mise en danger de la vie d'autrui. L'absence de ce diagnostic peut aussi entraîner l'annulation du contrat de location, avec des conséquences financières importantes.

L’état de l'installation intérieure de gaz

L'état de l'installation intérieure de gaz est un diagnostic obligatoire pour les appartements, les maisons individuelles et les dépendances des maisons individuelles lorsque l'installation de gaz a plus de 15 ans. Il permet de vérifier la sécurité des équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire et des tuyauteries.

• Qui réalise le diagnostic gaz ? Ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié.
• Contenu : le diagnostic vérifie les appareils de chauffage (chaudières, chauffe-eau), les tuyauteries fixes (raccordements, conduites de gaz) et l'aération des locaux. Il s'assure que les appareils sont bien installés, que les raccordements ne fuient pas, et que l'aération est suffisante. L'inspection garantit aussi l'évacuation correcte des gaz de combustion pour éviter tout risque d'intoxication ou d'accident.
• Coût : le coût de ce diagnostic est compris entre 100 et 140 euros.
• Risques et sanctions en cas d'absence : l'absence de diagnostic gaz engage la responsabilité civile et pénale du propriétaire. En cas de problème, le locataire peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi, notamment en cas d'accident ou d'intoxication. Le propriétaire peut aussi être poursuivi pour mise en danger de la vie d'autrui, ce qui peut entraîner des sanctions financières et la résiliation du contrat de location.

Le diagnostic état des risques

Le diagnostic état des risques informe le locataire des dangers auxquels le logement pourrait être exposé, tels que des risques naturels, miniers, technologiques, ou liés au radon.

• Qui réalise le diagnostic état des risques ? Ce diagnostic peut être rempli directement par le propriétaire à partir des informations fournies par les autorités locales.
• Contenu : le diagnostic mentionne la date de son élaboration, les numéros des parcelles concernées, les zones de risques identifiées, les arrêtés de catastrophe naturelle, ainsi que les prescriptions de travaux éventuelles. Il doit également inclure la liste des risques auxquels le logement est exposé, comme les risques sismiques, d'inondation, ou de pollution.
• Coût : ce diagnostic est souvent moins cher, autour de 20 à 50 euros.
• Risques et sanctions en cas d'absence : si ce diagnostic n'est pas fourni, le locataire peut demander une réduction de loyer ou l'annulation du bail. En cas de fausses informations dans l'annonce de location, le propriétaire s'expose à des poursuites judiciaires, et la DGCCRF peut infliger une amende allant jusqu'à 300 000 € ainsi qu'une peine de 2 ans de prison. Le propriétaire pourrait également être poursuivi en justice en cas de sinistre.

Le diagnostic bruit des aéroports

Le diagnostic bruit des aéroports, aussi appelé état des nuisances sonores aériennes, est obligatoire pour tout bien immobilier situé à proximité d'un aéroport. Il permet d'informer le futur locataire ou acquéreur sur les nuisances sonores causées par l'activité aéroportuaire.

• Qui réalise le diagnostic bruit ? Ce diagnostic peut être réalisé par le propriétaire en consultant le Plan d'Exposition au Bruit (PEB), disponible en ligne ou à la mairie.
• Contenu : le diagnostic bruit indique la zone de bruit précise du bien, l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le PEB, ainsi que la possibilité de consulter ce plan en mairie. Il doit être intégré au DDT et annexé au contrat de location. Cela permet au locataire de prendre une décision éclairée quant à l'acceptation des nuisances sonores potentielles.
• Risques et sanctions en cas d'absence : en cas d'absence du diagnostic bruit des aéroports, le locataire peut faire un recours auprès du tribunal pour demander une réduction du loyer, l'annulation du bail, ou des dommages et intérêts en cas de préjudice subi. Le propriétaire peut également être poursuivi pour manquement à ses obligations d'information.

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