Le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit l’ensemble des diagnostics à annexer au bail d’une location ou à la promesse de vente d’un bien immobilier. À quoi sert-il ? Que contient-il ? Est-il obligatoire ? Qui s’en occupe dans la copropriété ? Hellio répond à toutes ces questions dans ce guide.
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Qu’est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) ?
Le dossier de diagnostic technique est un rapport comprenant l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de location ou de vente d’un bien. Il s’agit d’une sorte de contrôle technique du logement, annexé au bail de location ou à la promesse de vente. Son objectif est de fournir un maximum d’informations au futur locataire ou acquéreur du logement. Il permet notamment de l’avertir et de le protéger, en cas de risques éventuels pour sa santé et sa sécurité. Il vise également à l’informer sur la performance énergétique du bien qu’il s’apprête à occuper.
Un DDT à ne pas confondre avec d’autres documents de la copropriété
Les acronymes servant à qualifier les documents et diagnostics immobiliers se ressemblent (DDT, DTG, DPE…), ce qui peut amener à une certaine confusion. Le dossier de diagnostics techniques est à distinguer des documents suivants :
- Diagnostic technique global (DTG) : il permet d’informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et recense les travaux à effectuer.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : il indique la performance énergétique d’un appartement (DPE individuel) ou de l’ensemble de l’immeuble (DPE collectif).
- Diagnostic amiante avant travaux (DAAT) : il permet d’évaluer les dangers liés à l’amiante et de s’en protéger en cas de travaux.
- Plan pluriannuel des travaux (PPT) : il sert à anticiper et à planifier les travaux dans les parties communes de l’immeuble.
Que contient le dossier de diagnostic technique ?
L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation précise le contenu du dossier de diagnostics techniques.
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Type de document |
Vente |
Location |
|
Diagnostic technique global |
Oui |
Non |
|
Diagnostic de performance énergétique |
Oui |
Oui |
|
État de l’installation d’électricité |
Oui, si elle a plus de 15 ans |
Oui, si elle a plus de 15 ans |
|
État de l’installation de gaz |
Oui, si elle a plus de 15 ans |
Oui, si elle a plus de 15 ans |
|
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP) |
Oui |
Oui |
|
État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante |
Oui, si le logement est construit avant le 1er juillet 1997 |
Non, mais peut être remis au locataire à sa demande |
|
État relatif à la présence de termites |
Oui |
Non |
|
État des risques et des pollutions |
Oui |
Oui |
|
Diagnostic bruit |
Oui, si l’immeuble est situé dans une zone de bruit, aux environs des aérodromes |
Oui, si zone concernée |
|
Diagnostic mérule |
Oui, si le logement est dans une zone concernée par un arrêté |
Non |
|
Contrôle des installations d’assainissement collectif |
Oui, si l’immeuble n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées |
Non |
|
Attestation de conformité de l’appareil de chauffage au bois |
Oui, si le bien est situé dans le périmètre d'un plan de protection de l'atmosphère |
Non |
|
Attestation de surface privative (loi Carrez) |
Oui (si la surface du lot de copropriété est inférieure à 8 m²) |
Non |
Est-ce que le DDT est obligatoire ?
Oui, tous les éléments constitutifs du dossier de diagnostics techniques doivent être remis au futur locataire ou acquéreur du logement.
En cas d’absence de certains documents obligatoires, l’acheteur de l’appartement peut entamer des démarches contre le vendeur pour vices cachés. Cela peut mener à une annulation de la vente ou à une diminution du prix du bien.
Qui s’occupe du DDT en copropriété ?
Le DDT contient des diagnostics concernant autant les parties communes que le logement individuel du copropriétaire. À ce titre, le syndic se charge de réaliser les diagnostics liés aux parties communes ou à l’ensemble du bâtiment (exemple : DTG) et doit les délivrer au futur vendeur ou bailleur. De son côté, le copropriétaire souhaitant louer ou vendre son logement doit quant à lui s’occuper des diagnostics propres à son logement (exemple : état de l’installation électrique ou de gaz).
Quelle est la durée de validité d’un dossier de diagnostic technique ?
C’est la durée de validité des diagnostics composant le DDT qui doit être considérée.
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Type de diagnostic |
Durée de validité |
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Diagnostic technique global |
10 ans |
|
Diagnostic de performance énergétique individuel (DPE) |
10 ans (sauf en cas de travaux de rénovation énergétique) |
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État de l’installation d’électricité |
3 ans (vente) ou 6 ans (location) |
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État de l’installation de gaz |
3 ans (vente) ou 6 ans (location) |
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Plomb |
Illimitée (sauf si trace de plomb détectée préalablement) |
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Amiante |
Illimitée |
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Termites |
6 mois |
|
Risques et des pollutions |
6 mois |
|
Bruit |
Non précisée |
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Mérule |
Non précisée |
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Assainissement non collectif |
3 ans |
|
Attestation de conformité de l’appareil de chauffage au bois |
Non précisée |
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Attestation de surface privative (loi Carrez) |
Illimitée (sauf modification du lot de copropriété) |
Besoin de réaliser un DPE ou un DTG ?
Qui peut réaliser ces diagnostics ?
Les études nécessaires à l’élaboration du dossier de diagnostic technique doivent obligatoirement être effectuées par des diagnostiqueurs professionnels. Le vendeur ou le bailleur doit s’assurer qu’il dispose des compétences requises, qu’il a souscrit à une assurance responsabilité civile professionnelle et qu’il fait preuve d’indépendance et d’impartialité. À cet effet, le ministère de la Transition écologique propose un annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés.
Une exception notable : le diagnostic des risques naturels et technologiques peut être réalisé directement par le propriétaire du bien. Cette démarche peut s’effectuer en ligne, grâce à l’aide au remplissage proposée par le service public.
Quel est le prix d’un DDT ?
Le prix d’un dossier de diagnostic technique peut grandement varier puisqu’il dépend de nombreux éléments :
- Le nombre d’études à réaliser ;
- La surface à étudier ;
- L’année de construction de l’immeuble ;
- La localisation du logement ;
- Le prix fixé par les diagnostiqueurs…
Il est à noter que chaque professionnel est libre de fixer ses tarifs. De ce fait, il est vivement conseillé de contacter plusieurs diagnostiqueurs pour comparer les prix proposés. Certaines entreprises peuvent proposer une formule regroupant la réalisation de plusieurs études, ce qui peut s’avérer plus économique.
Comment accéder aux diagnostics de mon immeuble ?
La constitution du dossier de diagnostic technique implique de pouvoir accéder à certains documents relatifs à l’immeuble. Pour les obtenir, le vendeur ou le bailleur du bien doit se tourner vers le syndic, qui détient l’ensemble des documents relatifs à la copropriété. Ce dernier se doit de lui fournir gratuitement une copie des diagnostics obligatoires en cas de vente ou de location.
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