La loi du 10 juillet 1965 est un texte fondateur pour l’organisation et la gestion des copropriétés. 60 ans après sa promulgation, elle est encore en vigueur. Quelles sont les grandes mesures de cette loi ? Comment le texte a-t-il évolué ?
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La loi du 10 juillet 1965 : définition
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est une loi qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis et répartis en lots. Il s’agit des bâtiments qui disposent de parties privatives et de parties communes.
La loi du 10 juillet 1965 subi des évolutions notamment via divers autres textes :
- La loi ELAN ;
- La loi ALUR ;
- La loi SRU.
Nous détaillerons ces lois dans la suite de cet article.
Quelles sont les principales mesures de la loi du 10 juillet 1965 entre les copropriétés ?
La loi se structure en 5 chapitres qui couvrent la définition, l’administration, les travaux, la reconstruction, et les dispositions générales. Elles regroupent une grande série de mesures. Voici les principales.
Répartition des charges de copropriétés
L’article 10 de la loi de 1965 sur la copropriété précise les modalités de répartition des charges de copropriétés.
En copropriété, chaque propriétaire doit régler une partie des frais liés aux services et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, etc.), en fonction de l’utilité réelle de ces services pour son logement. En d’autres termes, chaque copropriétaire doit payer en fonction de l’usage. Par exemple, un ménage qui vit au rez-de-chaussée ne paiera pas les mêmes frais d’ascenseur qu’un ménage qui vit au 7e étage. Le règlement de copropriété stipule comment ces frais sont répartis et calculés.
Chaque copropriétaire doit aussi participer aux dépenses pour l’entretien, les réparations et la gestion des parties communes (escaliers, toiture, etc.).
Il doit également participer à un fonds dédié aux gros travaux. Le montant de la contribution dépend de la valeur du lot.
L’organisation des acteurs en charge de la copropriété
La loi de 1965 encadre l’organisation de la copropriété. Pour cela, elle se base sur 3 entités :
- Le syndicat des copropriétaires. Il regroupe tous les copropriétaires de l’immeuble. Son rôle est de prendre les décisions importantes concernant la gestion de la copropriété lors des assemblées générales. Il est créé de facto, sans formalités à réaliser.
- Le syndic ou gestionnaire de copropriété. Bénévole ou professionnel, le syndic assure la gestion de la copropriété et l’entretien de l’immeuble. Il fait exécuter les décisions prises en assemblée générale.
- Le conseil syndical. Il est constitué d’un ensemble de copropriétaires élus en assemblée générale. Entre eux, ils élisent un président. Il fait le lien entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Les modalités de vote en assemblée générale
Comme l’explique l’ANIL, l’Agence Nationale d’Information sur le Logement, chaque copropriétaire « dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part de parties communes. La loi du 10 juillet 1965 prévoit différentes règles de majorité, selon la nature et l'importance des décisions à prendre ». On distingue :
- La majorité simple (article 24). Elle concerne les décisions courantes, les travaux d’entretien et de sécurité, le budget prévisionnel, etc.
- La majorité absolue (article 25) s’applique aux décisions importantes comme le choix du syndic, les travaux de rénovation énergétique, le ravalement de façade, etc.
- La double majorité (article 26) pour une modification du règlement de copropriété.
- L’unanimité pour la souscription d’un emprunt bancaire, la suppression d’un équipement collectif.
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Dissolution de la copropriété et loi 1965
L’article 28 de la loi 1965 prévoit la dissolution de la copropriété, notamment par scission.
Pour cela, elle doit réunir trois conditions :
- Elle doit être constituée de plusieurs bâtiments ;
- Il faut pouvoir diviser la propriété du sol ;
- Enfin, la division doit être votée par les copropriétaires concernés puis en assemblée générale.
Quelles sont les limites de la loi de 1965 sur la copropriété ?
Entrée en vigueur il y a plus de 60 ans, la loi de 1965 sur les copropriétés présente diverses limites. Notamment, elle complexifie la gestion pour les syndics bénévoles ou non professionnels.
En outre, elle n’est pas adaptée aux enjeux climatiques actuels. C’est d’ailleurs pour cela que de nouveaux textes sont venus la compléter.
Source : Baticopro
Les modifications de la loi SRU
La loi SRU du 13 décembre 2000 impose au syndic de mettre à jour le carnet d’entretien de la copropriété. Ce document recense informations techniques, contrats, assurances, travaux passés et programmés, diagnostics et syndic. Il sert à informer les copropriétaires en toute transparence.
Les modifications liées à la Loi ALUR de 2014
La loi ALUR de 2014 impose aux copropriétés :
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ;
- Immatriculer l’immeuble au registre des copropriétés ;
- Bénéficier d’un fonds de travaux afin de prendre en charge les travaux non couverts par le budget prévisionnel. Aujourd’hui ce Fonds de travaux est obligatoire pour la majorité des copropriétés.
Les modifications de la Loi ÉLAN de 2018
La loi ELAN de 2018, vient moderniser les assemblées générales. Depuis son adoption, les copropriétaires sont autorisés à participer par visioconférence ou à distance aux AG.
Elle vient aussi imposer la création d’un extranet copropriété. Cet espace doit recenser une liste de documents accessibles aux copropriétaires.
Enfin, avec la loi ELAN, les travaux d’efficacité énergétique sont désormais décidés à la majorité absolue.
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