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Quelle est la définition d’une copropriété ?
Une copropriété est une organisation juridique qui s’applique à « immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation et dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » selon la définition de la chambre des Notaires de France.
Chaque lot de copropriété comprend :
- une partie privative (appartement, maison divisée, etc.) ;
- une quote-part des parties communes (toiture, murs, escaliers…).
Ce fonctionnement repose sur des règles définies par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret 67-223 du 17 mars 1967.
La copropriété doit être encadrée par un règlement de copropriété. La gestion collective implique la prise de décisions communes, notamment pour l’entretien, les travaux ou les dépenses dans les parties communes. Chaque copropriétaire détient des obligations, notamment financières, proportionnelles à sa quote-part.
Maison scindée en deux : un passage obligatoire en copropriété ?
Diviser une maison en deux implique bien souvent le passage en copropriété. D’après le Sénat, « le statut de la copropriété est applicable à tout immeuble bâti divisé en deux lots ou plus, dès lors que ces lots appartiennent à deux personnes différentes ». Si la maison est divisée en deux mais que vous en gardez la pleine propriété, il ne passe pas en copropriété. La maison sera considérée comme une monopropriété.
Lors du passage en copropriété, vous devez structurer l’organisation du bien comme un immeuble collectif. Après la scission, il faut donc :
- inscrire le bien au registre national des copropriétés en vertu de la loi ALUR ;
- établir un règlement de copropriété pour définir les droits de chacun, l’usage des parties communes et la répartition des charges. Pensez à le formaliser par écrit, son absence qui peut rapidement générer des zones de flou et des conflits ;
- Nommer un syndic, même bénévole ;
- Prendre les décisions en assemblée générale ;
- Réaliser un DPE collectif ;
- Faire réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), un calendrier prévisionnel de travaux sur 10 ans ;
- Mettre en place un fonds de travaux 10 ans après la réception des travaux de construction de l’immeuble ;
- Établir un carnet d’entretien de la copropriété.
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Pourquoi diviser une maison en deux habitations en copropriété ?
La décision de diviser une maison en deux peut être motivée par plusieurs raisons. Quelles sont-elles ?
En premier lieu, il peut s’agir de valoriser son patrimoine immobilier. Créer deux lots permet souvent d’augmenter la valeur globale du bien. C’est un moyen de pouvoir vendre une partie du logement que l’on utilise pas.
Il peut aussi s’agir d’adapter le logement à une évolution familiale. Créer un espace indépendant peut être une solution lorsque ses enfants reviennent vivre à la maison ou lorsque l’on souhaite reprendre chez soi des parents vieillissants. Le régime de la copropriété s’applique si ces derniers deviennent propriétaires.
Créer une copropriété : quelles étapes pour diviser une maison en deux ?
Diviser sa maison en deux ne s’improvise pas. Il convient de respecter les étapes suivantes :
- Vérifier la faisabilité administrative en consultant le plan local d’urbanisme (PLU) et déposer une déclaration préalable de travaux ou en déposant un permis de construire si nécessaire.
- Faire établir un état descriptif de division par un professionnel compétent à savoir, un notaire, un géomètre expert, un expert en division immobilière ou un diagnostiqueur immobilier ;
- Créer le règlement de copropriété ;
- Réaliser les travaux d’aménagement, notamment la séparation des réseaux (eau, électricité) et accès indépendants ;
- Mettre en place la gestion de copropriété : désigner un syndic, organiser la première assemblée générale et ouvrir un compte en banque dédié.
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