Une copropriété sans syndic est une situation plus courante qu'on pourrait l'imaginer. Et cette pratique soulève des questions juridiques importantes. Malheureusement, cette absence expose les copropriétaires à des risques qu'il convient de bien comprendre pour agir rapidement. Voici ce qu’il faut savoir.
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Est-ce possible d'avoir une copropriété sans syndic ?
La réponse est claire : non, ce n'est pas légal. La loi du 10 juillet 1965 établit sans ambiguïté que toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit obligatoirement être pourvue d'un syndic. Cette obligation découle de l'article 17 de cette loi qui stipule que "les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical".
En l'absence de syndic, le syndicat des copropriétaires se trouve dans l'illégalité. Cette situation peut néanmoins survenir temporairement dans plusieurs cas :
- Un défaut d'accord lors de l'assemblée générale pour nommer un syndic ;
- L'empêchement du syndic en fonction suite à un accident ou une maladie ;
- L'oubli de convocation d'une assemblée pour renouveler le mandat arrivé à terme ;
- La révocation du syndic sans nomination immédiate d'un successeur.
Le cas le plus fréquent reste le blocage en assemblée générale. Le syndic doit être élu à la majorité absolue des voix, un seuil parfois difficile à atteindre en raison de désaccords entre copropriétaires ou d'un nombre insuffisant de procurations. Cette situation s'est particulièrement aggravée pendant la crise sanitaire, où la suppression des assemblées physiques a compliqué les processus de vote.
Le syndic est-il obligatoire pour les petites copropriétés ?
Oui, absolument. La loi ne prévoit aucune exception liée à la taille de la copropriété. Qu'il s'agisse d'un immeuble de 2 lots ou de 200 lots, la désignation d'un syndic reste obligatoire. Cette exigence s'explique par les trois missions essentielles que doit remplir le syndic.
La gestion administrative comprend la convocation des assemblées générales, la rédaction des procès-verbaux et la tenue du carnet d'entretien. La gestion financière englobe l'élaboration du budget, les appels de fonds et le suivi des impayés. Enfin, la gestion technique implique la planification des travaux, l'entretien des parties communes et le respect des normes de sécurité.
Cependant, les petites copropriétés peuvent adapter leur organisation à leurs contraintes. Elles peuvent opter pour un syndic bénévole, c'est-à-dire un copropriétaire qui accepte d'assumer cette fonction sans rémunération. Cette solution présente l'avantage d'être économique tout en garantissant une proximité avec les problématiques de l'immeuble.
Quelles conséquences et sanctions ?
Les conséquences de l'absence de syndic sont nombreuses et touchent tous les aspects de la vie de la copropriété.
Les sanctions financières directes
L'absence de syndic entraîne des conséquences immédiates et multiples. Sur le plan financier, la copropriété s'expose à une amende de 20 euros par lot et par semaine de retard pour défaut d'inscription au registre national des copropriétés. Cette sanction peut rapidement représenter des sommes importantes.
Le blocage opérationnel
Les conséquences opérationnelles sont encore plus préoccupantes. Sans syndic, aucun contrat ne peut être signé avec les fournisseurs, aucun ordre de travaux ne peut être donné, et aucune action en justice ne peut être menée au nom de la copropriété. Les assemblées générales ne peuvent plus être convoquées régulièrement, et les résolutions votées restent sans effet.
Une dégradation financière et patrimoniale
Sans syndic la situation financière risque de se dégrader rapidement. Les appels de charges ne sont plus émis, et privent la copropriété de ses ressources habituelles. Parallèlement, les factures vont s'accumuler sans être réglées, et la copro risque des pénalités de retard.
L'entretien de l'immeuble souffre également. Plus aucun suivi des travaux ni maintenance des parties communes ne peut être assuré. Cette négligence accélère la dégradation du bâtiment et peut conduire à une diminution significative de la valeur des biens immobiliers.
Quelle assurance pour une copropriété sans syndic ?
La question de l'assurance devient problématique en l'absence de syndic. La loi impose à toute copropriété de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages causés aux tiers et les accidents dans les parties communes. Cette assurance doit être votée en assemblée générale et signée par le syndic.
Sans syndic, impossible de renouveler les contrats d'assurance existants ou d'en souscrire de nouveaux. Cette situation expose la copropriété à des risques financiers majeurs en cas de sinistre.
Il est également recommandé de souscrire une assurance multirisque immeuble couvrant les incendies, dégâts des eaux et catastrophes naturelles. Cette protection étendue devient elle aussi impossible à gérer sans représentant légal de la copropriété.
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Quelles solutions ?
Une fois confrontée à cette situation d'absence de syndic, la copropriété doit agir rapidement pour régulariser sa situation légale et retrouver un fonctionnement normal.
Les solutions d'urgence
Face à une situation de carence, il faut d'abord nommer un représentant légal temporaire ou permanent. Plusieurs solutions permettent de régulariser rapidement la situation. La saisine judiciaire constitue l'option la plus sûre : les copropriétaires peuvent mandater un avocat pour saisir le président du tribunal judiciaire. Celui-ci désigne alors un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale.
Un copropriétaire peut également prendre l'initiative de convoquer directement une assemblée générale, à condition de respecter les formes légales et de disposer des coordonnées de tous les copropriétaires. Cette démarche est moins coûteuse mais plus complexe à mettre en œuvre.
1. Le syndic professionnel
Le syndic professionnel représente la solution classique qui garantit expertise et sécurité juridique. Ces structures disposent d'une responsabilité civile professionnelle et d'une connaissance approfondie de la réglementation. Cette solution implique des honoraires mais offre une sécurité juridique maximale et un gain de temps considérable pour les copropriétaires.
2. Le syndic bénévole
Le syndic bénévole permet de réaliser des économies. Un copropriétaire accepte d'assumer bénévolement cette fonction sans percevoir de rémunération. Il peut toutefois se faire rembourser ses frais réels sur justificatif. Cette option offre une proximité et une réactivité optimales puisque le syndic vit sur place ou connaît parfaitement l'immeuble.
3. Le syndic coopératif
Le syndic coopératif représente une alternative innovante basée sur une gestion collégiale. Les pouvoirs du syndic sont transférés au conseil syndical élu par l'assemblée générale. Tous les membres du conseil peuvent signer les contrats et cosigner les comptes bancaires. Les décisions se prennent à la majorité simple des conseillers dans un esprit de coopération. Cette formule permet une maîtrise optimale des coûts puisque les responsabilités sont réparties.
Est-il possible de vendre un bien dans une copropriété sans syndic ?
La vente d’un appartement dans une copropriété sans syndic est extrêmement difficile, voire impossible. Le vendeur doit obligatoirement fournir un état daté et une fiche synthétique de copropriété, documents qui ne peuvent être établis et signés que par le syndic. Sans ces pièces essentielles, la transaction se trouve bloquée.
L'article L 711-5 du Code de la construction exige également que tout acte de vente mentionne le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre national. Cette formalité ne peut être accomplie sans syndic ou, à défaut, sans administrateur provisoire.
Dans certains cas exceptionnels, le notaire peut procéder d'office à l'immatriculation, mais cette solution reste insuffisante pour sécuriser pleinement la transaction. Elle ne dispense pas de la nécessité de régulariser rapidement la situation.
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