Lors de la vente d’un lot de copropriété, des documents annexes obligatoires à l’acte de vente sont indispensables pour sécuriser la transaction immobilière. Parmi eux, l’état daté, rédigé par le syndic et remis à l’acheteur, qui donne une vision claire des charges, des dettes et des travaux liés au logement. Découvrez dans ce guide tout ce qu’il faut savoir sur l’état daté en copropriété : prix réglementé, contenu, délais d’obtention et différences avec le pré-état daté.
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Qu’est-ce que l’état daté de copropriété ?
L’état daté est un document officiel établi par le syndic au moment de la signature de l’acte authentique de vente d’un lot de copropriété (appartement, cave, parking). Il dresse un état financier du lot à une date donnée.
Un document financier obligatoire
L’état daté en copro est une pièce comptable obligatoire servant à donner à l’acquéreur une vision claire des implications financières de l’achat d’un bien immobilier.
Avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur sait ce qui a été payé, les éventuels trop-perçus du syndic à son profit, ainsi que les appels de fonds de futurs travaux. Établi par le syndic, l’état daté constitue une information capitale pour sécuriser l’acheteur. De son côté, le vendeur se prémunit de litiges après la vente de l’appartement.
Quelle différence entre l'état daté et le pré-état daté ?
Le pré-état daté est un document contenant les mêmes informations comptables que l’état daté (charges prévues dans le budget prévisionnel, dettes, fonds travaux, etc.). La différence se situe au niveau de sa valeur réglementaire, puisqu’il n’a pas de caractère obligatoire contrairement à l’état daté.
Le pré-état daté est rédigé et transmis par le vendeur à l’acquéreur au moment du compromis de vente ou de la promesse de vente. Bien que facultatif, il est, dans la pratique, souvent demandé par le notaire afin d’assurer toute transparence à la transaction immobilière.
Que contient un état daté de copropriété ?
Modèle d’état daté de copropriété
Le contenu de l'état daté d’un lot de copropriété est encadré par la loi selon l’article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En substance, il doit comporter obligatoirement trois parties. Voici le contenu type d’un état daté de copropriété :
- Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat de copropriétaires (charges impayées sur les deux derniers exercices, charges courantes, appels de fonds de travaux déjà lancés et en retard, emprunt collectif) ;
- Les avances de trésorerie et provisions de charges dues par le syndic au vendeur (avances de trésorerie, provision de charges) ;
- Les charges et frais futurs à la charge du nouveau copropriétaire (provisions de charges ou avances de trésorerie prévues au budget prévisionnel mais non encore exigibles)
Qui rédige et demande l’état daté ?
La rédaction de l’état daté de copropriété est de la responsabilité du syndic professionnel ou du syndic bénévole. Il répond à une requête du notaire ou de l’acheteur.
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Quel est le coût d’un état daté et qui le paie ?
Afin d’éviter toute dérive tarifaire, les honoraires facturés par le syndic pour la rédaction de l’état daté d’un lot de copropriété sont plafonnés à 380 € TTC (Décret n° 2020-153 du 21 février 2020). Son montant exact doit être mentionné dans le cadre du contrat de syndic à la rubrique "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires".
Il est interdit aux syndics de copropriété de facturer des honoraires au-delà de ce tarif plafonné. Dans le cas contraire, le copropriétaire vendeur est en droit de contester le montant de l’état daté.
La facturation de l’état daté par le syndic bénévole est un cas particulier. Un syndic bénévole peut facturer des honoraires à condition de préciser cette indemnisation dans le contrat de syndic (Association des responsables de copropriété).
L’état daté est toujours facturé par le syndic au vendeur (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Comment réduire les charges de copropriété ?
