Réhabilitation des logements sociaux : mode d’emploi

La France compte plus de 4,5 millions de logements sociaux, hébergeant plus de 10 millions de personnes. Ce parc immobilier HLM (Habitation à Loyer Modéré) est globalement vétuste ou inadapté à cause de sa faible performance énergétique : sa rénovation est une priorité. Le gouvernement s’est saisi de cet enjeu, en incitant à la réhabilitation des logements collectifs existants via des dispositifs d’aide. L’objectif est de limiter leurs émissions de gaz à effet de serre et leur consommation d’énergie, pour accroître le confort des locataires et réduire le montant de leurs factures. Ce dernier point est crucial, à plus forte raison dans le secteur du logement social qui, par définition, loge des ménages modestes.

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La réhabilitation des logements sociaux : présentation

À l’origine, les HLM ont vocation à loger les ménages modestes, tout en favorisant la mixité sociale. En 2020, le gouvernement a mis en place un plan de relance ambitieux, baptisé France Relance, notamment afin de soutenir les projets de rénovation menés par les bailleurs sociaux. Ceux-ci concernent essentiellement les opérations de réhabilitation ou de restructurations lourdes.

L’objectif est en effet de soutenir les projets qui améliorent en profondeur les logements locatifs existants, couplés à une rénovation énergétique ambitieuse, en ciblant en priorité les passoires thermiques (les logements classés F ou G lors du diagnostic de performance énergétique, DPE).

Bien que les bailleurs sociaux réalisent l’entretien régulier du parc ainsi que des réhabilitations, il est nécessaire de leur apporter une aide financière conséquente puisqu’un logement sur deux a plus de 40 ans. Cette vétusté implique de piètres performances énergétiques, mais également une inadéquation par rapport aux aspirations actuelles des ménages, que ce soit en matière d’agencement du logement (exemple : les cuisines ouvertes remplacent les cuisines fermées) ou d’équipements (exemple : les radiateurs anciens laissent leur place à des systèmes de chauffage plus performants).

Le plan France Relance prévoit pour 2021-2022 une enveloppe de 500 millions d’euros pour financer 3 dispositifs distincts :

• 445 millions d’euros pour le financement de la restructuration ou de la réhabilitation lourde des logements locatifs sociaux en métropole. L’objectif est d’atteindre 40 000 logements rénovés, avec un minimum de 20 000 logements fin 2021.
• 40 millions d’euros pour financer la rénovation énergétique massive, mettant en œuvre des solutions industrielles. Ce projet spécifique est nommé “MassiRéno”.
• 15 millions d’euros en faveur du parc locatif social des régions et départements d’Outre-mer.

Qui est concerné par ce soutien financier ?

Les organismes éligibles à cette aide du Plan de Relance sont multiples et recensés dans l'article D.323-1 du code de la Construction et de l'Habitation. Il s’agit des :

• Organismes d’habitations à loyers modérés, autrement dit, les HLM ;
• Sociétés d’économie mixte agréées ;
• Organismes qui ont l’agrément maîtrise d’ouvrage ;
• Établissements publics à caractère administratif sous tutelle des collectivités locales.

Au sein de ces organismes éligibles, les logements pouvant bénéficier de cette subvention doivent être conventionnés. Sont également prioritaires les logements énergivores, ayant un DPE classé E, F ou G.

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Comment bénéficier de la subvention du Plan de Relance ?

Afin de bénéficier de cette subvention, les bailleurs sociaux doivent respecter les typologies de travaux éligibles suivants :

• Restructuration ou réhabilitation lourde de logements sociaux (exemples : travaux qui ne conservent que l’enveloppe du bâti, modification de la typologie des logements, etc.) avec une rénovation énergétique.
• Restructuration de foyers de jeunes travailleurs ou de résidences sociales, associée à une rénovation thermique.
• Opération de rénovation énergétique de passoires thermiques sans nécessité de restructuration lourde.

Ces travaux doivent permettre un gain énergétique mesurable. Pour commencer, la nouvelle consommation d’énergie, après les travaux, devra correspondre à une classe D ou plus. Ensuite, un saut de deux classes est nécessaire, a minima.

Les demandes de subvention sont à déposer auprès des :

• Directions Départementales des Territoires (DDT) ;
• Ou des directions Régionales et Interdépartementales de l’Hébergement et du Logement (DRIHL).
• Ou des collectivités de délégation des aides à la pierre.

Les pièces à fournir par les bailleurs sociaux sont définies par arrêté. C’est ensuite le préfet du département ou le délégataire des aides à la pierre qui étudie la demande et octroie ou non la subvention du plan de relance.

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Hellio accompagne les bailleurs sociaux avec une équipe dédiée, afin de leur apporter toute son expertise. Par le biais de l’analyse de l’actualité réglementaire, l’identification d’opportunités et la mise en place d’audits énergétiques, l’objectif est de sécuriser tous les programmes de travaux de rénovation énergétique.

Le bureau d’études intégré, GEO Énergie & Services, permet une valorisation bonifiée des aides et financements. Il est aussi possible d’être accompagné dans la rédaction du CCTP et dans l’établissement du projet de travaux, afin de garantir l’obtention des primes CEE à la rénovation (Certificats d’économies d’énergie). Hellio travaille également avec 300 entreprises partenaires certifiées RGE : la garantie pour les bailleurs de bénéficier d’un maximum de subventions, et de chantiers de qualité par des artisans formés.

Montants d’aides prévus pour réhabiliter le parc social

Avec le plan de relance, un forfait moyen de 11 000 € par logement est prévu. Il est dédié aux opérations de restructuration, de réhabilitation lourde et de rénovation thermique. Ce montant dépend des territoires et/ou de la nature des opérations, sans toutefois excéder le plafond de 20 000 € par logement.

Pour les opérations de rénovation énergétique seule, l’aide aux bailleurs sociaux est de 4 000 € par logement, pouvant être modulée selon les mêmes critères, dans la limite de 12 500 € par logement.

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