Vous êtes propriétaire bailleur ou envisagez de le devenir ? Dans ce cas, savoir quelles charges de copropriété sont déductibles de vos revenus fonciers peut vous permettre de réaliser des économies. Provisions, travaux, dépenses courantes, charges récupérables… Quelles sont les règles à connaître autour de ce sujet ? Quelles charges peuvent être déduites ou non ? On vous dit tout dans cet article.
Découvrez comment baisser vos charges de copropriété
Quel régime fiscal est le plus approprié pour déduire ses charges ?
Afin de déduire ses charges de copropriété de sa déclaration d’impôts, il est primordial d’opter pour le bon régime fiscal.
Il existe deux options :
- Le régime micro-foncier : il offre un abattement forfaitaire de 30 % mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
- Le régime réel : il permet de déduire les charges effectives. On estime que cela devient intéressant dès lors que vos revenus fonciers dépassent 15 000 €/an ou si vous choisissez volontairement ce régime pour bénéficier de déductions plus grandes. Avec ce choix, vous pouvez ainsi déduire les dépenses courantes, les dépenses d'entretien, les dépenses de fonctionnement ainsi que certaines catégories de travaux.
Quelles sont les charges classiques déductibles pour un bailleur en France ?
En bénéficiant du régime réel, il est donc possible de déduire certaines charges de ses revenus fonciers. En voici la liste :
- Provisions pour charges de copropriété : vous versez ces provisions au syndic de copropriété. Elles comprennent les dépenses de fonctionnement, d’entretien, d’administration des parties communes et équipements communs.
- Honoraires du syndic : gestion, convocation d’assemblée, suivi des dépenses.
- Assurance de l’immeuble (assurance de la copropriété).
- Dépenses d’énergie ou d’eau relatives aux parties communes quand elles ne sont pas récupérables sur les locataires.
- Entretien et maintenance : nettoyage des parties communes, électricité des couloirs, ascenseur, espaces verts.
Quelles sont les charges non déductibles ou récupérables ?
Attention, toutes les dépenses et charges ne sont pas déductibles, même via le régime réel. Voici les principales exclusions :
- Les charges récupérables sur le locataire ne sont pas déductibles ; elles doivent être remboursées ou refacturées selon le contrat ;
- Les travaux d’agrandissement, reconstruction ou construction neuve sont exclus. ;
- Les dépenses non justifiées ou les provisions non versées effectivement ne peuvent pas être prises en compte.
Existe-t-il des dépenses exceptionnelles pour lesquelles les charges peuvent être déduites ?
En dehors des charges dites classiques, une copropriété peut faire face à des dépenses imprévues. Heureusement, certaines dépenses exceptionnelles peuvent être déduites également :
- Les travaux inscrits dans le budget prévisionnel de la copropriété ou ceux prévus dans les articles légaux (loi 1965), dans le décret n° 2004-479, sont déductibles.
- Les dépenses non prévues dans le budget mais décidées en AG peuvent aussi l’être, à condition qu’elles soient de nature déductible (entretien, réparation).
Quelles démarches pour la déclaration fiscale ?
Voici comment procéder pour déclarer correctement ses charges déductibles auprès de l’administration fiscale :
- Déclaration des provisions versées : Dans la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-SPE), ligne 229 : indiquez le montant des provisions pour charges versées au syndic.
- Régularisation l’année suivante : Une fois les comptes de la copropriété arrêtés (assemblée générale), vous devez régulariser la part de provision qui correspond à des charges non déductibles ou récupérables sur les locataires. Cette régularisation se fait à la ligne 230 (ou équivalent) de votre déclaration.
- Justification des dépenses : Conservez toutes les factures, appels de charges, le compte de gestion du syndic, les PV d’assemblée générale. L’administration peut demander des justificatifs.
Quelles astuces pour optimiser les déductions fiscales sur les charges de copropriété ?
Voici quelques pistes pour maximiser ce dont vous pouvez bénéficier :
- Assurez-vous d’être au régime réel si vos charges réelles dépassent largement l’abattement de 30 % du micro-foncier.
- Demandez au syndic de copropriété le détail des comptes (charges générales, récupérables, etc.)
- Faites des travaux d’isolation de la copropriété ou des rénovations énergétiques, sous conditions, certains travaux peuvent être plus déductibles ou ouvrir droit à des aides fiscales.
- Bien choisir le moment de payer : les provisions versées en fin d’année sont à inclure dans l’année fiscale en cours.
Diminuez les dépenses énergétiques de votre copropriété
FAQ : les charges de copropriété déductibles
Qui peut bénéficier des déductions de charges de copropriété ?
Seuls les propriétaires bailleurs (logement loué) et soumis au régime réel peuvent déduire les charges de copropriété. Un logement occupé par le propriétaire ou par un membre de la famille ne donne pas droit à ces déductions.
Dois-je payer toutes les provisions pour charges pour les déduire ?
Oui, vous pouvez déduire les provisions versées au syndic durant l’année fiscale. Cependant, c’est à l’année suivante que vous ferez la régularisation quand les comptes définitifs sont disponibles.
Que faire des charges récupérables sur le locataire ?
Ces charges ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers car ce sont des dépenses que le locataire doit normalement rembourser. Si vous les avez avancées, il faut les réintégrer lors de la déclaration.
Puis-je déduire les travaux d’amélioration énergétique réalisés en copropriété ?
Oui, sous certaines conditions : travaux décidés en assemblée, inscrits ou non dans le budget prévisionnel selon la loi, payés effectivement, etc. De plus, certaines aides (crédit d’impôt ou subventions) peuvent limiter la part déductible.
Échangez avec nos experts afin de connaître l’ensemble des charges déductibles pour votre copropriété
