Plan Initiative Copropriétés : tout savoir de cette stratégie nationale 

« Aujourd’hui, environ 1,5 million de logements sont situés dans des copropriétés fragiles ou dégradées » selon Guillaume Kasbarian, ancien ministre du Logement. Un bon nombre de copropriétés se trouve donc en mauvais état et souvent victime de défaut d’entretien. Face à ce constat, les autorités publiques ont lancé le Plan Initiative Copropriétés (PIC) en 2018. Quelles sont les grandes lignes de ce plan pour les copropriétés dégradées ? Quels objectifs sert-il ? Hellio fait le point.

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Le Plan Initiative Copropriétés : 3 axes d’intervention publique

Lancé en 2018 à Marseille, le Plan Initiative Copropriétés (PIC) est la première opération nationale d'envergure visant à cibler prioritairement les copropriétés les plus gravement dégradées.

Le PIC s'articule autour de trois axes principaux :

1. Prévention des fragilités : Identifier en amont les signes de fragilité pour intervenir avant que la situation ne se dégrade. Cela inclut des actions de sensibilisation, de formation et d'accompagnement des copropriétaires et des syndics.
2. Traitement des copropriétés en difficulté : Apporter un soutien technique et financier aux copropriétés déjà en situation critique. Cela peut passer par des subventions pour des travaux de réhabilitation, des aides à la gestion ou des dispositifs d'accompagnement social.
3. Restructuration des ensembles immobiliers dégradés : Lorsque la réhabilitation n'est pas envisageable, des opérations de restructuration plus lourdes peuvent être menées, incluant la démolition et la reconstruction, ou la transformation de l'usage des bâtiments.

En cas de démolition, les occupants de l’immeuble sont relogés. Cela fut notamment le cas pour un projet mené à Saint-Etienne-du-Rouvray, proche de Rouen. En 2023, l’ANRU a sollicité la démolition d’un bâtiment après avoir décidé de racheter les appartements et de reloger l’ensemble des occupants.

Comme l’a expliqué Thierry Repentin, Président de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) « Ce dispositif sur mesure rencontre un succès confirmé auprès des territoires. Je me félicite que ce plan prenne davantage d’ampleur et s’adapte aux grands programmes nationaux, notamment le NPNRU, Action Cœur de Ville ou encore Petites villes de demain. Je souligne que 40 % des copropriétés en difficulté accompagnées par l’Anah sont situées en QPV et 21 % en territoire Action Cœur de Ville » (Dossier de presse - avril 2024 - Anah).

Quel est le budget du Plan Initiative Copropriétés en 2025 ?

Promulguée le 14 février 2025, la loi de finances 2025 a adopté les différents budgets de l'Anah consacrés aux financements de travaux de rénovation énergétique.

Celui dédié au Plan Initiative Copropriété s'élève à 250 millions d'euros pour l'année 2025 (contre 216 millions en 2024).

De 2018 à 2028, l'objectif est d'investir 2 milliards d'euros dans ce plan dédié aux copropriétés en difficulté (Dossier de presse de l'Anah - avril 2024).

L’ANAH et l’ANRU : moteur du plan pour les copropriétés dégradées

Ce plan repose sur une démarche partenariale inédite, associant divers acteurs tels que l'État, les établissements publics fonciers, les opérateurs locaux et des partenaires financiers comme la Caisse des Dépôts et Procivis. Parmi eux, on trouve deux acteurs incontournables sur le logement en France :

• L'Agence nationale de l'habitat (Anah), qui assure la mise en œuvre de cette stratégie. Elle coordonne les interventions, mobilise des financements et des aides pour la rénovation énergétique des copropriétés et assure le suivi des opérations.

• L'Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) : Partenaire clé du PIC, l'Anru intervient principalement dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Elle apporte son expertise en matière de rénovation urbaine et contribue au financement des projets de restructuration des copropriétés les plus dégradées.

MaPrimeRénov' Copropriété : une aide de l'Anah à la rénovation globale des copropriétés;

En parallèle du Plan Initiative Copropriétés, pour soutenir la rénovation énergétique des immeubles résidentiels, l'Anah a mis en place le dispositif MaPrimeRénov' Copropriété depuis 2021. Cette aide vise à encourager les travaux de rénovation globale, à savoir des gros travaux pour améliorer la performance énergétique des bâtiments et le confort des résidents.

Toutes les copropriétés composées d'au moins 75 % de résidences principales (pour celles de plus de 20 lots) et d’au moins 65 % (pour celles 20 lots ou moins) peuvent prétendre à cette aide. La subvention de l’ANAH couvre jusqu'à 45 % du montant des travaux, avec un plafond de 25 000 euros par logement.

Pour être éligibles, les travaux doivent :;

• Permettre un gain énergétique d'au moins 35 %;
• Être réalisés par des professionnels certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement)

Bonus de 20 % pour les copropriétés fragiles

Les copropriétés considérées comme fragiles ou en difficulté peuvent bénéficier d'une prime supplémentaire de 20 % du montant des travaux. Cette mesure vise à soutenir davantage les copropriétés les plus vulnérables. Elle concerne les résidences avec taux d’impayés d’au moins 8 % du budget voté de l’année N-2.

Ce bonus est financé par le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE). Les copropriétés éligibles ne peuvent pas valoriser elles-mêmes cette prime CEE, qui est gérée par l'Anah et incluse dans la demande de MaPrimeRénov'.

En incluant les 2 bonus, la prime maximale disponible est donc de 18 250 €/logement : 75 % x 25 000 €.

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Quelles sont les autres aides à la rénovation énergétique ?

D’autres aides peuvent venir compléter MaPrimeRénov’ pour entamer la rénovation d’une copropriété dégradée. Quelles sont-elles ?

Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ);

L'éco-PTZ « copropriétés » finance les travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes de la copropriété ainsi que les travaux d’intérêt collectif effectués sur les parties privatives. Il est souscrit par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires auprès d’un établissement de crédit conventionné par l’État et la SGFGAS (société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété).;

Ce prêt collectif sans intérêt peut atteindre jusqu'à 30 000 euros par logement si le syndicat décide de réaliser trois actions de travaux ou d'atteindre une performance énergétique globale minimale. Un seul éco-PTZ « copropriétés » est autorisé par bâtiment.

Prêt Travaux Copropriétés Dégradées

Ce prêt, proposé par Action Logement, est destiné aux copropriétés en difficulté afin de financer des travaux de réhabilitation. Il s'adresse aux syndicats de copropriétaires pour des interventions sur les parties communes. Le prêt peut financer jusqu'à 10 000 euros par logement, avec un taux d'intérêt à 1,5 % et une durée de remboursement sur 10 ans.

Les aides locales

Certaines collectivités locales proposent des aides à la rénovation énergétique pour les copropriétés. Il convient de se rapprocher du département, de la mairie ou de la région dont vous dépendez.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) sont-ils cumulables avec MaPrimeRénov' Copropriété ?

En règle générale, le dispositif des Certificats d'économies d'énergie est cumulable avec MaPrimeRénov' Copropriété.

Toutefois, pour les copropriétés fragiles ou en difficulté, ce dispositif est directement géré par l'Anah (bonus de 20 %). Elles ne peuvent donc pas cumuler MaPrimeRénov' avec les primes CEE, telles que le Coup de pouce "Rénovation performante d'un immeuble collectif". Il faut savoir que le bonus de 20 % avec MaPrimeRénov' Copropriété est plus avantageux que ce Coup de pouce.

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