Comment financer des gros travaux en copropriété ?

Refaire la toiture, réaliser un ravalement de façade, renforcer l’isolation, changer un ascenseur, sont autant de gros travaux dans une copropriété indispensables pour la conserver en bon état, améliorer sa performance ou son accessibilité. Toutefois, ils représentent souvent un coût élevé pour un immeuble collectif. Bonne nouvelle, il existe plusieurs solutions de financement pour réaliser de gros travaux dans une résidence. Hellio fait le point sur les montants et démarches pour accéder à un emprunt, une aide publique ou privée pour financer des travaux en copropriété en 2025.

Une rénovation globale en projet dans votre copropriété ?

Les certificats d’économie d’énergie ou prime énergie

Les Certificats d’économies d’énergie (CEE) sont une aide privée versée par certains fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, fioul et carburants) aux consommateurs finaux (particuliers, entreprises, collectivités) dont les copropriétés.

Le versement d’une prime CEE pour des travaux de rénovation énergétique permet ainsi aux fournisseurs de participer à la réduction de la consommation énergétique globale en France. Dans le cadre du dispositif CEE, le syndicat de copropriété peut prétendre à deux types de prime :

• la prime CEE classique copropriété ;
• le Coup de pouce CEE rénovation globale copropriété ou Coup de pouce « Rénovation performante d'un bâtiment résidentiel collectif » ;
• le Coup de pouce  « Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires ».

Pour quels travaux ?

Les aides CEE pour des projets de travaux en copropriété sont accordées à des travaux divers correspondant aux opérations standardisées d’économies d’énergie listées par le ministère de la Transition énergétique.

Notez que les gros travaux de la copropriété dans le cadre d’une rénovation globale (coup de pouce) doivent correspondre aux exigences de la fiche standardisée BAR-TH-177. Les objectifs à atteindre sont un gain énergétique de 35 % après travaux et une consommation d’énergie inférieure à 331 kWh/m².an.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Les bénéficiaires de la prime CEE copropriété peuvent être :

• des propriétaires bailleurs ;
• des propriétaires occupants ;
• un syndicat de copropriété, dans ce cas il doit être inscrit au registre d’immatriculation des copropriétés.

La copropriété doit avoir une ancienneté minimale de 2 ans.

Quel montant ?

Le financement accordé à la copropriété pour des travaux importants dépend du type de prime demandée.

Le montant de la prime CEE classique est fixé principalement en fonction de la zone géographique d’habitation de la copropriété (zone H1 froide, zone H2 climat tempéré, zone H3 climat doux). Retenez que la prime CEE pour une copropriété en zone 1 (Lille, Rennes, Strasbourg) sera plus élevée celle d’une copropriété en zone 3 (Nice, Cannes, Marseille, etc.).

Le montant du Coup de pouce Rénovation globale copropriété est de 41 €/m² minimum pour des travaux de rénovation incluant un système de chauffage à 50 % d’énergies renouvelables et de 27 €/m² minimum pour les autres travaux de rénovation.

Comment l’obtenir ?

La prime CEE copropriété et coup de pouce rénovation globale ou chauffage peuvent être obtenues par le syndic en respectant différentes démarches indispensables :

• contacter des fournisseurs d’énergie pour obtenir plusieurs devis ou faites-vous accompagner de A à Z dans votre projet par un délégataire comme Hellio ;
• obtenir le vote en assemblée générale (AG) à la majorité absolue ;
• faire faire les travaux par un professionnel RGE (reconnu garant de l’environnement) pour certaines opérations ;
• transmettre un dossier de prime CEE ou coup de pouce incluant divers documents (attestation a minima de 3 foyers fiscaux pour la prime coup de pouce, liste détaillée des travaux et prestataires, déclaration préalable de travaux dans le cas où la rénovation crée une extension de la surface habitable, etc.).

MaPrimeRénov’ Copropriété

MaPrimeRenov’ Copropriété est la principale aide pour des travaux de rénovation dans un immeuble collectif. Cette subvention peut être demandée directement par le syndic.

Pour quels travaux ?

Les travaux de rénovation doivent permettre un gain énergétique a minima de 35 % pour un premier palier et a minima de 50 % pour un second palier.

Les gros travaux finançables par MaPrimeRenov’ Copropriété doivent être réalisés dans les parties communes. Plusieurs types d’opérations sont possibles : isolation, ventilation, régulation de température et remplacement d’un système de chauffage à l’exclusion d’une chaudière au gaz depuis le 1^er janvier 2025.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Les conditions d’éligibilité de la MaPrimeRenov’ Copropriété sont les suivantes :

• la copropriété doit être immatriculée au registre des copropriétés ;
• pour les copropriétés de plus de 20 lots, a minima 75 % des lots sont destinés l’usage d’habitation  ;
• pour les petites copropriétés de 20 lots ou moins, a minima 65 % des lots sont destinés l’usage d’habitation ;
• la copropriété doit être construite depuis au moins 15 ans ;
• réaliser un audit énergétique ;
• se faire obligatoirement accompagner par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).

Quels montants ?

Le montant de MaPrimeRenov’ Copropriété accordé dépend des économies d’énergie obtenues :

• 30 % du montant des travaux pour une rénovation permettant un gain énergétique d'au moins 35 % (plafond de dépenses à 25 000 €).
• 45 % pour un gain énergétique d'au moins 50 % (plafond de dépenses à 25 000 €).

Notez que des bonifications sont accordées en supplément de ces taux pour les passoires thermiques DPE F et G (+10 %) ou les copropriétés fragiles et en difficulté (+20 %). Aussi, des primes individuelles sont accordées aux copropriétaires à revenus modestes (1 500 € ) et à revenus très modestes (3 000 €).

Comment l’obtenir ?

Le syndic de copropriété doit effectuer la demande de MaPrimeRenov’ Copropriété en suivant les démarches suivantes :

• obtenir la majorité absolue de l’AG ;
• établir le dossier de demande de financement sur MaPrimeRénov’ ;
• choisir l’AMO attaché au projet de gros travaux ;
• sélectionner les professionnels de la rénovation en charge des travaux ;
• envoyer les factures pour débloquer le paiement.

L’éco-prêt à taux zéro copropriété

L’éco-PTZ collectif est une autre source de financement pour des gros travaux en copropriété. Il s’agit d’un emprunt bancaire sans intérêt accordé sans conditions de ressources.

Chaque copropriétaire concerné rembourse le prêt en fonction de sa quote-part de travaux sur une période maximale de 15 ans.

Pour quels travaux ?

La résidence collective doit engager des travaux d’isolation et/ou de remplacement d’un appareil de chauffage ou de production d’eau chaude à énergies renouvelables.

Qui est éligible ?

Les conditions d’éligibilité de l’éco-PTZ copropriété concerne :

• Toutes les copropriétés de plus de 2 ans d’ancienneté ;
• Tous les projets de travaux de rénovation réalisés dans les parties communes et les parties privatives.

Quels montants ?

Le montant de l’éco-PTZ copropriété dépend du nombre de travaux réalisés :

• entre 7 000 € (1 geste d’efficacité énergétique) et jusqu’à 30 000 € pour un bouquet de 3 travaux ;
• jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale des bâtiments.

Comment l’obtenir ?

Pour accéder à l’emprunt à taux zéro collectif, le syndic doit effectuer plusieurs démarches :

• contacter une banque partenaire du dispositif (Domofinance ou la Caisse d’Epargne Île-de-France)
• obtenir l’accord de l’AG à la majorité absolue ;
• transmettre plusieurs justificatifs (devis détaillés, nombre total de logements concernés, liste des travaux, nombre de copropriétaires concernés par l’emprunt, etc.).

Ma prime logement décent

Certaines résidences collectives dégradées peuvent bénéficier d’une subvention spéciale pour leur réhabilitation : Ma Prime Logement Décent Copropriété.

Pour quels travaux ?

Les travaux réalisés doivent sortir la copropriété de son état d’habitat indigne. Dans la majorité des situations, il s’agit de travaux de rénovation dans les parties communes tels que la réfection de la toiture, l’isolation des murs par l’extérieur, l’amélioration du réseau électrique, etc.

Qui est éligible ?

Les conditions d’éligibilité de la subvention concerne les immeubles collectifs :

• sous le coup d’une procédure de police pour insalubrité, saturnisme ou mise en danger par manque de sécurité ;
• avec 15 ans d’ancienneté minimum ;
• avec a minima 75 % des lots sont destinés l’usage d’habitation (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) ;
• avec un audit énergétique en cours.

Quels montants ?

Ma Prime Logement Décent Copropriété permet de financer de lourds travaux à hauteur de 50 % du montant de la dépense (sans plafonnement).

Comment l’obtenir ?

Pour bénéficier de la subvention, le syndic doit effectuer plusieurs démarches :

• créer un compte et déposer le dossier de demande de financement sur le site de MaPrimeRénov’ ;
• demander l’assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) ;
• faire faire les travaux par un professionnel RGE (majorité des travaux concernés).

Profitez d’une aide à la rénovation avec Hellio.

Financement de gros travaux en copropriété : par les copropriétaires

Dans un immeuble collectif, le financement des travaux courants dans les parties communes est assuré par le budget prévisionnel voté en assemblée générale.

Plusieurs solutions existent pour financer des travaux importants hors entretien courant : les fonds propres de la copropriété, la voie de l’emprunt bancaire ou les contributions de chaque copropriétaire.

Le fonds travaux

Le fonds travaux est une réserve d’argent hors budget prévisionnel alimentée par chaque copropriétaire via une cotisation annuelle fixée selon sa quote-part de partie commune. Instauré dès 2017 dans le cadre de la loi Alur, il est obligatoire dans toutes les copropriétés de plus de 10 ans et de toutes tailles.

La réserve financière de la copropriété sert principalement à faire face à des dépenses variées liées à des travaux importants de l’immeuble collectif (hors entretien courant) :

• de travaux prévus et approuvés dans le PPT (plan pluriannuel de travaux) ayant pour but de garantir la conservation et l’amélioration de la résidence ;
• des travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble (réfection de la toiture, remplacement d’un chauffage collectif suite à des pannes récurrentes, etc.) ;
• des travaux d’économies d’énergie (isolation des murs par l’extérieur, mise en place d’un chauffage collectif à énergies renouvelables, etc.).

Après un vote de l’AG à la majorité absolue, le syndic de copropriété puise directement dans le compte bancaire ouvert pour le fond travaux pour financer les travaux importants de l’immeuble.

Le prêt bancaire collectif

Un emprunt bancaire collectif peut aussi être envisagé pour le financement de travaux importants en copropriété. Contracté directement par le syndic, il est soumis au vote de l’AG à la majorité absolue.

Concrètement, le syndic s’occupe de comparer les offres de prêt collectif travaux de copropriété (taux d’intérêt, modalités de remboursement, etc.) auprès des différentes banques.

Ensuite, chaque copropriétaire est libre de souscrire ou pas à l’emprunt collectif choisi pour la totalité de sa quote-part de travaux ou une fraction seulement :

• s’il y souscrit, le copropriétaire doit rembourser l’emprunt collectif dans la limite de sa quote-part de parties communes. Notez qu’il n’y a pas de solidarité entre les propriétaires dans le remboursement du prêt ;
• s’il refuse l’emprunt, le copropriétaire doit le notifier au syndic dans les 2 mois suivants la proposition et doit rembourser sa quote-part de travaux dans les 6 mois.

Le paiement des gros travaux est effectué par la banque sur présentation des factures par le syndic.

Remarque : chaque copropriétaire est aussi libre de financer sa fraction de travaux de copropriété via un prêt travaux individuel.

L’appel de fonds exceptionnel

Le syndic de copropriété peut aussi décider de réaliser un appel de fonds exceptionnel pour financer des travaux importants. Soumis à l’approbation de l’AG, le financement des travaux est réparti entre chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part et du calcul du tantièmes.

L’appel de fond est ensuite payé directement par chaque copropriétaire sur une durée échelonnée entre 6 mois et 2 ans.

Vous cherchez un financement pour de gros travaux ?