Administrateur de biens : rôle, missions et spécificités

À ne pas confondre avec un agent immobilier ou un syndic de copropriété, l'administrateur de biens veille à la bonne gestion d’un patrimoine et assure le lien entre les principaux acteurs de l’immobilier. Un interlocuteur particulièrement intéressant pour les propriétaires et copropriétaires qui souhaitent engager des travaux de rénovation énergétique par exemple. Zoom sur ce métier méconnu : son rôle, ses missions et ses domaines d’intervention spécifiques.

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Qu’est-ce qu’un administrateur de biens ?

Son rôle

L’administrateur de biens est un professionnel spécialisé dans la gestion de patrimoines immobiliers pour le compte de particuliers, de copropriétés, d’entreprises ou encore de sociétés foncières.

Aussi appelé gestionnaire de bien, gestionnaire immobilier, ou conseiller en gestion immobilière, son rôle est d’assurer une gestion optimale des biens de ses clients, tant sur le plan administratif que technique.

Il assure le lien entre les différents acteurs de l’immobilier : propriétaires, locataires, copropriétés, syndics, entreprises chargées de la maintenance ou des travaux dans le bâtiment…

En résumé, il se substitue au propriétaire dans la gestion technique et comptable de ses biens.

Ses missions

Comme son nom l’indique, l’administrateur est chargé de la gestion du patrimoine immobilier d’autrui, et en l’occurrence, les biens immobiliers mis en location par des propriétaires. Ainsi, ses missions sont extrêmement variées et peuvent aller de rechercher un nouveau locataire, à assurer la gestion courante d’un bâtiment, en passant par gérer un programme de travaux de rénovation.

1. Gestion locative

L’une des missions phares de l'administrateur de biens est d’assurer la location des biens immobiliers de ses clients. Concrètement, il a pour rôle de :

• Conseiller son client sur le loyer à appliquer en fonction de la valeur du bien, des prix du marché et de la législation (zones d’encadrement des loyers) ;
• Faire réaliser les diagnostics obligatoires pour une mise en location (lien nouvel article) ;
• Organiser les visites pour trouver un locataire (un particulier pour un logement ou bien une entreprise pour des bureaux…) ;
• Étudier les dossiers des candidats à la location, sur la base de critères de solvabilité établis en concertation avec le propriétaire ;
• Conclure la location (ratifier le bail, réaliser l'état des lieux d’entrée, collecter le dépôt de garantie…) ;
• Assurer l’interface entre le locataire, le propriétaire et le cas échéant, le syndic de copropriété, durant toute la durée du contrat.

2. Gestion immobilière

La deuxième mission de l’administrateur de biens est de garantir le bon état des biens de ses clients.

Ainsi, il s’assure au jour le jour de régler les charges et factures afférentes, mais aussi de coordonner les travaux à réaliser (demandes de devis, sélection des professionnels, supervision du chantier), y compris pour les travaux de rénovation énergétique.

3. Gestion des litiges

Lorsque la situation le requiert, l’administrateur de biens peut également prendre une casquette de médiateur. Parfois également commissaire de justice, il est capable de régler des litiges à l'amiable, ou même d’engager des poursuites judiciaires, par exemple en cas de non-paiement des charges ou de dégradation des parties communes imputables à un copropriétaire.

4. Accompagnement fiscal

Les loyers perçus par les propriétaires sont qualifiés de revenus fonciers et doivent être déclarés dans le cadre de la déclaration annuelle de revenus. Or, dans le domaine immobilier, certaines spécificités peuvent être parfois complexes à appréhender. C’est le rôle de l’administrateur de biens d’apporter son expertise dans ce domaine, afin d’assurer une bonne conformité avec la réglementation fiscale.

Certains propriétaires comptent aussi sur leur administrateur de biens pour être force de proposition sur des stratégies fiscales à adopter, pour maximiser la rentabilité et préserver la valeur de leurs biens.

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Son statut

L’administrateur de biens peut être indépendant ou bien salarié d’une structure de type agence immobilière, cabinet de syndic de copropriété, OPHLM (offices publics d'habitations à loyer modéré), etc.

Sa formation

Les administrateurs de biens ont généralement suivi un cursus dans le domaine du droit, de l’immobilier ou de la gestion.

Parmi les diplômes les plus courants, on peut citer :

• Niveau Bac +2 : Le BTS Professions Immobilières
  
  
• Niveau Bac +3 : La licence professionnelle métiers de l'immobilier : gestion et administration de biens
  
  
• Niveau Bac +5 : Les Masters en gestion de patrimoine ou en droit immobilier

Ses compétences et savoir-faire

En termes de compétences, au-delà d’être un expert en droit immobilier et en réglementation fiscale, un bon administrateur de biens se doit de maîtriser les techniques de gestion financière et comptable.

De manière générale, ses connaissances doivent également s’étendre aux techniques du bâtiment, indispensables pour superviser les travaux d’entretien et de rénovation. Sans oublier qu’il doit faire preuve d’un bon relationnel, afin de désamorcer les conflits entre les différents acteurs.

Quelques exemples de savoir-faire selon France Travail :

• Pilotage, gestion, cadre réglementaire
• Production, construction, qualité, logistique
• Management, social, soin
• Développement économique
• Coopération, organisation et développement de ses compétences
• Communication, création, innovation, nouvelles technologies

Pour plus d’informations sur les compétences de l’administrateur de biens, vous pouvez consulter la fiche ROME C1501 - Gérance immobilière ou encore la fiche métier - Gestionnaire de copropriété (France Travail), qui décrivent précisément les savoir-faire et savoir-être nécessaires à l’exercice de ce métier.

Quelle est la différence entre un administrateur de biens et un syndic de copropriété ?

Il existe souvent une confusion entre les rôles de l’administrateur de biens et du syndic de copropriété.

Retenez que l’administrateur de biens gère une ou plusieurs parties privatives d’un immeuble (i.e. des appartements ou locaux commerciaux), alors que le syndic de copropriété est chargé de la gestion et de l’administration des parties communes (hall d’entrée, couloirs, cage d’escalier, espaces verts, gros œuvre…)

Autrement dit, l’administrateur de biens se concentre exclusivement sur la gestion du logement de son client (un bien spécifique au sein de la copropriété). Tandis que le syndic de copropriété est chargé de l’administration des parties communes à tous les copropriétaires.

L’administrateur de biens face aux défis de la rénovation énergétique

Avec l’évolution des réglementations en matière de rénovation énergétique, les administrateurs de biens se retrouvent aujourd’hui dans une position centrale, jouant un rôle clé dans le déploiement de la stratégie du gouvernement en termes de baisse des consommations d’énergie.

En effet, ils se doivent de conseiller leurs clients sur les axes d’amélioration de leurs logements en termes de performances énergétiques et de mise en conformité. Par exemple, si certains logements ont une étiquette énergétique trop dégradée, ils seront considérés comme indécents et ne pourront plus être loués.

L'administrateur de biens a donc un rôle d'information clé auprès de ses clients. Il représente également un soutien précieux pour les guider à travers les démarches complexes de diagnostic, de choix des artisans, d’élaboration des dossiers d’aides, etc.

Chez Hellio, nous collaborons régulièrement avec des administrateurs de biens, afin de leur offrir un accompagnement sur mesure pour mener à bien les projets d’optimisation énergétique de leurs clients.

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