Lors de l’assemblée générale ou lors de discussions entre voisins revient souvent la question du paiement des travaux en copropriété. Travaux individuels, travaux sur les parties communes, à qui incombe le règlement ? Quelles modalités de paiement ? Hellio vous dit tout.
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Paiement des travaux en copropriété : syndic ou copropriétaire, qui règle quoi selon la nature des travaux ?
Les travaux privatifs
Les travaux réalisés à l’intérieur d’un lot privatif sont, par principe, financés intégralement par le copropriétaire concerné. Il s’agit notamment :
- des aménagements intérieurs,
- de la rénovation d’une salle de bain,
- du remplacement de revêtements,
- de la modification de cloisons non porteuses.
Certains de ces travaux nécessitent une autorisation de l’assemblée générale. C’est le cas lorsque l’on veut par exemple faire tomber un mur porteur. Leur coût reste individuel, dès lors qu’ils n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble.
Les travaux portant sur les parties communes
Les travaux portant sur les parties communes sont décidés en assemblée générale et financés par l’ensemble des copropriétaires. La répartition des frais liés aux travaux sur les parties communes se fait en principe en fonction des tantièmes. Chaque copropriétaire contribue proportionnellement à la valeur de son lot dans l’immeuble.
Vendeur ou acheteur : qui paie les travaux de copropriété en cas de vente ?
Cela dépend du moment de la vente. Si les travaux sont votés et actés avant la vente, c’est le vendeur qui se trouve contraint de payer. Si le changement de propriétaire a lieu avant le vote alors, ce sera à l’acheteur de contribuer au financement des travaux.
Quel est le rôle du syndic ?
En copropriété en France, ce sont les copropriétaires qui paient finalement les travaux des parties communes. Cependant, le syndic reste l’intermédiaire administratif et financier. Les copropriétaires versent au syndic des charges de copropriété (provisions puis régularisation) selon leur quote-part votée en assemblée générale, y compris pour travaux sur les parties communes.
C’est ensuite le syndic qui recouvre ces fonds et règle les artisans et prestataires au nom du syndicat des copropriétaires, une fois les travaux votés et financés.
Le syndic n’est pas propriétaire des fonds : il agit comme mandataire et doit justifier les dépenses. Sans syndic, la copropriété ne peut ni voter, ni payer les travaux.
Ainsi, les copropriétaires paient via leurs appels de fonds au syndic, et le syndic centralise et règle les artisans, plutôt que chaque copropriétaire paie directement.
Modalités de paiement : quelles solutions pour financer des travaux collectifs en copropriété ?
Le fonds travaux de la copropriété
Le fonds travaux est une réserve financière obligatoire créée au sein d’une copropriété pour anticiper et financer les travaux importants futurs des parties communes (réfection de la toiture, rénovation énergétique, etc.). Cette obligation, introduite par la loi ALUR, vise à mieux planifier l’entretien de l’immeuble.
La loi ne fixe pas un montant précis en euros. Elle exige que la cotisation annuelle versée au fonds représente au minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Le fonds travaux est alimenté chaque année par des cotisations versées par tous les copropriétaires selon leur quote-part (tantièmes) dans la copropriété. On l’utilise pour le paiement des travaux votés par la copropriété.
Les appels de fonds exceptionnels
Lorsque les travaux ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel ou que le fonds travaux est insuffisant, le syndic émet un appel de fonds exceptionnel après vote en assemblée générale. Les copropriétaires doivent alors verser leur quote-part selon leurs tantièmes.
Très rarement, le syndic peut lancer un appel de fonds exceptionnel sans attendre l’assemblée générale. Cela arrive lors d’urgences qui mettent en danger la sécurité des occupants ou la préservation de l’immeuble. Il doit alors informer immédiatement les copropriétaires.
Le recours à un emprunt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat peut voter la souscription d’un emprunt collectif pour financer les travaux, remboursé ensuite par les copropriétaires. Par exemple, l’éco-PTZ copropriété, peut servir d’avance de trésorerie pour financer des travaux de rénovation énergétique des parties communes.
Comme l’explique le site du service public « Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour recevoir les fonds de l'emprunt souscrit pour les copropriétaires ne l'ayant pas refusé. Dans ce cas, le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à la banque. ».
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Que se passe-t-il si un copropriétaire ne peut pas payer ?
Lorsqu’un copropriétaire se trouve dans l’impossibilité de payer sa quote-part des travaux votés, il doit d’abord en informer le syndic pour chercher une solution amiable. Il peut, par exemple, négocier un échelonnement des paiements. Si la situation perdure, les copropriétaires peuvent engager des actions en justice. Celle-ci peut conduire à la vente du lot dans les cas les plus graves.
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Quelles aides pour payer les travaux en copropriété ?
Afin de réaliser des travaux en copropriété, il est possible de bénéficier d’aides financières. Certaines aides peuvent être attribuées pour des travaux sur les parties privatives et d’autres sur les parties communes.
Pour les travaux individuels
Dans le cadre de travaux sur les parties privatives d’un logement en copropriété, les copropriétaires peuvent solliciter plusieurs aides individuelles, parmi lesquelles :
- MaPrimeRénov' : une aide de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) qui permet de financer des travaux de rénovation dans un logement principal de plus de 15 ans ;
- Les CEE (Certificats d’Economies d’Energie), proposés par des acteurs privés comme Hellio, ces primes financent des travaux de rénovation dans un logement de plus de deux ans. Elles sont ouvertes à tous les ménages ;
- Le Coup de pouce CEE Rénovation d'ampleur d’un appartement (destiné aux travaux dans les parties privatives). Réservée aux ménages modestes, l’aide doit permettre un gain d’au moins 2 classes au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ;
- Le Coup de pouce Chauffage est mis en place dans le cadre des CEE. Il permet de bonifier l’aide dans le cadre du remplacement d’une chaudière gaz ou fioul par un équipement performant (pompe à chaleur, système solaire combiné, etc.).
Les aides à la rénovation en copropriété
- MaPrimeRénov' Copropriété. Aide de l’ANAH, elle finance jusqu’à 75 % des travaux dans les parties communes d’un immeuble de plus de 15 ans. Il doit être inscrit au registre des copropriétés et faire réaliser les travaux par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE) ;
- Les CEE. Cumulables avec MaPrimeRénov’ Copropriété, les CEE peuvent aussi prendre en charge une partie des travaux d’efficacité énergétique (changement de la chaudière collective, isolation, etc.) ;
- Le Coup de pouce rénovation performante d'un immeuble permet de bonifier les CEE. Il concerne les bâtiments avec 75 % des lots ou des tantièmes occupés à titre de résidence principale. Lorsque la copropriété est de petite taille, avec 20 logements ou moins, cette exigence est assouplie et ramenée à 65 %.
À quel moment les aides sont-elles versées ?
La plupart des aides sont versées à la fin des travaux. Cependant, certains ménages peuvent demander un acompte dans certains cas comme pour MaPrimeRénov’ :
- 50 % dans le cadre du Parcours par geste (ménages très modestes)
- 30 % dans le cadre d’une Rénovation d’ampleur (ménages modestes et très modestes)
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