L’isolation des combles en immeuble collectif : guide complet

L’isolation fait partie des opérations qui permettent d’améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment. Notamment, l’isolation des combles permet d’éviter une partie des pertes de chaleur par la toiture.

En France, 44 % des résidences principales sont en immeuble collectif (source : Insee). Optimiser l’isolation des combles dans ce type d’habitat est essentiel, mais présente des particularités par rapport à une maison individuelle. Comment faire pour isoler les combles en copropriété ? Quels sont les avantages, les démarches à engager et les aides associées pour rénover cette paroi ? Hellio vous répond.

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Pourquoi isoler les combles d’un immeuble collectif ?

L’isolation des combles présente de multiples avantages. L’amélioration de la performance énergétique valorise la copropriété et fait réaliser des économies d’énergie.

Un meilleur confort thermique

Dans un immeuble ou une maison, la toiture est responsable de déperditions thermiques importantes. C’est assez logique puisque d’un point de vue physique, l’air chaud est moins dense que l’air froid et s’accumule naturellement sous le plafond. Exemple fourni par le ministère et l'Ademe : dans un immeuble de 1960 chauffé au gaz, 11 % des déperditions proviennent de cette paroi (contre 48 % par les murs et 22 % par les fenêtres).

Lorsque les combles ne sont pas isolés, cette chaleur s’échappe par la toiture. Isoler ses combles, c’est remédier à cette importante perte thermique et gagner en confort pour les occupants.

Des économies énergétiques et financières

Avec une isolation performante, telle une enveloppe protectrice, le système de chauffage du logement et/ou de l’immeuble est moins sollicité pour maintenir la température en hiver. En été, plus besoin de climatiser ! À la clé, d’importantes économies d’énergie pour préserver le budget des habitants.

Avec l’augmentation du coût de l’énergie, liée aux difficultés d’approvisionnement en gaz et en électricité, tout kilowattheure économisé est une bonne opération financière.

Quelle est la différence entre combles perdus et combles aménagés ?

Les combles sont considérés comme perdus lorsqu’il s’agit d’une surface non aménageable.

Plusieurs critères essentiels interviennent :

• La hauteur sous plafond doit être supérieure à 1,80 m pour être considérée comme habitable,
• L’angle de la charpente ne doit pas être inférieur à 30°,
• Parfois, la configuration de la charpente rend l’accès ou l'aménagement impossible.

Dans ce cas, seule l’isolation des combles perdus est envisageable.

A contrario, les combles aménagés ou aménageables permettent de créer un espace de vie supplémentaire. Ils sont dotés d’une hauteur supérieure à 1,80 m et la charpente a idéalement une inclinaison de 45° pour permettre un volume habitable plus important.

En copropriété, les combles aménagés ont la particularité de pouvoir être des parties communes ou des parties privatives. En effet, il n’est pas rare que les combles soient le ou les appartements du dernier étage qui ont été aménagés.

Lorsqu’il s’agit de parties communes, ces combles peuvent servir de local technique pour certains équipements :

• Caisson VMC,
• Machinerie ascenseur,
• Chaufferie collective.

Une question sur l'organisation des travaux, les aides ou les démarches ?

Dans quel cas un copropriétaire peut-il aménager les combles ?

Pour pouvoir être aménagés par un copropriétaire, les combles doivent avoir le statut de parties privatives. Lorsque les combles disposent d’un plancher et de fenêtres de toit, le propriétaire de ce lot pourra engager des travaux d’aménagement sans démarche particulière auprès de la copropriété.

Toutefois, une déclaration préalable de travaux est nécessaire selon le type d’aménagement envisagé :

• Remplacement ou création de fenêtres de toit,
• Création de surface habitable inférieure à 20 m² ou 40 m² si les combles se trouvent en zone urbaine soumise à un plan local d'urbanisme (PLU).

Pour tout projet qui prévoit la création d’une superficie supérieure, un permis de construire doit être déposé en mairie.

Deux techniques d’isolation principales : au sol ou sur les rampants

• En combles perdus, on privilégie la technique du soufflage de laine minérale en vrac au sol. C’est l’opération la plus économique et rapide. Le professionnel projette l’isolant via un tuyau relié à une cardeuse, qui broie la laine. Les flocons sont répartis sur toute la surface de la pièce, sur une certaine hauteur afin de respecter les critères de résistance thermique. Il convient de protéger les parties du bâtiment sensibles, comme le conduit de cheminée et éventuellement la trappe d’accès.
• En combles aménagés, les artisans ont recours à la fixation de panneaux sur les rampants de toiture. Le matériau peut être minéral — laine de verre, roche… —, synthétique ou biosourcé : ouate de cellulose, chanvre, etc.

Quelles sont les démarches en copropriété pour isoler les combles ?

Lorsque les combles sont des parties privatives, le copropriétaire peut réaliser des travaux sans accord de l’AG (assemblée générale), sous réserve que ces travaux n'aient pas d’impact sur l'intégrité des parties communes. Le cas échéant, un vote à la majorité absolue des copropriétaires est nécessaire.

En revanche, s’il faut isoler des combles qui constituent des parties communes, les démarches sont différentes. Comme tous les travaux de rénovation énergétique, l’opération est alors soumise à un vote des copropriétaires lors d’une AG. La répartition des coûts se fait en fonction des tantièmes de chacun.

Lors de l’assemblée générale, la réalisation de l’isolation des combles doit être votée à la majorité absolue (majorité de l’article 25).

Quelles sont les aides à l’isolation des combles dans un immeuble collectif ?

Depuis juillet 2022, un gros changement s’est opéré puisque la prime « Coup de pouce Isolation » a été supprimée. Elle offrait 12 €/m² aux ménages modestes, et 10 € par mètre carré pour les autres.

Heureusement, l’isolation des combles en copropriété reste éligible aux certificats d'économies d’énergie (CEE) pour diminuer le reste à charge.

L’obtention de cette prime CEE est sans condition de ressources, mais son montant dépend de la surface isolée ainsi que de la zone climatique du bien concerné :

• H1,
• H2,
• H3.

Estimez le montant des primes pour votre copropriété