Lorsqu’une copropriété envisage des travaux, que ce soit sur les parties communes ou à l’initiative d’un copropriétaire sur ses parties privatives, la question se pose : faut-il obligatoirement joindre plusieurs devis à la convocation de l’assemblée générale ? Et si oui, à partir de quel montant, et combien de devis ? Peut-on lancer des travaux sans devis ? Hellio fait le point sur les lois en copropriété.
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EN RÉSUMÉ :
- Le syndic doit solliciter plusieurs devis, mais il n’est pas tenu d’obtenir un nombre précis de réponses.
- Contrairement à une idée très répandue, il n’est pas légalement requis d’apporter trois devis systématiquement, sauf si la copropriété l’a voté.
- L’obligation de demander plusieurs devis dépend généralement du montant des travaux, fixé par la copropriété ou par une disposition votée en assemblée.
- Certains travaux urgents ou d’entretien courant peuvent être réalisés sans devis multiple, dans le cadre du budget autorisé.
- Les travaux sur les parties communes nécessitent un vote en AG et des devis, alors que ceux sur les parties privatives n’en exigent pas, sauf si les travaux impactent les parties communes.
Travaux en copropriété et autorisation : que dit la réglementation ?
L’INFO HELLIO
Réaliser des travaux en copropriété sans autorisation entraîne parfois des sanctions. Le non-respect de cette obligation de mise en concurrence peut conduire à :
- l’annulation des décisions prises concernant les travaux ;
- le refus de prise en charge des frais par le syndicat de copropriété ;
- des dommages-intérêts si le syndicat ou d’autres copropriétaires subissent un préjudice.
L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 prévoit effectivement que la mise en concurrence est obligatoire pour les marchés de travaux et autres contrats de copropriété, sauf si l’assemblée générale a défini des conditions spécifiques. Cela peut passer par la demande de plusieurs devis ou l’évaluation de plusieurs offres à partir d’un devis descriptif.
En pratique, la jurisprudence considère l’obligation comme respectée dès que plusieurs devis ont été sollicités, même si toutes les entreprises ne répondent pas. L’obligation de devis multiples est ainsi une obligation de moyens, et non de résultat.
À partir de quel montant faut-il demander des devis en copropriété ?
La réglementation ne fixe pas de seuil légal universel à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire. En revanche, la copropriété peut, par délibération en assemblée générale, décider d’un seuil (en euros) à partir duquel le syndic devra obligatoirement demander plusieurs devis pour tout projet de travaux. En dessous de ce seuil, le syndic peut ne pas être tenu de solliciter plusieurs devis. Il demeure toutefois souvent préférable de le faire pour garantir une bonne gestion et transparence.
En pratique, certaines copropriétés adoptent des seuils modestes (quelques milliers d’euros) pour déclencher la mise en concurrence, mais cela dépend du contexte (taille de l’immeuble, montant usuel des travaux, etc.). En l’absence de seuil voté, l’application de la mise en concurrence provient du décret et de la pratique jurisprudentielle.
Combien de devis faut-il fournir pour vos travaux ?
Le droit ne prescrit pas un nombre fixe de devis, sauf si la copropriété l’a expressément voté. Néanmoins, si l'assemblée exige par exemple trois devis dans ses règles de fonctionnement ou dans une résolution, le syndic devra respecter cette exigence. Si ce dernier n’en présente que deux, il pourrait être censuré pour non-respect.
En l’absence d’une clause spécifique, la jurisprudence admet que deux devis peuvent suffire à remplir l’obligation de mise en concurrence. Il s’agit d’ailleurs du minimum implicite. La Cour de cassation a jugé que la mise en concurrence est respectée si plusieurs devis ont été demandés et qu’ils sont joints à la convocation de l’AG et soumis au vote.
Dans le cadre d’un second vote, lorsqu’une résolution n’est pas adoptée à la majorité requise, il est requis que chaque devis concurrent fasse l’objet d’un vote séparé, pour garantir la transparence du choix. En pratique, beaucoup de copropriétés optent pour trois devis comme bonne pratique, mais cela n’est pas automatiquement imposé par la loi.
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Est-il possible de faire des travaux sans devis ?
Contrairement à une idée reçue, tous les travaux en copropriété ne nécessitent pas forcément plusieurs devis. Tout dépend de leur nature et de leur urgence.
Pour les travaux d’entretien courant ou urgents
Sans assemblée générale, le syndic peut faire exécuter des travaux de menues réparations ou d’entretien courant (remplacement d’un ballon d’eau chaude, petites réparations localisées…), dans la limite de ce que l’assemblée générale aura autorisé comme budget de réserve.
Pour ces interventions mineures, il n’est pas nécessaire de convoquer une assemblée ni de présenter des devis multiples, dès lors que les travaux sont prévus dans les autorisations générales allouées à l’année.
Pour les travaux soumis à vote en assemblée générale
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Il est essentiel de distinguer les parties communes et les parties privatives. Les parties communes appartiennent à tous. Toiture, façade, murs porteurs, canalisations collectives… Tout projet sur ces zones doit être voté et soumis à mise en concurrence.
Il n’est pas possible de lancer à proprement parler des travaux sur les parties communes sans que l’AG les ait votés (ou ait délégué le pouvoir au syndic). Le syndic ne peut pas décider seul de travaux importants sans autorisation. Afin que les copropriétaires puissent voter en connaissance de cause, la convocation de l’AG doit généralement comporter :
- l’ordre du jour ;
- le descriptif des travaux ;
- une estimation du coût (et souvent des devis).
Si une assemblée a voté un montant global pour des travaux mais sans choisir un prestataire, il doit y avoir une mise en concurrence effective et les devis doivent être soumis pour vote. On ne peut pas retenir un devis unique sans discussion et vote transparent.
Les parties privatives concernent l’intérieur du logement, les cloisons non porteuses ou les revêtements. Pour ces travaux, aucun devis n’est exigé en AG, sauf si l’intervention impacte les parties communes (ex. : modification de façade), auquel cas une autorisation collective est nécessaire.
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