Parties communes en copropriété : définition, règles et gestion

Dans une copropriété, les parties communes représentent un patrimoine partagé qui influence directement le confort, la sécurité et la valeur de l’immeuble. Leur utilisation, leur entretien et leur gestion sont strictement encadrés par la loi et le règlement de copropriété, afin d’assurer un équilibre entre droits individuels et intérêt collectif.

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Les parties communes en copropriété, de quoi parle-t-on ?

Les parties communes en copropriété regroupent les espaces et équipements partagés par l’ensemble des copropriétaires, ou par un groupe d’entre eux, dont la propriété est indivise. Elles constituent un élément essentiel de la vie en immeuble et sont encadrées par des règles précises afin d’assurer une cohabitation harmonieuse.

La distinction avec les parties privatives est déterminante : elle conditionne la répartition des charges, la responsabilité des travaux et les règles d’usage. La gestion et l’entretien des parties communes relèvent de la responsabilité du syndic de copropriété.

Il existe plusieurs catégories spécifiques :

• Parties communes spéciales : elles sont réservées à l’usage de plusieurs copropriétaires seulement (par exemple, un hall desservant un bâtiment précis). Les frais d’entretien et les décisions s’y rapportant concernent uniquement ces copropriétaires.
• Parties communes à jouissance privative : elles restent la propriété de tous, mais l’usage exclusif est accordé à un seul lot (par exemple, une terrasse attenante à un appartement). Le copropriétaire en jouissance assume les frais d’entretien courant, tandis que les gros travaux restent à la charge de tous.

Quelles sont les règles d’utilisation des parties communes ?

Les règles d’utilisation des parties communes sont fixées par la loi et par le règlement de copropriété. Elles visent à garantir un usage équitable des espaces collectifs et à préserver la sécurité, la propreté et la tranquillité des lieux.

Les principes généraux d’utilisation des parties communes

Chaque copropriétaire dispose du droit d’utiliser et de jouir librement des parties privatives et communes. Ce droit s’exerce dans la limite du respect :

• des droits des autres copropriétaires ;
• de la destination de l’immeuble, telle que fixée par le règlement.

Sauf attribution d’un droit de jouissance privative, aucun copropriétaire n’a plus de droits qu’un autre sur les parties communes.

Le rôle central du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété précise la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur utilisation. Il s’applique à tous les occupants, qu’ils soient copropriétaires ou locataires.

Il peut contenir des clauses spécifiques, par exemple :

• modalités d’accès à l’immeuble et éventuelles restrictions,
• règles de circulation et de stationnement dans un parking commun,
• interdiction d’entreposer des objets dans les couloirs ou paliers,
• interdiction d’étendre du linge aux fenêtres ou balcons,
• conditions de pose d’enseignes ou plaques professionnelles,
• règles de propreté et de tranquillité,
• consignes de sécurité, notamment interdiction d’obstruer les issues de secours.

Qu’est-ce qu’un usage abusif des parties communes ?

Un usage abusif des parties communes se produit lorsqu’un copropriétaire ou un occupant utilise un espace commun d’une manière contraire à sa destination ou au règlement de copropriété.

Cela peut être le fait d’occuper, modifier ou encombrer ces espaces de façon non autorisée et préjudiciable aux autres, par exemple :

• stocker du mobilier ou des objets personnels dans les couloirs ou halls,
• fermer un passage commun pour un usage privé,
• organiser des rassemblements bruyants ou gênants,
• réaliser des travaux impactant les parties communes sans accord de l’assemblée générale.

En cas d’infraction, le contrevenant peut être sommé de remettre les lieux en état, de retirer les objets, et éventuellement de payer des dommages et intérêts.

Le syndic est chargé de faire respecter ces règles et peut engager des actions amiables, par la médiation, ou judiciaires.

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Comment s’organise l’entretien des parties communes ?

L’entretien et la rénovation des parties communes, indispensables à la sécurité, à la durabilité et au confort de l’immeuble, relèvent d’une responsabilité collective encadrée par le syndicat des copropriétaires et gérée au quotidien par le syndic. Celui-ci supervise les travaux, veille au respect du règlement et applique les décisions votées en assemblée générale.

Il existe deux grands types d’entretien :

• Entretien courant (ménage, petites réparations, tonte des espaces verts), que le syndic peut engager sans accord préalable ;
• Gros travaux ou améliorations (ravalement, réfection de toiture, isolation thermique, remplacement d’un chauffage collectif, installation d’ascenseur ou de panneaux solaires), soumis au vote des copropriétaires.

Les décisions se prennent à la majorité simple pour l’entretien courant et à la majorité absolue pour les améliorations ou les travaux modifiant l’immeuble. Les travaux privés impactant les parties communes requièrent également cette autorisation.

Le financement repose sur les charges de copropriété, réparties au prorata des tantièmes :

• charges courantes pour le fonctionnement,
• charges exceptionnelles pour les gros travaux,
• fonds de travaux obligatoire (loi ALUR) pour les copropriétés de plus de 10 lots.

Quelle assurance couvre les parties communes ?

Obligatoire pour toute copropriété, l’assurance des parties communes protège les biens collectifs et couvre la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires en cas de sinistre.

Trois formules principales existent :

• Responsabilité civile du syndicat (obligatoire) : souscrite par le syndicat des copropriétaires, elle indemnise les victimes lorsqu’un sinistre provient des parties communes (ex. : chute de tuile, accident sur un escalier). Le syndic peut y souscrire sans vote, mais l’assemblée générale peut la modifier ou la résilier.
• Responsabilité civile de chaque copropriétaire (obligatoire) : couvre les dommages causés par le logement d’un copropriétaire à d’autres lots ou aux parties communes (ex. : fuite d’eau).
• Multirisque immeuble (facultative, mais conseillée) : couvre les dégâts matériels aux parties communes qui ne relèvent pas d’un copropriétaire, avec une protection étendue contre les sinistres majeurs comme les incendies ou tempêtes.

En cas de sinistre, le syndic effectue la déclaration si l’origine est dans les parties communes ; sinon, c’est au copropriétaire concerné de le faire. La Convention IRSI (Convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeubles) simplifie la gestion des dégâts des eaux et incendies inférieurs à 5 000 € HT en désignant un seul assureur pour traiter le dossier. Elle ne s’applique pas aux catastrophes naturelles, intempéries ou sinistres dépassant ce montant.

Peut-on acheter une partie commune ?

Un copropriétaire peut acheter une partie commune pour agrandir son lot ou en augmenter la valeur, à condition d’obtenir l’accord de la copropriété. Sans autorisation, il devra remettre les lieux en l’état à ses frais.

La démarche commence par une demande écrite au syndic afin d’inscrire le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le dossier doit inclure la description du projet, la surface mesurée par un géomètre, un projet de modification du règlement et de l’état descriptif de division, ainsi qu’une estimation du prix.

Le prix se calcule généralement selon la valeur au mètre carré pratiquée dans l’immeuble ou le quartier, ajustée en fonction de la valeur ajoutée pour le lot. Le produit de la vente est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Le vote se fait en double majorité ou à l’unanimité si la partie commune est essentielle à la destination de l’immeuble. L’assemblée générale doit aussi valider la création d’un nouveau lot, la révision des tantièmes et charges, la modification du règlement et, si nécessaire, l’autorisation de travaux.

Après un délai légal de deux mois pour d’éventuelles contestations, la vente est signée chez le notaire et publiée au Service de la publicité foncière (SPF).

Un droit de jouissance exclusive diffère d’un achat, car il confère un usage privatif sans transfert de propriété et doit être acté dans le règlement et voté en assemblée générale.

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