Un appartement en copropriété doté d’un jardin privatif constitue un point très positif pour valoriser un bien immobilier en vue de sa vente ou de sa location. Toutefois, la définition juridique du jardin privatif dans une résidence peut recouvrir des droits d’usage spécifiques, d’aménagements et de travaux réalisables, ainsi que des obligations d’entretien. Suivez le guide Hellio pour tout comprendre du jardin privatif en copropriété : la distinction entre jardin commun avec ou sans droit d’usage et jardin privé, les obligations côté copropriétaire et syndic, la gestion des litiges.
Comment entreprendre des travaux dans sa copropriété ?
Le jardin privatif dans une copropriété : quelle est la définition juridique ?
3 statuts peuvent être retenus par le règlement de copropriété (et précisé par la loi de la copropriété du 10 juillet 1965) pour qualifier le jardin privatif d’une copropriété.
Le jardin partie privative d’un lot
On parle dans ce cas de jardin privé appartenant à un copropriétaire en exclusivité. La partie de terrain désignée (le jardin) est une partie privative du lot, au même titre que l’appartement, un garage ou une cave. Il doit être fait mention de l’état complet du lot de copropriété dans le règlement et dans le titre de propriété.
Notons que ce cas est assez rare en copropriété, un jardin étant par défaut reconnu comme une partie commune, qui peut être attribuée à l’usage exclusif d’un copropriétaire de manière temporaire ou permanente.
Le jardin avec droit de jouissance privatif
Il s’agit d’un statut particulier défini dans l’article 6-3 de la loi de 1965 (loi ELAN de 2018). Dans ce cadre, un copropriétaire (ou plusieurs copropriétaires) peut détenir un droit de jouissance exclusive sur le jardin, accordé par l’ensemble des copropriétaires. Lui seul peut l’utiliser avec toutefois des droits limités que nous verrons plus loin dans cet article (aménagement, travaux, entretien). Ainsi, il n’en devient pas propriétaire, le jardin reste une partie commune.
Notons que le droit de jouissance privatif est accordé à un lot de copropriété et non au copropriétaire lui-même. De ce fait, un locataire peut totalement bénéficier de l’usage du jardin privatif à jouissance exclusif, du moment qu’il est indiqué dans le bail de location.
Le jardin en partie commune
L’INFO HELLIO
En général, le règlement de copropriété fait foi en matière de division de lots. Il détermine les lots privatifs et les parties communes. Une partie commune à usage exclusif comme un jardin peut redevenir une partie commune simple après un vote de l’assemblée générale.
Le jardin en tant que partie commune de la copropriété appartient à tous les copropriétaires, au même titre que les cages d’escaliers, les ascenseurs, les cours, les sols, etc. Son accès est collectif et soumis au règlement de copropriété (horaires d’accès, règles d’usage). L’entretien du jardin est réparti dans les charges communes en fonction des tantièmes des lots.
Quelles sont les règles d’usage d’un jardin privatif en copropriété ?
Un espace vert privatif dans une copropriété donne des droits mais aussi des obligations au copropriétaire. Le règlement de copropriété doit être respecté. Ainsi, l’usage du jardin ne doit pas porter atteinte à la vie en collectivité.
Les aménagements autorisés
En tant que personne ayant la jouissance exclusive d’un jardin de la copropriété, le copropriétaire peut effectuer de petits aménagements :
- Jardiner ;
- Installer du mobilier de jardin ;
- Poser des bacs à fleurs ou jardinières ;
- Installer un barbecue mobile. Attention, l’usage d’un barbecue peut être restreint selon la disposition du jardin par rapport au voisinage. Les fumées et les odeurs peuvent en effet incommoder les voisins.
Les aménagements autorisés n’ont pas pour vocation à rester de manière permanente. Il est possible d’aménager le jardin selon son goût sans porter atteinte à l’esthétique de la copropriété.
Les travaux soumis à autorisation
Certains travaux ou aménagements sont soumis à autorisation de la copropriété :
- les travaux de jardinage consistant à creuser la terre pour planter des fleurs, des plantes, un potager ou des arbustes ;
- les travaux de construction d’un abri de jardin, d’une pergola, etc.
Une autorisation de la copropriété est obligatoire, soumise à un vote en assemblée à la majorité absolue.
La pose d’une clôture
Pour bénéficier d’une meilleure intimité, certains copropriétaires ont l’idée de clôturer leur jardin privatif. L’installation d’une clôture dans un jardin privatif d’une copropriété en jouissance exclusif ou jardin privé est soumise à l’autorisation du règlement de copropriété. Dans le premier cas parce que le jardin est une partie commune ; dans le second cas, car le jardin privé reste soumis aux règles de la collectivité.
La consultation dudit règlement ainsi que l’autorisation du syndic de copropriétaire est obligatoire (Source Districlos). Une déclaration préalable de travaux à la mairie est aussi requise.
Notons que si la pose est autorisée, certaines restrictions peuvent exister en matière de hauteur de clôture, de distance en limite de propriété et d’entretien.
La construction d’une piscine
L’installation d’une piscine enterrée ou hors sol dans le jardin privatif d’une copropriété doit être autorisée par tous les copropriétaires et par la commune. Le règlement de copropriété ainsi que le Plan Local d'Urbanisme de la commune (PLU) peuvent imposer une interdiction ou une restriction d’usage afin de préserver la tranquillité de vie des copropriétaires.
Un vote à l’assemblée générale à la majorité absolue est obligatoire, tout comme une autorisation de travaux ou un permis de construire.
Comment optimiser ses charges de copropriété ?
Quid de l’entretien du jardin privatif dans une copropriété ?
L’INFO HELLIO
Le syndic de copropriétaire a le droit d’entrer dans un jardin à jouissance privatif sans autorisation du copropriétaire afin de vérifier le bon entretien de la partie commune.
Tondre la pelouse, élaguer ou abattre un arbre, tailler les haies... Disposer d’un jardin privatif en copropriété demande un entretien régulier. En général, l’entretien courant du jardin privatif revient au copropriétaire disposant du terrain, qu’il soit privé ou à jouissance exclusif.
En revanche, pour certains travaux importants tels que l’abattage d’un arbre, la copropriété reste responsable et peut prendre toutes les mesures nécessaires.
Comment régler les litiges liés à un jardin privatif en immeuble collectif ?
La communication est la base de toute relation. Pour éviter des conflits de voisinage, il est fortement conseillé de consulter le règlement de copropriété pour respecter le bon usage du jardin et d’informer le syndic au préalable lorsque des travaux sont envisagés.
Sans autorisation, le titulaire du jardin privatif s’expose à des sanctions. Les travaux non autorisés ou l’usage abusif du jardin peuvent être considérés comme des troubles du voisinage. La destruction ou le démontage d’une construction peuvent être requis, comme :
- la remise en état antérieur au travaux ;
- des amendes et des poursuites en justice peuvent aussi être engagées en cas d’échec de la voie amiable par médiation.
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