Un dégât des eaux en copropriété est toujours une épreuve stressante, en raison des procédures souvent longues, des dégradations matérielles, des litiges entre assurances et de l’absence de certains voisins. C’est pourquoi, il est essentiel de connaître les étapes à suivre pour simplifier cette démarche complexe. Dans cet article, Hellio vous guide à travers les étapes clés, les responsabilités et les assurances à prévoir.
Quels sont les différents types de dégâts des eaux ?
Il existe plusieurs types de fuites d’eaux en copropriété, voici les 4 principales :
- Les fuites dans les conduites d’eau potable : notamment au niveau des raccords et des joints anciens ;
- Les infiltrations par les toitures (ou toitures‑terrasses) : l’eau peut s'infiltrer à travers des défauts d'étanchéité, créant peu à peu des dommages dans les appartements des derniers étages. En outre, pour les toitures en tuiles, la grêle peut les casser et laisser passer l’eau de pluie ;
- Les fuites dans les sanitaires : robinetterie obsolète, siphons défectueux ou équipements électroménagers mal entretenus. Ces accidents ont souvent lieu dans les parties privatives et peuvent rapidement affecter les logements voisins ou ceux d’en dessous ;
- Les fuites sur les colonnes d'évacuation des eaux usées : moins fréquentes, elles peuvent causer des dégâts importants.
Quelles sont les étapes pour gérer un dégât des eaux ?
Lorsqu'un dégât des eaux survient au sein d'une copropriété, la réactivité, le sang-froid et le respect d'une procédure méthodique s'avèrent indispensables pour limiter l'aggravation des dommages matériels et garantir une bonne indemnisation.
Étape 1 : sécuriser le logement et préserver les biens
Il convient de couper l'arrivée d'eau générale de l'appartement ou de contacter immédiatement le syndic ou le gardien si la fuite provient des colonnes montantes communes. Par précaution, il faut impérativement couper l'électricité dans toutes les zones affectées par l'eau pour éviter tout court-circuit ou risque d'électrocution, déplacer les meubles ou objets précieux vers des pièces sèches, et placer des récipients au sol sous les infiltrations actives.
Étape 2 : rechercher la fuite, l’origine des dégâts (partie privative ou commune)
Si l'origine de l'écoulement n'est pas directement repérable, des investigations techniques doivent être menées rapidement pour rechercher l’origine de la fuite d’eau. La responsabilité de la recherche incombe soit au syndic de copropriété (si le sinistre a lieu dans les parties communes), soit au propriétaire de l’appartement (si le sinistre se trouve dans les parties privatives).
Ces investigations utilisent des outils technologiques pointus tels que la caméra, la recherche acoustique ou encore le gaz traceur, avant d'envisager des méthodes destructives si nécessaire.
Étape 3 : déclarer le sinistre à l’assurance
Réalisée par le copropriétaire (assurance multirisque habitation) ou le syndic, s’il vient des parties communes (assurance multirisque immeuble), la déclaration de sinistre doit être envoyée par lettre recommandée dans un délai de 5 jours à partir de la découverte des dégâts. La lettre doit comprendre le numéro de contrat, la date, origine du sinistre, la localisation, une description des dégâts, des photos ainsi qu’un constat amiable (avec les voisins lésés ou responsables afin d'acter les faits).
Étape 4 : réparation de la fuite d’eau
L’intervention pour colmater la brèche doit être réalisée par un artisan qualifié. Il est essentiel de conserver les justificatifs pour que l’assurance puisse évaluer les dommages. Les frais liés à la réparation de la canalisation elle-même restent à la charge de son propriétaire, c'est-à-dire le copropriétaire pour un tuyau privatif ou le syndicat des copropriétaires pour une colonne commune.
Étape 5 : réparation des dommages liés au sinistre et indemnisation
L'assuré doit transmettre un devis détaillé décomposant précisément les dégradations des biens de son appartement. Une fois les dégâts réparés, la facture doit être envoyée à l’assurance.
Si la proposition d'indemnisation formulée par l'assureur s'avère insuffisante en raison de l'application d'un coefficient de vétusté, l'assuré dispose d'un délai de prescription de deux ans pour :
- contester cette offre par écrit,
- mandater à ses frais un expert d'assuré indépendant,
- ou saisir gratuitement le Médiateur de l'assurance afin de faire valoir ses droits.
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Qui doit payer la réparation des dégâts des eaux en copropriété ?
C’est toujours une assurance qui s’occupe de financer le sinistre :
- si la fuite émane des parties communes, c’est à l’assureur de la copropriété de payer les réparations,
- si la fuite résulte d’un lot privatif, c’est l’assureur de l’appartement concerné.
Quand le dégât des eaux affecte plusieurs logements et/ou les parties communes, les conditions d’indemnisation dépendent du montant des dommages et de la convention IRSI. Cette dernière s’applique lorsque le montant est inférieur à 5 000 € HT :
- Moins de 1 600 € HT : l'assureur gestionnaire dédommage tous les sinistrés, sans recours possible contre une autre assurance ;
- De 1 600 € à 5 000 € HT : l'assureur gestionnaire dédommage après expertise et peut engager des recours contre les autres assureurs.
Au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI n’est pas applicable et chaque assureur intervient selon les clauses de son contrat.
Que doit obligatoirement faire le syndic ?
Pour résumer, le syndic de copropriété doit rendre les mesures d’urgence nécessaires (coupure d’eau, etc.), faire intervenir rapidement un professionnel (pour chercher l’origine de la fuite), déclarer le sinistre à l’assurance (quand ce sont les parties communes qui sont touchées). En outre, le syndic a pour mission d’informer les copropriétaires de l’évolution de la situation, d’échanger les contacts de chaque intervenant, de veiller à l’entretien des équipements et, le cas échéant, de faire voter des travaux de rénovation en assemblée générale (AG).
Quelle assurance faut-il avoir en cas de sinistre ?
Des assurances spécifiques sont obligatoires à chaque acteur afin de garantir une couverture complète des dommages.
L’assurance habitation pour les occupants
Tout d'abord, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs, à savoir le dégât des eaux, l'incendie et l'explosion. De la même manière, les copropriétaires, qu'ils soient occupants ou non, ont l'obligation légale de souscrire une assurance multirisque habitation (MRH), comprenant une garantie responsabilité civile. Cette couverture individuelle prend en charge les préjudices financiers résultant d'un sinistre prenant naissance dans leur partie privative et affectant des tiers ou les parties communes.
L’assurance PNO pour les bailleurs
Pour le propriétaire bailleur, la loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) impose en complément la souscription d'une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Ce contrat s'avère indispensable pour pallier une éventuelle défaillance ou un défaut d'assurance du locataire, ainsi que pour couvrir le logement en cas de vacance locative.
L’assurance responsabilité civile immeuble pour le syndic
Enfin, à l'échelle de la collectivité, le syndicat des copropriétaires est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile pour l'immeuble. Bien que la multirisque immeuble (MRI) soit facultative sauf disposition contraire du règlement, sa souscription par le syndic est vivement conseillée. Elle permet de prémunir la copropriété contre les dégradations affectant les parties communes, les gaines techniques ou la toiture en l'absence de tiers responsable identifié, la franchise restant alors répartie collectivement au prorata des tantièmes.
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