Il existe des normes de protection incendie strictes dans une copropriété pour protéger la vie des personnes et préserver les biens. Des dispositifs de sécurité obligatoires en parties communes et parties privatives doivent être installés, tout en veillant à leur maintenance régulière. Tour d’horizon pour savoir si une copropriété est conforme à la réglementation en matière de protection incendie ou si des travaux de mise en conformité sont nécessaires.
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L’obligation de sécurité incendie en copropriété
Que dit la loi ?
Lorsqu’un incendie se déclare dans un immeuble collectif, le feu et les flammes peuvent se propager à grande vitesse avec des conséquences graves pour la vie des occupants. En dehors de la responsabilité morale, un syndic de copropriété est tenu par une obligation légale de gérer le risque incendie.
L’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ainsi que les articles R.111-13, R. 121-1 à R.121-13 et R. 122-2 du Code de la construction et de l'habitation constituent les principaux textes de référence. Cette réglementation vise à donner des directives claires pour gérer le risque incendie en copropriété, en imposant :
- Des règles de construction strictes concernant la résistance au feu des façades, murs, planchers, caves, parkings, etc. ;
- La pose d’équipements obligatoires de prévention et de protection incendie dans les parties communes ;
- La vérification régulière des dispositifs de sécurité selon un calendrier.
Plusieurs autres textes de loi encadrent la sécurité incendie dans les parties privatives d’un immeuble d’habitation avec la pose de détecteurs de fumée.
Quel est le rôle du syndic de copropriété dans l’application des normes sécurité incendie ?
La responsabilité du propriétaire de l’immeuble ou du syndic de copropriété dans la gestion du risque incendie est centrale. Il veille au respect de la réglementation avec des obligations variables selon la taille de l’immeuble (jusqu’à 50 mètres ou IGH pour immeuble de grande hauteur).
- Mettre en place les dispositifs de sécurité requis ;
- Faire un contrôle régulier des mesures de protection incendie par des professionnels compétents ;
- Contrôler la mise en conformité des règles de sécurité dans l’immeuble d’habitation ;
- Garantir l’accès aux forces de l’ordre (voies de circulation).
Quels bâtiments d’habitation sont concernés par la réglementation protection incendie ?
En France, la réglementation sur la sécurité incendie dans les immeubles d’habitation impose des exigences variables selon la hauteur du bâtiment :
- Les immeubles jusqu’à 50 mètres en moyenne (soit environ 15 à 18 étages) ;
- Les immeubles de grande hauteur ou IGH (supérieur à 50 mètres).
Quels dispositifs pour la sécurité incendie en immeuble collectif ?
Dans les parties communes
Plusieurs mesures doivent être prises par la copropriété pour la sécurité incendie dans les parties communes des immeubles d’habitation, en neuf ou dans un bâtiment ancien.
Dispositifs obligatoires de protection incendie dans une copropriété :
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Équipements / mesures |
Copropriété ≤ 50 m |
IGH (> 50 m) |
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Désenfumage (ventilation, conduit d’extraction) |
Obligatoire (naturel ou mécanique) |
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Protection des parois, façades, enveloppe du bâtiment |
Résistance au feu des matériaux (isolants, revêtements, conduits et gaines, conduites montantes, etc.) |
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Consignes de sécurité Plan d’évacuation |
Affichage dans les halls d’entrée et/ou cages d’escaliers |
Affichage dans les halls d’entrée et/ou cages d’escaliers |
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Extincteurs |
Non, sauf disposition du règlement de copropriété, présence d’une chaudière, parking collectif couvert |
Oui, dans zones spécifiques (ascenseurs, cages d’escaliers, sous-sol, parking) |
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Portes coupe-feu |
Oui dans les locaux à poubelle, entre sous-sol et escaliers |
Généralisées |
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Escaliers protégés |
Oui selon hauteur |
Oui, avec pressurisation |
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Alarme incendie |
Non obligatoire |
Généralisée |
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Éclairage de secours |
BAES (Blocs autonomes d’éclairage de sécurité) dans les cages d’escaliers, paliers |
BAEH (Haute évacuation) dans les cages d’escaliers, paliers |
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Moyens pompiers |
Colonnes sèches possibles |
Colonnes sèches ou humides obligatoires |
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Source : arrêté du 31 janvier 1986
Dans les parties privatives
Le propriétaire d’un logement en copropriété est dans l’obligation d’installer un dispositif de détection de fumées ou détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) à proximité immédiate des chambres (Articles R142-1 à R142-5 du Code de la construction).
Le remplacement ainsi que son entretien relèvent de la responsabilité de l’occupant du logement (locataire, propriétaire occupant).
Hellio vous accompagne pour être conforme à la loi
Non respect de l’obligation sécurité incendie copropriété : quelles conséquences ?
Copropriétaires : votre responsabilité est engagée
En cas de défaut de conformité de la copropriété à la réglementation de sécurité incendie, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée par la mairie ou la préfecture.
Selon l’article L126-8 et L126-9 du code de la construction, différentes sanctions peuvent être mises en place selon la gravité des défauts constatés :
- Mise en demeure d’exécuter des travaux de mise en conformité incendie ;
- Paiement d'une astreinte par jour de retard ;
- Évacuation du bâtiment en cas de menace grave portant atteinte à la sécurité des occupants ;
- Poursuites pénales en cas de sinistre ayant causé des dommages corporels ou matériels.
Quid de l’assurance incendie de l’immeuble d’habitation ?
Le syndic de copropriété est dans l’obligation d’assurer la copropriété au titre de la responsabilité civile pour couvrir plusieurs risques dont l’incendie.
L’assurance peut refuser de couvrir le risque incendie en cas de défaut constaté sur les mesures de sécurité mises en place dans l’immeuble collectif : absence d’équipements obligatoires, défaillance des dispositifs, manque d’entretien.
Quel budget prévoir pour la protection incendie en immeuble collectif ?
Le coût des travaux liés à la protection incendie dans une copropriété dépend de la hauteur de l’immeuble, du type et du nombre de dispositifs à installer ou remplacer.
Voici quelques estimations de prix des principaux équipements obligatoires (installation comprise) :
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Équipement / dispositif |
Prix moyens TTC (installation comprise) |
Coût de maintenance annuel |
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Détecteur de fumée (DAAF) |
20 à 50 € / unité |
Coût remplacement piles |
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Blocs d’éclairage de sécurité (BAES) |
100 à 300 € / unité |
5 à 10 € / an / unité |
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Système de désenfumage |
2 000 à 10 000 € |
150 à 300 € / an |
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Portes coupe-feu |
300 à 1 500 € / porte |
Faible à modéré |
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Extincteurs |
50 à 150 € / unité |
10 à 20 € / an / unité |
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Colonnes sèches |
3 000 à 10 000 € |
150 à 300 € / an |
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Installation électrique conforme |
Sur devis |
Sur devis |
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Signalétique de sécurité |
50 à 300 € |
- |
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Système de sécurité incendie (SSI) (IGH) |
10 000 à 50 000 € |
500 à 2 000 € / an |
La budgétisation doit faire l’objet d’une étude attentive, surtout dans les bâtiments anciens où une mise en conformité peut être nécessaire. Dans ce cas, le budget de sécurité incendie peut être intégré à certains travaux (façade, murs, parois) dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) dans le cadre d’une rénovation globale du bâtiment.
Un projet d’économies d’énergie en copropriété ?
