D’après le centre d’information sur l’eau (CIEAU), “Chaque année, 1 milliard de m3 de l’eau distribuée se perd dans les canalisations”. Les fuites d’eau représentent donc un volume important dans le gaspillage de l’eau potable. Et malheureusement, cela arrive fréquemment. Une tache d'humidité au plafond, un voisin du dessous qui sonne à votre porte, une facture d'eau anormalement élevée… La fuite d'eau en copropriété est l'un des sinistres les plus courants, engendrant des sources de tensions entre résidents. Syndic ou copropriétaire : qui doit organiser la recherche, qui la paie, et quelle assurance entre en jeu ? La réponse dépend en grande partie de l'endroit d'où provient la fuite et du montant des dommages. Voici ce que dit la réglementation.
Recherche de fuite en copropriété : qui doit s'en occuper ?
Lorsque se produit une fuite en copropriété, il faut en identifier l’origine. En effet, c’est elle qui permet de déterminer à qui incombe la responsabilité.
Deux cas de figures se présentent. Le sinistre peut avoir pour origine :
- les parties communes. C’est le cas lors de la fuite d'une canalisation collective, d’une infiltration par la toiture. Dans ce cas, c’est le rôle du syndic de réaliser la déclaration à l’assurance et d’organiser la recherche de la fuite.
- une partie privative (fuite d'un robinet dans un appartement, rupture d'un flexible sous l'évier, etc.). À ce moment-là, c'est le propriétaire de l’appartement qui doit prévenir son assurance habitation.
Source : www.service-public.gouv.fr
Repérer une fuite avant qu'elle ne devienne un sinistre, c'est possible. Hellio propose aux copropriétés un service de monitoring des consommations d'eau via son outil DeltaConso Expert, qui permet aux syndics de surveiller en temps réel les compteurs de l'immeuble et de détecter une éventuelle anomalie.
Qui doit payer la recherche de fuite en copropriété ?
À qui incombent les frais de recherche de fuite en copropriété ? On l’a dit, au syndic lorsque la fuite est sur les parties communes et au copropriétaire dans le cas d’une fuite sur une partie privative. Que se passe-t-il lorsqu’elle touche plusieurs lots privés et/ou des parties communes ? C’est la convention IRSI qui prend le relais.
Zoom sur la convention IRSI
Si un dégât des eaux touche plusieurs lots et que le montant des dommages est inférieur ou égal à 5 000 € HT, c’est la convention IRSI (Indemnisation et recours des sinistres immeuble) qui s’applique (source : Service public). Un seul assureur gestionnaire est alors désigné pour piloter l'ensemble du dossier, de la recherche de fuite jusqu'au règlement des indemnités.
Au-delà de 5 000 €, chaque assureur applique les clauses de son propre contrat, ce qui peut allonger les délais de traitement ou générer des expertises antinomiques.
Comment se déroule la recherche de fuite en copropriété ?
Dès les premiers signes d'une fuite (tache au plafond, odeur d'humidité, facture d'eau en hausse inexpliquée), il faut agir vite pour limiter l'étendue des dégâts. Voici les étapes à suivre :
- Identifiez la zone suspecte. Un parquet qui gondole près d'un radiateur, un mur qui se décolle, de la peinture qui s’écaille, un plafond qui goutte, plusieurs éléments peuvent vous mettre la puce à l’oreille.
- Prévenez le syndic si la fuite se trouve dans les parties communes ou votre assurance habitation, si cette dernière se trouve chez vous.
- Faites appel à un professionnel. Il pourra localiser l’origine et l’étendue de la fuite avec précision.
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Les types de recherches
La convention IRSI distingue deux catégories d'investigations :
- les recherches non destructives (inspection visuelle, caméra, recherche acoustique, gaz traceur)
- et les recherches destructives, qui impliquent de dégrader partiellement le bâti pour accéder aux canalisations cachées.
En général, on commence par procéder à des recherches non destructives. Si le professionnel ne trouve rien grâce à ces méthodes, il peut alors soulever le carrelage, percer le mur, etc.
Qui doit payer pour un dégât des eaux en copropriété ?
Lorsque survient un dégât des eaux, c’est toujours une assurance qui vient le prendre en charge. Si la fuite provient des parties communes, c’est à l’assureur de la copropriété de payer les réparations. Sinon, c’est l’assureur du logement concerné, si la fuite vient d’un lot privatif. Comme évoqué plus haut, lorsque que le copropriétaire en question n’est pas assuré, le syndic peut engager une procédure pour contraindre le copropriétaire à souscrire une assurance ; sa responsabilité personnelle est engagée.
En cas de dégât des eaux affectant plusieurs lots privatifs et/ou les parties communes, les modalités d’indemnisation dépendent notamment du montant du sinistre et des règles prévues par la convention IRSI, comme le montre le tableau suivant.
|
Montant des dommages |
Convention IRSI |
Responsable de l’indemnisation |
|
Moins de 1 600 € HT |
Applicable |
L'assureur gestionnaire indemnise toutes les victimes, sans recours possible contre un autre assureur |
|
Entre 1 600 € et 5 000 € HT |
Applicable |
L'assureur gestionnaire indemnise après expertise et peut exercer des recours contre les autres assureurs concernés |
|
Plus de 5 000 € HT |
Non applicable |
Chaque assureur intervient selon son propre contrat |
Quelle assurance faut-il avoir en copropriété ?
Pour bien s’assurer que les litiges et sinistres seront pris en charge, chaque partie prenante de la copropriété doit avoir souscrit les contrats adéquats. Ce tableau résume les assurances imposées à chaque acteur.
|
Acteur concerné |
Type d’assurance |
Obligatoire |
Utilité de la couverture |
|
Syndicat des copropriétaires |
Assurance responsabilité civile |
Oui |
Couvre les dommages causés à des tiers par les parties communes ou par les personnes travaillant pour la copropriété. |
|
Syndicat des copropriétaires |
Assurance multirisques immeuble |
Non, sauf disposition contraire du règlement de copropriété |
Protège les parties communes contre les dommages matériels, même sans responsable identifié. |
|
Copropriétaire occupant ou non occupant |
Assurance responsabilité civile |
Oui |
Prend en charge les dégâts provenant du lot privatif et affectant les voisins ou les parties communes. |
|
Propriétaire bailleur |
Assurance propriétaire non occupant (PNO) |
Oui |
Complète la couverture du logement en cas d’absence de locataire ou de défaillance de l’assurance habitation du locataire. |
|
Locataire (Service public) |
Assurance habitation couvrant les risques locatifs |
Oui |
Garantit au minimum les sinistres liés à l’incendie, au dégât des eaux et à l’explosion. En l’absence d’assurance, le bailleur peut résilier le bail ou souscrire une assurance à la place du locataire puis lui refacturer le coût. |
Il s’agit là des principales assurances applicables. D’autres peuvent être nécessaires en fonction des équipements présents dans votre copropriété (panneaux solaires photovoltaïques, piscine partagée, etc.).
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