Prix des charges de copropriété au m² en France : ce qu’il faut vraiment savoir

Devenir copropriétaire, c’est aussi prendre conscience d’un poste de dépense qui peut peser lourd : les charges de copropriété. Elles incluent l’entretien des parties communes, les services collectifs, le chauffage, la maintenance… mais concrètement, quel est le prix moyen des charges de copropriété au m² ? Existe-t-il des différences de charges entre un immeuble ancien et un immeuble récent ? Quels sont les postes qui pèsent le plus dans les dépenses ? On vous dit tout dans cet article.

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Quels sont les différents types de charges de copropriété ?

Selon les copropriétés, il existe différents types de charges, celles-ci étant définies et détaillées dans le règlement de copropriété signé par l’ensemble des parties prenantes. En général, on distingue trois types de charges :

• Les charges générales : il s’agit ici de financer l’administration de l’immeuble (frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic, entretien de l’immeuble, la conservation de l’immeuble, etc.
• Les charges particulières : ces dernières concernent les services collectifs (gardiennage, service de sécurité…) et les équipements communs (entretien de l'ascenseur, de la chaudière collective…)
• Les charges exceptionnelles : comme leur nom l’indique, elles ne sont pas toujours incluses dans le budget prévisionnel. En général, ces charges permettent de financer des travaux plus gros (ravalement de façade, réfection de toiture, diagnostics techniques, création d’un nouvel équipement collectif…).

Bon à savoir : Les propriétaires versent des provisions pour charges (basée sur l’estimation des charges prévisionnelles annuelles) au syndic de copropriété tout au long de l'année. En fin d’année, le syndic fait la différence entre les frais dépensés et les charges effectivement payées. Selon les cas, les propriétaires ont donc soit un remboursement, soit une redevance. On parle de régularisation des charges. Ce système permet d’avoir de l’argent à disposition pour pouvoir gérer les projets efficacement.

Quelle est la moyenne des charges au m² par ville et type de copropriété ?

Il existe de fortes disparités dans les charges de copropriété selon votre lieu de résidence. En effet, le montant varie selon la région, la situation (en ville ou à la campagne) et même selon le quartier. Voici les données les plus à jour pour 2023-2024 :

• En Île-de-France : chaque année, le FNAIM du Grand Paris (un organisme qui réunit les professionnels de l’immobilier en Île-de-France - hors Seine-et-Marne - et compte aujourd’hui plus de 330 syndics) partage un Observatoire des Charges de Copropriétés. Résultat ? Entre 2023 et 2025, une augmentation de 10,71 % des charges de copropriété, soit une hausse plus marquée que l’inflation annuelle (+4,9 %). Et le prix moyen est de 43,34 €/m²/an pour les copropriétés collectives.
• En province : sans surprise, les charges sont plus modérées hors Paris. Dans les grandes villes hors Paris, on trouve des moyennes autour de 20-30 €/m²/an, voire moins pour les copropriétés simples sans équipements lourds. À Lyon et Toulouse, elles sont par exemple en moyenne de 26€/m²/an, à Bordeaux de 33€/m²/an et à Nantes de 25€/m²/an.

source : meilleurecopro.com

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Quels sont les postes de dépense qui pèsent le plus ?

Les charges de copropriété sont des dépenses obligatoires au fonctionnement de l'immeuble. Ces dernières sont réparties selon les tantièmes et le règlement de copropriété et peuvent être discutées avec l’ensemble des parties prenantes à l’occasion des réunions de copropriété. Parmi les charges, trois postes représentent la majorité des coûts :

• L’énergie (chauffage collectif, eau chaude…) : c’est non seulement le plus gros poste de dépense mais aussi et surtout celui qui continue à augmenter le plus.
• L’entretien, la maintenance et le personnel : nettoyage, électricité des parties communes, etc.
• Les honoraires du syndic : ces dernières permettent de financer l’ensemble de la partie administrative (convocations, suivi des dépenses, etc.). D’après une étude réalisée par le Figaro immobilier, les honoraires d'un syndic de copropriété s’élevaient en moyenne entre 150 et 200 euros par lot et par an. En moyenne (même s’il y a de fortes disparités selon le type d’immeuble et la localisation), cela représente ​10 à 12 % des charges courantes.

Pourquoi les charges varient-elles autant ?

Chaque année, les copropriétaires votent ce que l’on appelle un budget prévisionnel en assemblée générale. Ce dernier permet d’évaluer les frais à venir, d’estimer les dépenses courantes de l'immeuble et de prévoir en fonction les charges de chaque copropriétaire. Le montant des charges, et donc du budget de la copropriété, dépend de plusieurs facteurs :

• La localisation géographique : selon la région où vous habitez (Paris ou province, zones urbaines denses ou non, etc.), le coût du foncier varie.
• L’ancienneté du bâtiment : les immeubles construits entre les années 1960-1975, par exemple, possèdent souvent des équipements énergivores (ascenseur, chaudières collectives). Au-delà des factures d’énergie plus élevées, ils nécessitent également de prévoir davantage de travaux de maintenance et/ou de rénovation.
• Le niveau des équipements et des services : selon les copropriétés, plus ou moins de services sont proposés (ascenseur, piscine, gardien, laverie, etc.). En tout logique, chaque service ajouté augmente mécaniquement les charges.
• La taille et le nombre de lots : plus il y a de lots, plus la répartition des coûts est efficace, ce qui peut réduire le coût au m².

Comment évaluer le montant des charges avant d’acheter ?

Avant d’acheter un bien en copropriété, voici les éléments à vérifier pour estimer vos futures charges de la manière la plus juste et réaliste possible :

• Demander les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : vous pourrez ainsi voir les décisions prises et les dépenses réelles moyennes et à venir (ravalement, rénovation de toiture, etc.) qui peuvent entraîner des appels de fonds exceptionnels importants.
• Vérifier les équipements (chauffage collectif ou individuel, ascenseur, gardien, etc)
• Regarder la classe énergétique du bâtiment : vous saurez si vous devrez prévoir un budget à la hausse ou plutôt à la baisse
• Regarder la taille de la copropriété : il s’agit de vérifier le nombre de lots, l’année de construction, les équipements inclus, etc.

Quelles astuces pour limiter ses charges de copropriété ?

Pour maîtriser voir réduire vos charges de copropriété, voici quelques pistes :

1. Renégocier les contrats : syndics, contrats de maintenance, assurances, etc.
2. Améliorer la performance énergétique : isolation, modernisation de la chaudière, fenêtres double vitrage, etc. Sachez qu’il existe des aides pour la rénovation énergétique à l’échelle des copropriétés.
3. Adopter des gestes simples et écologiques dans les parties communes : limiter l’éclairage extérieur, optimiser les horaires des chauffages communs, etc.
4. Favoriser une gestion transparente : syndic informé, participation en AG, bonne communication sur les budgets prévisionnels.
5. Plan pluriannuel de travaux : anticiper les travaux lourds pour les répartir sur plusieurs années, éviter les surcoûts soudains.

FAQ : les charges de copropriété au m²

Est-ce que ces charges incluent les travaux exceptionnels ?

Non, généralement les charges régulières (chauffage, entretien, personnel, syndic) sont incluses. Les travaux exceptionnels (façade, toiture, etc.) donnent lieu à des appels de fonds spéciaux votés en assemblée générale, en plus des charges courantes.

Pourquoi les charges sont-elles souvent plus faibles en province ?

Plusieurs raisons : moins d’équipements lourds, coût du foncier et de la main-d’œuvre souvent inférieur, moins de chauffage collectif ou services (gardien, ascenseur), etc.

Comment savoir si le montant des charges est raisonnable ou pas ?

Il suffit de comparer avec les moyennes locales : consulter les observatoires (FNAIM, OLAP pour les logements en Île-de-France, etc.) pour votre région ou ville, demander le détail des postes de charge, vérifier l’année de construction et les équipements.

Les charges peuvent-elles augmenter fortement d’année en année ?

Oui, tout simplement parce que ces hausses dépendent parfois du contexte extérieur (hausse des coûts de l’énergie, inflation, travaux d’entretien ou rénovation, etc.).

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