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Qu'est-ce que la mise en concurrence du syndic ?
La mise en concurrence consiste à solliciter plusieurs projets de contrat de syndic pour les comparer avant de voter. Elle a été introduite par la loi Alur de 2014, qui l'avait d'abord rendue systématique à chaque désignation. La loi Macron du 6 août 2015 a ensuite assoupli le dispositif : depuis novembre 2015, elle n'est plus systématique mais intervient tous les trois ans, comme le rappelle l'Institut national de la consommation.
Le conseil syndical compare plusieurs projets de contrat avant l'AG appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.
Cette obligation concerne aussi bien le renouvellement du syndic en place que la désignation d'un nouveau syndic de copropriété. Elle ne signifie pas qu'il faut changer de prestataire : elle impose de comparer, pas de remplacer. Si vous souhaitez aller plus loin et envisager un départ, notre article sur comment changer de syndic de copropriété détaille les cas de non-renouvellement et de révocation.
Qui doit organiser la mise en concurrence, et quand ?
Une mission du conseil syndical
L'obligation de mise en concurrence repose sur le conseil syndical et non sur le syndic. C'est logique : le syndic en place ne peut pas être juge et partie dans la comparaison de son propre contrat. Le président du conseil syndical joue en pratique le rôle de chef de projet : il collecte les propositions, les compare et prépare la présentation en assemblée.
Tous les trois ans
Le texte prévoit une mise en concurrence « tous les trois ans », avant la prochaine assemblée générale appelée à désigner un syndic. Le mandat d'un syndic ne pouvant pas dépasser trois ans, ce rythme correspond à la durée maximale d'un contrat.
Peut-on être dispensé de mise en concurrence ?
Oui, dans deux situations.
1. Par un vote de l'assemblée générale. Le conseil syndical est dispensé lorsque l'AG annuelle qui précède celle appelée à désigner le syndic décide d'y déroger, à la majorité de l'article 25 c'est-à-dire la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires. La loi impose que cette question soit obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée concernée. Ce vote suppose donc d'anticiper d'un an.
2. En l'absence de conseil syndical. Comme le rappelle Service-Public, la mise en concurrence n'est pas obligatoire dans une copropriété dépourvue de conseil syndical. Les copropriétaires conservent néanmoins la possibilité de proposer eux-mêmes des contrats concurrents.
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Un copropriétaire peut-il imposer une mise en concurrence ?
Oui. L'article 21 réserve expressément aux copropriétaires la faculté de demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'AG l'examen de projets de contrat qu'ils lui communiquent. Cette demande suit les règles habituelles de notification au syndic fixées par le décret du 17 mars 1967. Elle doit parvenir suffisamment tôt avant la convocation de l'assemblée générale] sous peine de report du point à une AG ultérieure.
C'est le levier le plus simple pour un copropriétaire insatisfait lorsque le conseil syndical est inactif ou absent.
Les étapes pour organiser la mise en concurrence
- Dresser le bilan du syndic actuel. Qualité du suivi, réactivité, tenue des comptes, relations avec le conseil syndical : listez les points forts et les irritants. Le rôle du syndic et ses obligations servent de grille de lecture.
- Définir ses besoins. Taille de la copropriété, présence d'un gardien, projets de travaux à venir, souhait d'un suivi en ligne : plus votre demande est précise, plus les offres seront comparables.
- Solliciter plusieurs syndics. Visez au moins deux ou trois contrats, y compris des acteurs différents : cabinet local, réseau national, syndic en ligne ou encore syndic coopératif et syndic bénévole. Notre comparatif syndic bénévole vs professionnel vous aidera à choisir le mode de gestion.
- Comparer les contrats à périmètre égal. Voir le tableau ci-dessous.
- Présenter les projets en AG. Les projets de contrat sont joints à la convocation, puis l'AG vote : le syndic est désigné à la majorité de l'article 25 et, à défaut, une seconde délibération à la majorité simple peut être organisée selon les conditions de l'article 25-1.
Quels critères comparer entre deux contrats de syndic ?
Depuis le décret du 26 mars 2015, le contrat de syndic doit respecter un contrat type qui distingue le forfait de gestion courante des prestations particulières facturées en supplément. C'est précisément cette distinction qui permet de comparer des offres à périmètre équivalent.
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Critère |
Ce qu'il faut vérifier |
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Forfait de gestion courante |
Montant annuel, base de calcul (par lot, par immeuble) |
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Prestations particulières |
Liste et tarifs : AG supplémentaire, suivi de sinistres, travaux, état daté |
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Durée du contrat |
Un à trois ans maximum, conditions de reconduction |
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Services au quotidien |
Extranet, délais de réponse, visites sur site, astreinte |
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Obligations légales |
Carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile |
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Accompagnement des travaux |
Capacité à gérer DPE collectif, plan pluriannuel de travaux, financements |
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Références et avis |
Retours d'autres copropriétés comparables |
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Un critère souvent oublié pèse pourtant lourd sur dix ans : la capacité du syndic à porter les projets de rénovation. C'est lui qui inscrit les résolutions à l'ordre du jour, relaie les devis et sécurise les votes.
Et si le syndic en place est le meilleur choix ?
La mise en concurrence n'oblige pas à changer. Après avoir étudié les offres, le conseil syndical peut tout à fait conclure que le contrat du syndic en place reste le plus adapté, à condition de pouvoir justifier la comparaison menée. Les propositions concurrentes servent aussi de levier : beaucoup de copropriétés renégocient leurs honoraires ou leurs prestations à cette occasion.
Que risque-t-on en l'absence de mise en concurrence ?
Le texte de l'article 21 ne prévoit pas de sanction spécifique. L'obligation étant d'ordre public et reposant sur le conseil syndical, le risque principal est un contentieux ou une contestation en cas de désaccord entre copropriétaires, plutôt qu'une pénalité automatique. En cas de litige, rapprochez-vous d'un avocat spécialisé ou d'un médiateur de la copropriété.
Ne pas confondre avec la mise en concurrence des travaux.
L'article 21 prévoit aussi que l'AG fixe, à la majorité de l'article 25, un montant à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire pour les marchés et contrats autres que celui du syndic, notamment les travaux.
Questions fréquentes
La mise en concurrence du syndic est-elle obligatoire ?
Oui, tous les trois ans, sauf dispense votée en AG ou absence de conseil syndical.
Qui doit la réaliser ?
Le conseil syndical, et non le syndic en place.
Combien de contrats faut-il comparer ?
La loi parle de « plusieurs » projets de contrat sans fixer de nombre. En pratique, deux à trois offres, en plus du contrat du syndic actuel, rendent la comparaison crédible.
Comment voter la dispense ?
Lors de l'AG annuelle précédant celle de désignation, à la majorité de l'article 25, avec une résolution obligatoirement inscrite à l'ordre du jour.
Un copropriétaire peut-il proposer un syndic ?
Oui, en demandant au syndic d'inscrire à l'ordre du jour l'examen du projet de contrat qu'il lui a communiqué.
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