En France, la copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Parmi les articles les plus importants, l’article 25 de la loi de 1965 occupe une place centrale. Il définit les règles de majorité nécessaires pour prendre des décisions en assemblée générale (AG).
Que vous soyez copropriétaire, syndic ou simplement intéressé par le fonctionnement d’une copropriété, comprendre cet article est essentiel pour éviter les conflits et garantir une gestion harmonieuse de l’immeuble.
Hellio fait le point sur le rôle, les implications et les limites de l’article 25.
Qu’est-ce que l’article 25 de la loi sur la copropriété ?
L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe les conditions de majorité absolue requises pour adopter certaines décisions en assemblée générale de copropriété. Les types de majorités en copropriété sont établies dans les articles suivants :
- Majorité simple (article 24) : la décision doit être adoptée par la majorité des copropriétaires présents ou représentés ;
- Majorité absolue (article 25) : la décision doit être adoptée par la majorité des copropriétaires présents, représentés ou absents ;
- Double majorité (article 26) : la décision doit être adoptée par au moins deux tiers des copropriétaires présents, représentés ou absents ;
- Unanimité (article 27) : tous les copropriétaires présents, représentés ou absents doivent adopter la décisions.
L’article 25 concerne spécifiquement la majorité absolue, elle est nécessaire pour les décisions courantes.
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Quand appliquer la majorité absolue en copropriété (article 25) ?
La majorité absolue (article 25) s’applique pour les décisions courantes mais importantes de la copropriété. Voici quelques exemples concrets :
| Types de décisions qui requirent une majorité absolue |
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| Organe de la copropriété |
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| Gestion financière |
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| Travaux et aménagement des parties communes, voire privatives |
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Comment calculer la majorité absolue ? Exemple
Imaginons une copropriété de 10 lots avec une répartition des voix comme suit :
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Tantième |
Nombre de copropriétaires |
Type de vote |
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600 |
7 copropriétaires |
POUR |
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300 |
2 copropriétaires |
CONTRE |
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100 |
1 copropriétaires |
Abstention |
Les sept copropriétaires qui ont voté pour la décision ont obtenu la majorité des voix.
Si la décision avait été acceptée par seulement un tiers des copropriétaires, un nouveau vote en Assemblée générale à la majorité simple doit alors être réalisé.
Que faire en cas d’échec du vote ?
Si une décision n’obtient pas la majorité absolue, plusieurs options s’offrent à la copropriété :
- Reconvoquer une assemblée générale : il est possible de reconvoquer une AG avec les mêmes résolutions, en espérant que plus de copropriétaires seront présents ou convaincus ;
- Modifier la résolution : adapter la proposition pour la rendre plus acceptable (par exemple, en modifier le scénario de travaux d’économies d’énergie) ;
- Saisir le tribunal : en cas de blocage persistant, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une autorisation de travaux ou une modification du règlement. Le juge tranchera en fonction de l’intérêt collectif.
Attention : Cette procédure est longue et coûteuse. Elle doit être un dernier recours.
Quelles sont les erreurs courantes à éviter concernant la majorité absolue ?
- Confondre majorité absolue et majorité simple : la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) ne suffit pas pour les décisions relevant de l’article 25.
- Négliger les voix des absents : les voix des copropriétaires absents comptent dans le calcul de la majorité absolue.
- Oublier de vérifier le règlement de copropriété : certains règlements peuvent prévoir des majorités renforcées pour des décisions spécifiques.
- Ne pas respecter les règles de convocation : une AG mal convoquée peut entraîner l’annulation des décisions (même si la majorité est atteinte).
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