Jurisprudence pour les travaux en copropriété : tout savoir

La réalisation de travaux en copropriété est strictement encadrée par la loi du 10 juillet 1965¹ et le décret du 17 mars 1967². Chaque type de travaux obéit à des règles spécifiques, tant en termes d'autorisation que de majorités requises. La jurisprudence récente apporte des précisions importantes sur les droits et obligations des copropriétaires, les sanctions applicables et les recours possibles en cas de litige.

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Quelles lois sur les différents types de travaux en copropriété ?

La réglementation sur les travaux en copropriété dépend de la nature du chantier et du degré d’urgence. Voici ce qu’il faut savoir sur les modalités de vote.

Les travaux urgents

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965³ autorise le syndic à faire réaliser des travaux urgents de sa propre initiative, sans attendre l'autorisation de l'assemblée générale. Cette exception au principe général s'applique lorsque les travaux sont indispensables à la conservation de l'immeuble ou présentent un caractère d'urgence.

La jurisprudence sur les travaux urgents en copropriété s’applique notamment en cas :

• D'atteinte à la sécurité des personnes et à la solidité de l'immeuble ;
• De remplacement d'une chaudière défaillante ;
• De réfection de l'étanchéité de l'immeuble ;
• De réparation de balcons délabrés mettant en danger la sécurité.

Dans ce contexte, aucun vote préalable n’est requis. Le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale pour ratification selon l'article 37 du décret de 1967.

Les travaux d'entretien

Les travaux d'entretien courant visent à maintenir l'immeuble en bon état. L'article 25b de la loi de 1965 précise que ces travaux incluent la réparation des toitures, façades, canalisations et autres éléments structurels.

La jurisprudence a clarifié que ces travaux ne nécessitent pas une majorité qualifiée⁴. Ainsi, une majorité simple des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale (article 24) suffit. Cela permet d’éviter les blocages liés à des exigences de majorité trop élevées pour des travaux souvent indispensables.

Travaux de rénovation énergétique

Les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique ont pour objectif d'améliorer le confort, d'augmenter la valorisation de l'immeuble et de réduire les charges. Jusqu'en 2018, ils étaient soumis à un vote à la majorité simple. Depuis la loi Élan, une majorité absolue est nécessaire, sauf obligation réglementaire.

À noter : Ces travaux peuvent être réalisés dans les parties communes et bénéficient parfois d'aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les CEE. Cela permet de réduire le montant du chantier.

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Les travaux affectant les parties privatives

L'article 30 de la loi de 1965 stipule que certains travaux affectant les parties privatives nécessitent l'autorisation de l'assemblée générale. Ces travaux doivent être votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires⁴.

Ces travaux concernent notamment :

• La modification des cloisons ;
• L'installation de nouvelles fenêtres ;
• La création d'ouvertures sur l'extérieur ;
• La fermeture de balcons.

Jurisprudence en copropriété : récapitulatif de la réglementation selon les travaux

Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif des différents cas de figures et des obligations légales en matière de travaux en copropriété.

Que se passe-t-il en cas de refus de travaux dans une copropriété ?

Lorsque des travaux sont refusés lors du vote en assemblée générale, le ou les copropriétaires demandeurs peuvent contester cette décision auprès du tribunal judiciaire.⁵ Le juge peut autoriser les travaux s’il s’agit de travaux d’amélioration.

En revanche, il est interdit de commencer les travaux en attendant l'autorisation judiciaire, sous peine de sanctions.

Peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ?

Un copropriétaire peut effectivement être contraint de réaliser des travaux dans certaines circonstances précises. La jurisprudence a confirmé cette obligation lorsque les travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble.

La Cour de cassation a jugé qu'un copropriétaire peut être contraint de réaliser des travaux urgents nécessités par des mesures de sécurité. Plus encore, elle a établi que le syndic avait le droit et le devoir d'exécuter des travaux judiciairement reconnus comme indispensables à la conservation de l'immeuble, même contre l'avis de l'assemblée générale.⁶

Les situations concernées incluent :

• Les travaux de mise en sécurité ;
• Les réparations urgentes ;
• Les travaux imposés par les autorités administratives.

La décision de justice fait loi. Le copropriétaire récalcitrant peut être condamné à verser les sommes dues avec des pénalités de retard.

Quelles sont les sanctions pour des travaux sans autorisation en copropriété ?

Les travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale exposent le copropriétaire à des sanctions sévères, clairement établies par la jurisprudence.

Tout d’abord, il peut être condamné à des sanctions civiles⁴ :

• Démolition et remise en état aux frais du copropriétaire fautif ;
• Versement de dommages-intérêts aux autres copropriétaires ;
• Prise en charge des frais de procédure.

Cette sanction s'applique même si les travaux ont été correctement réalisés techniquement.

Que se passe-t-il pour les travaux sans autorisation et effectués de façon irrégulière ?

Les travaux effectués de façon irrégulière, c'est-à-dire sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale, peuvent faire l'objet de différents traitements selon la jurisprudence.

Tous les travaux entrepris sans le vote de l'assemblée générale sont considérés comme irréguliers. Le copropriétaire peut être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, sans qu'il soit nécessaire de justifier de l'existence d'un préjudice.⁷

La jurisprudence admet cependant que l'irrégularité des travaux peut disparaître par³ :

• La ratification ultérieure des travaux réalisés à la majorité requise ;
• Le refus de l'assemblée générale de sanctionner l'irrégularité des travaux.

Un arrêt récent de la Cour de cassation du 30 mai 20248 a confirmé qu'une autorisation donnée par le promoteur avant la constitution de la copropriété ne peut dispenser de l'autorisation ultérieure de l'assemblée générale.

Règlement de copropriété : une impossibilité de contournement

La jurisprudence interdit que l'autorisation de réaliser des travaux puisse figurer dans le règlement de copropriété. Cela confirme la compétence exclusive de l'assemblée générale en la matière. Cette règle vise à préserver le caractère démocratique des décisions et à éviter les autorisations "par anticipation" qui priveraient les copropriétaires de leur droit de vote.

En cas de travaux irréguliers, la prescription ne joue qu'après l'écoulement des délais légaux (10 ou 30 ans selon les cas)⁹, permettant aux copropriétaires d'agir même plusieurs années après la réalisation des travaux contestés.

Que faire quand les travaux sont votés en AG mais non réalisés ?

Lorsque des travaux votés en assemblée générale ne sont pas réalisés, plusieurs recours s'offrent aux copropriétaires selon la cause de cette non-exécution.

Dans ce cadre, le syndic peut engager sa responsabilité en cas de non-réalisation ou d'exécution tardive des travaux votés³. Les copropriétaires peuvent alors :

• Adresser une mise en demeure au syndic ;
• Saisir le tribunal pour contraindre à l'exécution ;
• Demander le remplacement du syndic défaillant ;
• Réclamer des dommages-intérêts en cas de préjudice avéré.

Il arrive que les travaux ne débutent pas pour défaut de financement. Si la non-réalisation résulte d'un refus de payer de certains copropriétaires, le syndicat peut engager des procédures de recouvrement judiciaires et obtenir des contraintes judiciaires de paiement.¹⁰

Sources :

1 ANIL - Travaux : de la prise de décision à la réalisation

2 Décret n°67-223 du 17 mars 1967

3 Cabinet Naudin - Bref Rappel sur les Travaux urgents en copropriété

4 Cotoit - La jurisprudence concernant les travaux en copropriété

5 Village justice - Refus de travaux privatifs en copropriété : les solutions pour parvenir à leur réalisation

6 Legifrance - Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 29 octobre 1969

7 Village justice - Les travaux sans autorisation en copropriété

8 Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 mai 2024

9 Village justice - Copropriété : incertitude du délai de prescription de l’action contre un ouvrage irrégulier

10 Service public - Recouvrement des charges de copropriété impayées

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