L’assurance dommage-ouvrage en copropriété protège le syndic en cas de malfaçons ou de sinistres liés à des travaux dans les parties communes. Elle est obligatoire. À quoi sert une assurance dommage-ouvrage ? Comment souscrire ?
EN RÉSUMÉ :
- L’assurance dommage-ouvrage en copropriété est une assurance construction obligatoire, souscrite par le syndicat des copropriétaires avant le démarrage des travaux dans les parties communes.
- Elle permet de préfinancer rapidement les réparations en cas de malfaçons ou de sinistres relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’une responsabilité soit établie.
- Elle concerne notamment les travaux de gros œuvre, comme la toiture, la façade, les balcons ou certains planchers.
- Son coût représente en moyenne entre 1 % et 5 % du montant des travaux.
- En l’absence de cette assurance, la copropriété s’expose à des procédures judiciaires longues et coûteuses pour obtenir réparation.
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Qu’est-ce que l’assurance dommage-ouvrage en copropriété ?
L’assurance dommage-ouvrage est une assurance construction souscrite par le syndicat des copropriétaires. Comme l’explique le site du service public « Cette assurance préfinance, sans recherche de responsabilité, les travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs. Elle se tourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs ». Elle doit être souscrite en amont du chantier, avant le démarrage des travaux.
L’assurance dommage-ouvrage est-elle obligatoire, et pour quels travaux ?
L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire pour les travaux en copropriété. Comme l’explique l’Article L242-1 du Code des Assurances « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ».
Dans le cas d’une copropriété, les travaux de rénovation du gros œuvre sont soumis à l’assurance dommages-ouvrage. Il peut s’agir de :
- L’installation de fenêtres à double vitrage ;
- Travaux sur la toiture de l’immeuble ;
- La sécurisation des balcons ;
- Le ravalement de la façade ;
- Le remplacement du plancher ou de la cage d’escalier, etc.
Bon à savoir : Les travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique permettent d’accroître le confort des occupants, de valoriser le bien immobilier et de diminuer les charges. Jusqu’en 2018, leur adoption relevait d’un vote à la majorité simple. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Élan, ils doivent être approuvés à la majorité absolue, sauf lorsqu’ils résultent d’une obligation réglementaire. Dans les parties communes, les travaux non-votés en AG ne peuvent pas être engagés. Ils ne sont pas autorisés.
Quel est le coût d’une assurance dommage-ouvrage en copropriété ?
Le coût d’une assurance dommage-ouvrage se situe en général entre 1 % et 5 % du montant total des travaux. Il dépend de la nature du chantier, de son montant, des techniques mises en œuvre et des garanties.
Quels risques pour une copropriété sans assurance dommage-ouvrage ?
Comme l’explique le Magazine les Informations Rapides de la Copropriété « L’assurance dommages-ouvrage permet donc au syndicat d’être indemnisé rapidement du préjudice subi ». En l’absence d’assurance dommage-ouvrage, la copropriété doit engager une procédure judiciaire pour obtenir réparation en cas de sinistre relevant de la garantie décennale. Les délais peuvent atteindre plusieurs années.
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Assurance dommage-ouvrages : quelle différence avec les autres garanties et assurances ?
D’autres assurances doivent être souscrites en cas de travaux en copropriété. Et entre les différents contrats existants, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver. Garantie décennale, garantie biennale, assurance de l’immeuble, quels sont chacun de ces contrats ?
La garantie décennale
La garantie décennale est une assurance obligatoire qui protège le maître d’ouvrage contre les dommages graves pouvant affecter une construction pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Elle concerne les professionnels du bâtiment, comme les artisans, entrepreneurs, architectes, promoteurs, ou encore bureaux d’études, qui réalisent ou conçoivent des ouvrages.
Cette garantie couvre les désordres qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui le rendent impropre à sa destination, plus spécifiquement les malfaçons qui n'étaient pas visibles au moment de la réception des travaux.
Lire aussi : qu’est-ce que la jurisprudence pour les travaux en copropriété ?
La garantie biennale
La garantie biennale couvre pendant deux ans les éléments d’équipement dissociables du gros œuvre (plomberie, chauffage, etc.). Elle doit être souscrite par l’artisan en charge des travaux.
L’assurance immeuble
Comme l’explique Foncia « Un bien immobilier en copropriété doit obligatoirement être assuré en responsabilité civile depuis la loi Alur (2014) ».
Bien souvent, cette garantie est intégrée à l’assurance immeuble ou multirisque habitation. Cette dernière couvre les sinistres courants comme l’incendie ou les dégâts des eaux, mais pas les malfaçons ou défauts de construction. Elle peut être intégrée au règlement de copropriété.
Bon à savoir : Les propriétaires-bailleurs doivent disposer d’une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant). C’est également une obligation mise en place par la loi ALUR.
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