En France, la gestion d’une copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Parmi les dispositions les plus importantes, l’article 26 de la loi de 1965 occupe une place centrale, notamment en ce qui concerne les règles de vote en assemblée générale. Cet article définit les conditions dans lesquelles certaines décisions doivent être adoptées à la double majorité : une majorité qualifiée des deux tiers des voix et à l’unanimité : tous les copropriétaires doivent être d’accord.
Double majorité, unanimité, qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Quand s’appliquent-elles ? Et comment les interpréter pour éviter les contentieux ? Décryptage Hellio.
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Qu’est-ce que l’article 26 de la loi sur la copropriété ?
L’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe les règles de double majorité et l’unanimité pour les décisions prises en assemblée générale de copropriété. On peut effectivement distinguer plusieurs types de majorités selon la nature des décisions à voter :
- Majorité simple (article 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ;
- Majorité absolue (article 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents). Si la décision n’a été acceptée qu’à 1/3 des voix, l’AG doit réaliser un autre vote à la majorité simple ;
- Double majorité (article 26) : majorité des deux tiers des copropriétaires (présents, représentés ou absents). Lorsque la décision a fait l’objet seulement d’1/3 de vote POUR, l’AG doit réaliser un autre vote à la majorité absolue ;
- Unanimité : plus stricte, l’intégralité des copropriétaires doivent voter pour une décision pour qu’elle soit acceptée.
L’article 26 est souvent évoqué pour les décisions importantes ou structurantes pour la copropriété, comme les travaux affectant les parties communes ou la modification du règlement de copropriété.
Quand la double majorité de l’article 26 s’applique-t-elle ?
La double majorité est requise pour certaines décisions sensibles, afin de protéger les intérêts de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne sont pas présents en assemblée générale. Voici les principaux cas où elle est obligatoire :
1. Modification du règlement de copropriété
Toute modification du règlement de copropriété doit être votée à la double majorité. Cela inclut :
- L’ajout ou la suppression de clauses.
- La révision des règles d’usage des parties communes.
- La modification des quotes-parts de charges.
Exemple : Si une copropriété souhaite interdire la location courte durée (type Airbnb) dans son règlement, cette décision devra être adoptée à la double majorité.
2. Travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur du bâtiment
Les travaux qui modifient l’aspect extérieur ou la structure du bâtiment (ravalement de façade, changement de toiture, installation d’un ascenseur, etc.) nécessitent souvent la double majorité. Cela vise à éviter que des décisions majeures ne soient prises sans l’accord d’une majorité significative des copropriétaires.
3. Changement d’usage des parties communes
Si l’assemblée générale souhaite transformer une partie commune (par exemple, un local à vélos en salle de sport), cette décision doit être votée à la double majorité.
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Quid de l'unanimité : quand est-elle nécessaire ?
Pour les décisions très importantes, l’unanimité est exigée ! Elle concerne notamment :
- Suppression d’un équipement collectif : chauffage, ascenseur, etc.
- Aliénation de parties communes (comme un jardin ou un parking)
- La souscription à un emprunt bancaire (pour financer des travaux de rénovation énergétique par exemple)
- Suppression du poste de concierge/gardien (s’il porte atteinte au règlement de copropriété)
Comment calculer la double majorité ?
Pour qu’une décision soit adoptée à la double majorité, il faut réunir au moins 2/3 des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.
Exemple pour une copropriété de 20 copropriétaires avec un total de 2 000 tantièmes :
1. Décision adoptée
- 1 400/2 000e de votes « pour » de 14 copropriétaires
- 400/2 000e de votes « contre » de 5 copropriétaires
- 200/2 000e d’abstention de 1 copropriétaire
2. Décision refusée (mais 1/3 des voix sont POUR)
- 1 200/2 000e de votes « pour » de 12 copropriétaires
- 400/2 000e de votes « contre » de 5 copropriétaires
- 400/2 000e d’abstention de 3 copropriétaires
Dans ce cas, l’assemblée générale réalise un second vote en Assemblée générale à la majorité absolue.
3. Décision refusée (pas d’autre vote)
- 500/2 000e de votes « pour » de 6 copropriétaires
- 1 100/2 000e de votes « contre » de 10 copropriétaires
- 400/2 000e d’abstention de 4 copropriétaires
Pourquoi la double majorité est-elle controversée ?
La double majorité est souvent critiquée pour plusieurs raisons :
1. Difficulté à atteindre le quorum
Dans les grandes copropriétés, obtenir la double majorité peut être compliqué, surtout si de nombreux copropriétaires sont absents ou désintéressés. Cela peut bloquer des décisions importantes pour l’entretien ou la modernisation de l’immeuble.
2. Risque de blocage
Certains copropriétaires peuvent utiliser la double majorité comme un levier pour bloquer des projets, même si ceux-ci sont bénéfiques pour la majorité. Cela peut entraîner une détérioration du bâtiment par manque d’entretien.
Quelles sont les erreurs à éviter avec l’article 26 ?
Voici les pièges les plus courants à éviter :
- Confondre majorité simple et double majorité : une décision votée à la majorité simple (article 24) alors qu’elle nécessite la double majorité (article 26) peut être annulée en justice ;
- Négliger les copropriétaires absents : leur voix compte pour la double majorité. Il faut toujours les solliciter (vote par correspondance, relances) ;
- Oublier de vérifier le règlement de copropriété : certains règlements prévoient des majorités renforcées (par exemple, l’unanimité) pour des décisions spécifiques ;
- Mal calculer les voix : chaque lot a un nombre de voix proportionnel à sa quote-part de charges. Il ne faut pas compter 1 voix = 1 copropriétaire, mais 1 voix = 1 lot (ou une fraction de lot).
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