Loi Le Meur : quelles sont les mesures de la loi anti-airbnb en copropriété ?

La loi dite "Le Meur", promulguée le 21 novembre 2024, est souvent évoquée en lien avec la régulation des locations touristiques et la lutte contre la crise du logement en France. Portée par la députée Annaïg Le Meur, cette loi est plus connue sous le nom de "loi Airbnb" ou "loi anti-Airbnb". Bien que son nom ne soit pas officiellement utilisé dans les textes législatifs, il est parfois associé à la loi du 19 novembre 2024. Cette loi vise principalement à encadrer plus strictement les meublés de tourisme, notamment en copropriété et dans les zones tendues où la pression sur le marché immobilier est forte.

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Qu’est-ce que la loi Le Meur promulguée en novembre 2024 ?

Cette loi a pour objectif de limiter la transformation de logements permanents en locations touristiques, afin de préserver l’offre de logements pour les résidents locaux. Pour cela, la loi impose de nouvelles obligations aux propriétaires de meublés de tourisme, en particulier dans les zones où le marché locatif est déjà saturé ainsi que dans les copropriétés.

Lexique de la loi Le Meur : comprendre les termes clés

Pour mieux appréhender les règles et obligations en vigueur, voici les définitions des principaux termes utilisés dans la réglementation des locations touristiques.

Pourquoi y a-t-il une crise du logement en France ?

Plusieurs facteurs perturbent l’équilibre entre l’offre et la demande de logements, rendant l’accès au logement toujours plus difficile pour les habitants :

• L’essor des locations touristiques (via des plateformes comme Airbnb), qui séduit les propriétaires grâce à des revenus plus élevés, une gestion plus flexible et un risque moindre d’impayés ;
• Les restrictions légales sur la location des passoires thermiques, imposées par la loi Climat et résilience, qui réduisent le parc locatif disponible ;
• La hausse des loyers, amplifiée par l’inflation et la pression sur le marché immobilier ;
• L’insuffisance de logements sociaux, limitant les options pour les ménages modestes ;
• Le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier, couplé à la remontée des taux d’intérêt, freinant l’accession à la propriété.

Loi anti-airbnb : quelles sont les mesures spécifiques aux copropriétés ?

La réglementation concernant la location de meublés touristiques (type Airbnb) en copropriété s’est renforcée, avec des règles distinctes selon l’ancienneté du règlement de copropriété.

1. Copropriétés avec clause “d’habitation bourgeoise simple”

Auparavant, l’interdiction de la location touristique nécessitait un vote à l’unanimité en assemblée générale (AG). Désormais, une majorité simple (deux tiers des copropriétaires) suffit pour interdire ou autoriser cette pratique, lorsque le règlement de copropriété existe déjà et qu’il possède une clause d’habitation bourgeoise simple.

2. Nouveaux règlements de copropriété

Pour les copropriétés dont le règlement a été établi après le 21 novembre 2024, l’autorisation explicite de louer en meublé touristique doit figurer dans le règlement. À défaut, cette activité est interdite.

3. Renforcement de la transparence

Si le règlement autorise la location touristique, les propriétaires concernés doivent informer le syndic. Celui-ci a l’obligation d’inscrire ce sujet à l’ordre du jour de la prochaine AG, afin de recenser les logements concernés et de limiter les éventuelles nuisances. Des décrets viendront préciser les modalités d’application de ces mesures.

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Quelles sont les autres grandes mesures de la loi Le Meur ?

Interdiction de location pour certains biens mal classés, renforcement du pouvoir des maires, d’autres mesures ont été mises en place par la loi Le Meur.

1. DPE obligatoire et interdiction des passoires thermiques pour les meublés touristiques

Depuis novembre 2024, les meublés de tourisme — qu’ils soient en logements collectifs ou individuels — sont soumis à l’interdiction de location des passoires énergétiques. Jusqu’alors, ces locations échappaient à cette règle, contrairement aux logements privés et sociaux.

Cette mesure vise à limiter la conversion de logements permanents en locations saisonnières, une pratique qui aggrave la crise du logement. En effet, de nombreux propriétaires avaient opté pour la location touristique pour contourner l’interdiction de louer des logements classés E, F ou G.

Calendrier des interdictions pour les meublés touristiques

La présentation d’un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avec une classe énergétique minimale devient obligatoire selon les échéances suivantes :

• 21 novembre 2024 : les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue doivent afficher un DPE d’au moins la classe E ;
• 1^er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme, nouveaux ou existants, doivent présenter un DPE classé entre A et D, sur l’ensemble du territoire.

À ces dates, les maires peuvent exiger le DPE des propriétaires de locations courtes durées. Passé ces échéances, toute location non conforme sera considérée comme un logement indécent.

Exceptions

L’obligation de DPE et les interdictions ne s’appliquent pas :

• aux résidences principales louées moins de 120 jours par an ;
• aux meublés situés dans les DROM (départements et régions d’Outre-mer).

2. Les maires renforcent leur contrôle sur les locations touristiques

Dorénavant, toutes les locations touristiques, qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires, devront obligatoirement être enregistrées en mairie. Cette mesure, issue de la loi dite « Airbnb », vise à permettre aux maires de mieux surveiller le parc locatif touristique et de s’assurer du respect des normes, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique. Un numéro d’enregistrement, à mettre en place avant le 20 mai 2026, est attribué à chaque logement. En cas de non-conformité, les maires pourront suspendre ce numéro.

Les loueurs qui ne respecteraient pas cette obligation s’exposent à des amendes pouvant aller jusqu’à 10 000 € pour absence d’enregistrement, et jusqu’à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un numéro falsifié.

3. Des restrictions locales renforcées

Les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires, ou soumises à la taxe sur les logements vacants, pourront limiter le nombre de locations touristiques. Elles auront également la possibilité de réserver des zones exclusives à la construction de résidences principales dans leur Plan Local d’Urbanisme (PLU). Depuis 2025, chaque commune peut par ailleurs réduire à 90 jours par an la durée maximale de location de la résidence principale à des touristes, sous peine d’une amende de 15 000 € en cas de dépassement.

4. Un régime fiscal moins avantageux

Depuis 2025, le régime fiscal « micro-BIC » des meublés de tourisme est modifié : l’abattement fiscal est passé de 71 % à 50 % pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus locatifs annuels fixé à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant). Pour les meublés non classés, l’abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de 15 000 € de revenus. Ces changements s’appliquent aux revenus perçus depuis 2025, tandis que les taux actuels restent valables pour les revenus de 2024.

Quels travaux réaliser en copropriété pour éviter l’interdiction de location ?

Pour éviter cette interdiction, nous vous conseillons de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de votre logement touristique. Si la classe s'avère inférieure à E, plusieurs travaux de rénovation énergétique sont possibles, à l'échelle de l'immeuble ou de l'appartement : l’isolation des murs intérieurs/extérieurs, des combles/toiture, des planchers bas ou encore le remplacement du chauffage par un système moins énergivore.

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