Si le terme de « lotissement en copropriété » revient parfois, il s’agit d’un abus de langage. Une maison peut se trouver dans un lotissement ou dans une copropriété. Comment distinguer ces deux types d’organisation ? Un lotissement est-il une copropriété particulière ? Quelles sont les caractéristiques de l’une et de l’autre ?
Qu’est-ce qu’un lotissement ? Définition
Selon l’article L442-1 du Code de l’Urbanisme, « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Il s’agit de terrains divisés en plusieurs lots pouvant accueillir un logement.
Quelle différence avec la copropriété ?
La différence entre lotissement et copropriété tient avant à la propriété du sol et à la structure juridique.
En copropriété verticale, les logements sont superposés au sein d’un immeuble. En copropriété horizontale, les maisons sont bâties sur un terrain commun appartenant à tous les copropriétaires.
Cependant, dans un lotissement d'habitations individuelles, chaque propriétaire possède son terrain en pleine propriété, contrairement à la copropriété où le sol est partagé. De plus, la copropriété impose un syndic, alors que le lotissement est géré via une association syndicale libre (ASL) en charge des parties communes (voirie, espaces verts).
La confusion peut donc être entretenue entre lotissement et copropriété horizontale. Parler de lotissement en copropriété relève donc de l’abus de langage qui mélange les deux structures.
Quelles charges dans un lotissement ?
Les charges dans un lotissement concernent principalement l’entretien des équipements communs éventuels, comme la voirie privée, l’éclairage ou les espaces verts. Elles sont réparties entre les propriétaires via l’ASL. Elles sont généralement plus limitées que dans une copropriété. D’ailleurs, contrairement à la copropriété, il peut ne pas y avoir de charges si aucun équipement commun n’existe.
Faut-il en acheter un bien dans un lotissement ou une copropriété horizontale ?
Le choix d’un achat immobilier en copropriété ou lotissement dépend avant tout des attentes de l’acquéreur.
Le lotissement séduit avant tout par son autonomie. Chaque propriétaire détient pleinement sa parcelle et peut gérer librement son bien, dans le respect du plan local d’urbanisme (PLU) et du règlement du lotissement. Cette liberté permet notamment de réaliser des travaux sans dépendre d’un vote collectif.
En revanche, cette liberté a un revers. Le propriétaire assume seul l’ensemble des coûts d’entretien, qu’il s’agisse du jardin, des réparations ou des aménagements. Il bénéficie aussi souvent de moins d’équipements partagés (piscine, espaces communs).
La copropriété horizontale donne aux propriétaires moins de marge de manœuvre. Son principal avantage réside dans le partage des coûts. L’entretien, les équipements et les infrastructures sont répartis entre tous les copropriétaires aux tantièmes ou selon l’usage. De ce fait, elle permet bien souvent de profiter d’équipements collectifs (jardin, piscine, tennis, etc.) gérés par le syndic de copropriété.
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Peut-on sortir d'une copropriété horizontale ?
La copropriété repose sur une indivision du sol, ce qui rend toute sortie d’un lot juridiquement complexe.
Il est possible de manière individuelle de demander à sortir. Encore faut-il que le terrain soit divisible et que la maison soit totalement indépendante, sans accès ni équipement commun partagé. Dans cette configuration, la demande doit être validée par un vote en assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue. La décision est ensuite retranscrite devant un notaire.
Un autre moyen de sortir d’une copropriété horizontale est de la transformer en lotissement. Pour cela, il faut :
- Obtenir l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale ;
- Faire intervenir un géomètre-expert pour établir un plan de division précis et individualiser chaque parcelle ;
- Dissoudre la copropriété et créer une ASL.
👉 Pour en savoir plus sur : la scission en copropriété
Peut-on sortir d’un lotissement ?
En principe, non. Un propriétaire ne peut pas quitter librement un lotissement. L’adhésion à l’ASL, qui gère les équipements communs, est automatiquement liée au bien immobilier. Elle a lieu au moment de la signature du bien chez le notaire. Dès lors que terrain se situe dans le périmètre du lotissement, le propriétaire reste soumis à ses règles.
Cependant, les statuts de l’ASL doivent impérativement disposer d’une « clause de distraction ». Cette dernière permet aux colotis de sortir du lotissement.
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