Lors de la vente d'un lot en copropriété, le syndic facture des frais dits « de mutation » pour établir les documents administratifs indispensables à la transaction, au premier rang desquels l'état daté. Ces frais, souvent mal compris, font régulièrement l'objet de litiges entre copropriétaires vendeurs et syndics. Une partie de ces honoraires est strictement plafonnée par décret, l'autre reste libre. Cet article fait le point sur leur composition, leur montant, leur cadre légal et les recours possibles en cas de facturation excessive.
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Que recouvrent les frais de mutation syndic ?
Les frais de mutation correspondent aux sommes facturées par le syndic de copropriété au copropriétaire vendeur pour réaliser les formalités administratives liées à la cession d'un lot. Ils couvrent principalement trois prestations :
- le pré-état daté, document informatif remis lors de la signature du compromis de vente ;
- l'état daté, document obligatoire exigé par le notaire avant la signature de l'acte authentique ;
- la mise à jour des fichiers de la copropriété (changement de coordonnées du copropriétaire, transmission d'informations au nouveau syndic le cas échéant).
Il ne faut pas confondre ces frais de mutation, versés au syndic, avec les droits de mutation (ou « frais de notaire »), qui sont des taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors de toute vente immobilière. Les deux notions n'ont ni la même origine, ni le même destinataire, ni le même régime juridique.
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Un plafond légal pour l'état daté : 380 € TTC
L'article 10-1 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 pose le principe que les honoraires perçus par le syndic pour établir l'état daté ne peuvent dépasser un montant fixé par décret. Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce plafond à 380 € TTC, applicable quel que soit le nombre de lots concernés par une même mutation : un copropriétaire qui vend simultanément son appartement, sa cave et sa place de parking ne peut se voir facturer qu'un seul état daté.
Des frais annexes non plafonnés
Si l'état daté est strictement encadré, les autres prestations liées à la mutation (pré-état daté, frais de dossier, frais d'envoi de documents) restent à la libre appréciation du syndic. C'est cette part non réglementée qui explique l'écart observé sur le marché : le montant total des frais de mutation varie en moyenne entre 150 € et 800 € TTC selon les syndics et l'étendue des prestations facturées.
Pour être opposables au copropriétaire vendeur, ces frais annexes doivent impérativement figurer dans le contrat de syndic et avoir été approuvés en assemblée générale. À défaut, le copropriétaire peut refuser de les régler.
Qui paie les frais de mutation ?
Depuis la loi ENL (Engagement national pour le logement) de 2006, les frais de mutation sont intégralement à la charge du copropriétaire vendeur. Cette règle a mis fin à l'ancien système de partage entre vendeur et acquéreur. Le syndic adresse sa facture directement au vendeur, et le notaire peut prélever ce montant sur le prix de vente au moment de la signature de l'acte authentique.
En pratique, si l'état daté n'a pas été transmis au notaire avant la signature, celui-ci bloque les fonds correspondants et adresse un avis de mutation au syndic par lettre recommandée. Le syndic dispose alors de 15 jours pour donner son accord à la libération des fonds ou faire opposition afin d'obtenir le paiement des charges restant dues par l'ancien copropriétaire.
Comment contester des frais excessifs ?
Un copropriétaire vendeur qui reçoit une facture d'état daté dépassant 380 € TTC est en droit de la contester, quel que soit l'argument avancé par le syndic (complexité du dossier, hausse des coûts de traitement, etc.). La contestation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic, en rappelant le plafond fixé par le décret n° 2020-153 et la confirmation apportée par la décision du Conseil d'État du 17 mars 2026.
Pour les frais annexes non plafonnés, la contestation porte sur leur base juridique : s'ils ne figurent pas dans le contrat de syndic voté en assemblée générale, ils peuvent être refusés dans les mêmes conditions.
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