Loi Climat en copropriété : Hellio répond à vos #QuestionsRéno

Les 13 et 14 septembre 2023 s'est tenue la première édition de Rénodays à Paris, salon dédié aux professionnels de la rénovation énergétique. À cette occasion, les équipes Hellio ont récolté de nombreuses questions sur les sujets qui font l'actualité auprès des particuliers, des artisans ou encore des copropriétaires et gestionnaires. Retrouvez ici la session FAQ autour de la thématique de la loi Climat et résilience, durant laquelle Etienne Duhot a pris la parole.

Je loue un logement classé G, sera-t-il interdit à la location dès le 01/01/2025 ou au renouvellement de mon bail ?

Comme l’indique la FAQ du ministère de la Transition écologique, « Les critères de décence énergétique applicables aux échéances successives décrites ci-dessus ne s'appliqueront pas aux contrats en cours avant l’échéance du renouvellement ou de la reconduction tacite (généralement les baux d'habitation ont une durée de 3 ans puis peuvent être tacitement reconduits). En revanche, ils s’appliqueront au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. »

Les immeubles haussmanniens sont-ils soumis aux mêmes contraintes de vente et location ?

Oui, ils sont tout autant concernés par les mesures de la loi Climat. Cependant, pour des raisons patrimoniales ou architecturales, certains bâtiments - tels que les immeubles haussmanniens - ne peuvent pas être entièrement rénovés, par exemple avec de l’isolation par l’extérieur. Dans ce cas, on va plutôt préconiser des travaux individuels, à l’intérieur des logements, pour au moins sortir du statut de passoire thermique.

Qu’est-ce qu’une rénovation performante ? Combien d’économies d’énergie faut-il atteindre ?

Pour être considérée comme performante, une rénovation doit permettre d'atteindre a minima la lettre D du DPE. Le gain énergétique doit être de 55 % minimum. Dans les meilleurs cas, la rénovation performante permet d’atteindre un niveau Bâtiment Basse Consommation (BBC), équivalant à une classe A ou B.

Je suis agent immobilier, comment aider mes clients sur les échéances de la loi Climat ?

Tout d’abord, il faut communiquer auprès des clients, les informer du calendrier (interdiction de location mais aussi obligation d’audit réglementaire avant la vente d’une monopropriété classée F ou G).

Le mot d’ordre en tant que professionnel de l’immobilier, c’est l’anticipation. 2025, c’est demain.

Les échéances tombent au 31 décembre 2024. Il faut également communiquer de façon positive sur la loi Climat et résilience, faire de cette contrainte une opportunité : augmentation de la valeur d’un logement rénové, aides disponibles pour financer une très grande partie du projet de rénovation.

C’est le DPE qui détermine si mon logement est une passoire thermique ?

Oui, complètement. C’est le DPE qui fait foi, pas d’autre document. Un audit n’a pas la même valeur. Il faut aussi s’assurer que le DPE est toujours valable. Les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne seront plus valables à partir du 1^er janvier 2025. Les nouveaux DPE (depuis la réforme de 2021) ont une durée de validité de 10 ans.

Comment se déroule une rénovation globale ? Ça prend combien de temps ?

Une rénovation globale nécessite de l’anticipation. Elle commence par un audit énergétique, voire parfois de solliciter un acteur local tel que Mon Accompagnateur Rénov’.

Une fois l’audit réalisé, on va pouvoir travailler sur un plan de financement, une ingénierie financière, et trouver les entreprises de travaux. Les travaux seront ensuite lancés à partir du moment où les devis correspondent aux préconisations de l’audit.

En copropriété, il faut compter 2-3 ans pour un projet complet avec Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). C’est très long !

Dans une maison individuelle, comptez plutôt 6 mois - 1 an. C’est généralement Mon Accompagnateur Rénov’ qui joue le rôle d’AMO.

J'ai fait des travaux et je reste en G, quelles solutions s'offrent à moi ?

Il peut arriver que les travaux de rénovation énergétique ne suffisent pas à faire sortir un logement du statut de passoire thermique (classée F ou G sur le Diagnostic de Performance Énergétique - DPE).

Dans de tels cas, le propriétaire bailleur peut obtenir une dérogation, à condition de prouver qu’il a tout mis en œuvre pour améliorer la performance énergétique de son bien. Il incombe donc au juge d’examiner la bonne foi du propriétaire.

Cependant, un copropriétaire bailleur peut difficilement prouver sa bonne foi s’il vote “non” pour des travaux au sein de son immeuble. De même, il sera encore plus compliqué pour un monopropriétaire d’un immeuble de montrer sa bonne foi.

En l'occurrence, l’accompagnement Hellio devient une preuve tangible de bonne foi. Notre ingénierie financière et technique permet de démontrer qu’un logement ne peut pas obtenir une meilleure note sur le DPE.

Quel est l'impact de Mon Accompagnateur Rénov’ pour les copropriétés ?

MonAccompagnateurRénov’ est surtout destiné aux ménages propriétaires ou locataires de maisons individuelles. Aujourd’hui, le dispositif prévu pour les copropriétés est l’Assistance à maîtrise d’Ouvrage (AMO) qui accompagne les copropriétaires et syndics dans leurs travaux de rénovation énergétique.

Quelles aides sont possibles pour la rénovation globale d'un logement collectif ?

Un copropriétaire d’un logement peut bénéficier des aides financières comme :

• Les Certificats d’économies d’énergie (CEE)
• MaPrimeRénov’
• Eco-prêt à taux zéro
• Taux de TVA réduit à 5,5 %
• Etc.

Le montant des aides est généralement plus incitatif pour une rénovation globale d’une copropriété plutôt que pour des travaux individuels au sein d’un seul logement.

J'ai un DPE vierge, dois-je le refaire pour savoir si mon logement sera interdit à la location ?

Lorsqu’un DPE est vierge, cela signifie qu’il est ancien. En effet, le nouveau calcul du DPE a été mis à jour depuis juillet 2021. Les DPE réalisés avant cette date ne sont progressivement plus valides. Voici les échéances :

• Depuis le 1^er janvier 2023 : tous les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont plus valables ;
• À partir du 1^er janvier 2025 : tous les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne seront plus valables.

Quel risque si je loue un logement interdit à la location ?

Ce logement fait donc partie des logements indécents. Il existe de nombreux critères d’indécence comme les logements de moins de 9 m². Un locataire d’un logement indécent ne peut pas se permettre de ne plus payer son loyer. Il peut cependant aller en justice et astreindre son propriétaire à faire des travaux. Ce sera ensuite au juge de prendre la décision : soit de suspendre le loyer, soit de raccourcir la durée du bail.